אחרי 20 שנות תכנון: 13 אלף דירות אושרו לבנייה בדרום חולון

אחרי 20 שנים במוסדות התכנון זה קרה: תוכנית לבניית שכונת ענק של כ־4,000 דונם בדרום חולון קיבלה תוקף. בתחילת החודש אושרה בוועדה המחוזית תוכנית ח/500 לבניית 13 אלף דירות בבניינים של עד 20 קומות ו־930 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. עוד נקבע בתוכנית כי יוקם במקום פארק ענק בשם "פארק החולות", שישתרע על כ־1,000 דונם, המהווים 25% משטח התוכנית. 470 דונם בלבו של הפארק יוקדשו לדיונות שישומרו ולא יפותחו בשל ערכי טבע נדירים. מסביבן יפותחו שטחי פארק שיכללו מדשאות, שבילים ומתקנים.

התוכנית היא אחת מתוכניות הבנייה העתידיות הגדולות במרכז הארץ, והיא צפויה להשתרע על השטח שבין פארק פרס ומוזיאון הילדים בגבולה הצפוני ועד שכונות רמת אליהו ואזור קניון הזהב בראשון לציון בגבולה הדרומי. ממערב לה נמצאים נתיבי איילון, וגבולה המזרחי הוא כביש 4. התוכנית מאפשרת גם לפנות את שכונת מולדת וגבעת חולון, שעשרות שנים נותרו מנותקות מהעיר. שטחי השכונות הללו ישויכו לפארק החולות, ו־800 דירות חדשות יוקצו לטובת הדיירים המפונים.

מינהל התכנון וההנדסה של עיריית חולון צפוי לחלק את שטח התוכנית לשבעה מתחמים, ולקדם בכל אחד מהם תוכנית מפורטת שתקבע את גובה הבנייה, את מספר הבניינים ואת מקומם המדויק. רק לאחר אישור התוכניות המפורטות יתאפשר להוציא היתרי בנייה. מהעירייה נמסר כי בכוונתה לקדם במקביל שתי תוכניות בנייה מפורטות מדי שנה. עם זאת, תחילת הבנייה בפועל עשויה להתרחש רק בעוד שנים ארוכות, משום שבמתחם יש 10,000 חלקות, רובן בבעלות פרטית של יותר כ־30 אלף איש. חלק מהמחזיקים הם יורשים של מי שרכשו את הקרקעות מבעליהן הערבים בשנות ה־30, ואחרים קנו נתחים בעסקאות ספקולטביות שנעשו במתחם בשנים האחרונות.

שברירי זכויות

שלב התכנון המפורט כולל גם איחוד וחלוקה מחדש, שבמסגרתן כל בעל קרקע מקבל זכויות בנייה על פי שוויו היחסי של חלקו בקרקע. בשלב זה איש מהם עוד לא יודע מה יהיה מקום החלקה שבה יקבל זכויות, ואם יתאפשר לבנות בה דירות, משרדים או מסחר. לאחר אישור התוכניות בעלי הקרקע יצטרכו להתאגד ולבנות בניין, כדי שהזכות התיאורטית תהפוך לדירה אמיתית. גם לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) זכויות בשטח. הזכויות של רמ”י יקובצו במתחם אחד, ותכנון המתחם יבוצע בתיאום עם רמ"י, ונשקלת האפשרות להעבירו למסלול האישור המואץ בוותמ"ל.

בשנים האחרונות בוצעו עסקאות ספקולטיביות שבהן נמכרו שברירי זכויות במתחם. שמאי המקרקעין אריה קמיל אומר כי בעסקאות אלה מחיר מ"ר עומד על כ־2,500 שקל, ובצפיפות הבנייה שהתוכנית מאפשרת הוא משקף מחיר של 400 אלף שקל לדירה. לדבריו, המחיר הזה נמוך יחסית לקרקעות פנויות אחרות במרכז, והוא מגלם את פרק הזמן הממושך שיחלוף עד שיתאפשר לבנות שם.

בעסקאות האלה גלום סיכון משום שבשלב זה אף אחד מבעלי הזכויות לא יודע מה יהיה ייעוד הקרקע שבבעלותו. כמו כן אותם בעלי קרקע עשויים למצוא את עצמם עם שברירי זכויות המפוזרים בכמה מגרשים, באופן שיקשה עליהם לממש אותן. ההערכות הן כי רק קבוצות של בעלי זכויות שיתאגדו או ימכרו את חלקם ליזם יוכלו להפיק רווח מהתוכנית. מלבד זאת, אין ודאות באשר להיטלי ההשבחה שרוכשי הקרקע יצטרכו לשלם לעיריית חולון בעקבות אישור התוכנית. תוכנית ח/500 כוללת שני שלבים, והעירייה תוכל לגבות היטל בכל שלב.

מנקודת המבט של עשרות אלפי בעלי הקרקעות במתחם, התוכנית לא מביאה כל בשורה למרות השנים הרבות שחלפו מאז יצאה לדרך, מכיוון שצפיפות הדירות לדונם זהה לתוכנית הקודמת שחלה על השטח: שש־שבע דירות לדונם. פארק החולות מתווסף לעשרות דונמים שיופקעו לצורכי ציבור, כך שבעלי הקרקעות יצטרכו להסתפק בשטח קטן יחסית שייועד לבניית מבני מגורים, משרדים או מסחר.

רעש מטוסים

פארק הדיונות העצום שבלב השכונה החדשה נולד משילוב של שתי סיבות. ראשית, נתיב המראות ונחיתות מטוסים חולף מעליו ויוצר רעש שמונע בנייה למגורים באזור; שנית, במהלך שלב ההתנגדויות לתוכנית טענו ארגוני סביבה, בראשות החברה להגנת הטבע, כי באזור החולות ערכי טבע נדירים ומערכת אקולוגית ייחודית.

החברה להגנת הטבע הצליחה לשכנע את הוועדה המחוזית להגדיל את שטח פארק הדיונות על ידי ביטול בתים צמודי קרקע והגדלת מספר יחידות הדיור בבנייה רוויה. מנגד, עיריית חולון רצתה להקים שם וילות בטענה כי אלה יסייעו לה למשוך לשכונה אוכלוסייה חזקה. טענות העירייה הגיעו עד למועצה הארצית לתכנון ובנייה, וזו דחתה אותן.

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל מסביר כי כמו בכל תוכנית חלק מהקרקע בתוכנית שהופקדה מיועד לשימושים ציבוריים כגון כבישים, מוסדות ציבור וגינות. אבל לדבריו, יחד עם הפארק שיעור השימושים הציבוריים יגיע ל־80%, נתון חריג שכן בדרך כלל כ־50% משטח תוכנית מיועד לשימושים ציבוריים. המשמעות היא שבעלי הקרקע מקבלים פחות זכויות בנייה: "לא אופתע אם חלק מבעלי הקרקע יתבעו פיצויים בגין תוכנית פגענית, שמורידה את ערך הקרקע".