כבר היינו בסרט הזה בשוק הדיור

בשיתוף קרן אקספו

כאשר בוחנים את הנתונים רואים שיש ירידה בקצב מכירת הדירות. הירידה משמעותית יותר בפריפריה מחד ובנכסי היוקרה מאידך, אבל פחות משמעותית בשוק הדיור באזורי הביקוש. בסך הכל יש ירידה של 20-10 אחוז בקצב מכירת הדירות הכולל, ואפשר לקרוא לזה האטה או ירידה, אבל בוודאי לא קיפאון.

אבי דויטש צילום: אוהד שביט

דירות ממשיכות להימכר בישראל, אך מכיוון שנרשמה ירידה במכירת דירות חדשות, אנו רואים גם ירידה בהתחלות הבנייה. כלומר, דבר גורר דבר. מי שביקש לצנן את קצב מכירת הדירות באמצעות מחיר למשתכן לא לקח בחשבון שהדבר יוביל לירידה בקצב התחלות הבנייה.

מעבר לכך, מחירי הדירות לא ממש יורדים, הם פחות או יותר נשארים במקום וזה הנתון שצריך לסמן לנו מה יקרה בשנתיים הקרובות למחירי הדיור! אם כך, מוכנים? מחירי הדיור בישראל יעלו בקרוב, השאלה היא רק אם זה יקרה בחודשים הקרובים או בשנה הקרובה ומתי יחולו הבחירות לכנסת.

מה קורה מבחינת הביקוש? שלא יהיה ספק, שוק הנדל"ן בישראל ייהנה בשנים הקרובות מביקושים עצומים – הגידול הדמוגרפי המתמשך של האוכלוסייה (גידול חיובי משמעותי ויוצא דופן לעומת העולם המערבי), גידול מתמשך בעלייה לישראל, גידול בשיעור הזוגות המתגרשים (המביא לגידול נוסף בביקוש לדיור) ועוד סיבות משנה כאלו ואחרות, מביאות לגידול הולך ומתגבר בביקוש לדירות.

מה קורה מבחינת ההיצע? כנגד מגמת הגידול החזקה בביקוש הקיימת בישראל מדי שנה, אין גידול בהיצע הדירות (ואם יש גידול נקודתי, בשנה כזו או אחרת, הרי מדובר בנתון שעולה בקצב נמוך בהרבה לעומת קצב גידול הביקוש).

הביקושים בשנה האחרונה הם ביקושים כבושים על ידי "מחיר למשתכן", כלומר, רבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לא קונים דירה כי הם מחכים שיזכו בדירה במחיר למשתכן או מצפים שמחיר למשתכן יוביל להוזלת מחירי הדיור בישראל.

וזה לא יקרה! ירידה קלה במחירי הדירות פה ושם אפשרית, אבל בטווח של שנה עד שנתיים מהיום, ובוודאי כאשר נגיע למערכת בחירות חדשה (מוקדמות או במועדן המקורי), הרוכשים שחיכו יבינו שעבר זמן והם בלי דירה וכי אין שום ודאות האם מדיניות הדיור של הממשלה החדשה תהיה זהה לזו של הקיימת. לפיכך, הביקושים יחזרו לשוק בבת אחת ואז נראה שוב עליית מחירים מהירה בשוק הדיור.

על מנת למתן את העלייה בשוק הדיור יש צורך להגדיל את היצע הדירות. היצע הקרקע באזור המרכז בכלל ובאזורי הביקוש בפרט נמוך מאוד וכמעט ואין קרקעות פנויות, לכן המדינה חייבת להגדיל את היצע הדירות בפריפריה הקרובה והרחוקה ובמקביל לעודד בכל דרך הגדלת היצע דיור באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית וכדומה. הגדלה מלאכותית של היצע דירות הפונה בעיקר לסקטור ספציפי באמצעות תכנית מחיר למשתכן רק דוחה את הבעיה ולא פותרת אותה, וכשהדחייה תסתיים יצופו הביקושים שוב, ובאופן חריף יותר.

צילום: joffi

היינו בסרט הזה בדיוק לפני שלוש שנים. במשך חודשים רבים מחירי הדיור לא זזו ממקומם היות שכולם ישבו על הגדר וחיכו שמחירי הדיור יירדו לאור הבטחת שר האוצר דאז יאיר לפיד – חוק מע"מ אפס לרכישת דירה חדשה ראשונה. כאשר הממשלה התפרקה והלכנו לבחירות חדשות, כל הביקושים לדירות שהיו כבושים ומוחזקים בכוח התפרצו תוך חצי שנה וחזינו בעליית מחירי הדירות ב־8%!

כל הסימנים מראים שזה יקרה גם הפעם. נכון ששום דבר לא בטוח והכל יכול לקרות, אבל זה פשוט נראה דומה מדי כדי שנצפה שהפעם זה יסתיים אחרת.