הצעת חוק חדשה העוסקת בשמאויות למשכנתאות: בשורה לרוכשי הדירות או פגיעה בהם?

בשיתוף ירון ספקטור שמאות מקרקעין

הצעת חוק שמקדמים בימים אלו ח"כ עמיר פרץ (המחנה הציוני) ו־38 חברי כנסת נוספים מבקשת לבטל את הרשימה הסגורה של שמאי המקרקעין המספקים לבנקים שומות לצורך משכנתא. ההצעה תעלה ביום ראשון הקרוב (29.4) בפני ועדת שרים לענייני חקיקה.

כאשר לווה מבקש לקבל משכנתא מבנק לצורך רכישת דירה, עליו להציג הערכת שווי של הדירה שמשמשת ערבות להלוואה. בהצעת החוק מבקשים הח"כים לא לחייב את הלווה לקבל שומה מטעם שמאי הבנקים הרשומים ברשימה סגורה. המחוקקים מבקשים שהבנק לא יסרב לקבל שומת מקרקעין שהגיש לקוח באמצעות שמאי מטעמו לצורך קבלת הלוואה לדיור, אלא אם כן שמאי המקרקעין שערך אותה נכלל ברשימה הקטנה. "מוצע להתיר לבנק להכין רשימה של שמאים שאינם מקובלים עליו, ובלבד שהחלטתו בעניין זה תהיה מנומקת", נכתב בהצעת החוק.

צילום: אוראל כהן

ההסבר להצעת החוק מתייחס לנוהג האמור של שמאים מטעם הבנק להערכת שומה, אשר לפי המחוקקים מקשה על הלווים במספר מישורים: הלווה אינו רשאי לבחור שמאי מקרקעין כרצונו בשלב רכישת הדירה מפאת החשש שהשומה לא תוכל לשמש אותו בהליך בקשת המשכנתא; אי לקיחת השמאי בשלב הרכישה מפחיתה את יכולת הלווה לעמוד על המקח בעת הרכישה; הרשימה הסגורה של השמאים בבנקים אינה מאפשרת ללווה שלקח שומה לאחר הרכישה מבנק אחד לעבור עם השומה לבנק אחר ובכך מוגבלת התחרות בין הבנקים. בנוסף, עריכת השומה בבנק לאחר סגירת עסקת הרכישה מנטרלת את הצורך לערוך שומה לפני סגירתה, וכך הרוכשים יכולים לגלות רק בדיעבד ששילמו סכום גבוה מדי עבור הנכס.

"מדובר בהצעת חוק שעשויה רק לפגוע ברוכשי הדירות בסופו של דבר", אומר ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין. "זו מלחמה שמנהלים מספר שמאים נגד הבנקים מתוך מצוקה אישית שלהם, ככל הנראה, כיוון שאינם מצליחים לקבל די עבודה ומעוניינים לפתוח את האפשרות של רוכשי הדירות לקבל שומה מכל שמאי המקרקעין".

מה הבעיה בכך?

"ראשית, חשוב להבין כי מטרת הבנקים היא לקבל הערכת שומה משמאים שהם מכירים וסומכים עליהם, בעלי מקצוע שיעמדו בקריטריונים של הבנק. לשמאים אלו שנבחרים בקפידה יש ביטוח אחריות מקצועית, ניסיון רב ומוכח, והבנק פועל לריענון הרשימה באופן תדיר, ולהחלפת השמאים שלא ביצעו עבודה ברמה הנדרשת. משמעות הצעת החוק של ח"כ פרץ היא שהבנקים יצטרכו לעבוד עם שמאים שאינם מכירים, שייתכן ואין להם אחריות מקצועית ודי ניסיון לעבוד בהיקפים כאלו".

כיצד הלווים עשויים להיפגע מהצעת החוק?

"הבנקים, שיאלצו לעבוד עם כל שמאי מקרקעין מוסמך (מלבד הסתייגות אחת בהצעת החוק) להערכת שווי הנכס לצורך מתן משכנתאות, יעמדו בסיכון גבוה יותר של הערכות לא מדויקות ולכן הם ככל הנראה יעלו את הריבית על המשכנתא, כדי לגבות את עצמם בשל אותו סיכון. כך הלווים שמשלמים את הריבית, יפגעו".

הצעת חוק שתבטיח שקיפות?

לדברי ח"כ עמיר פרץ, יוזם הצעת החוק, מדובר ביוזמה שעליה חתמו 39 חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה, מתוך ראיית טובת הציבור הכללי והזוגות הצעירים לקראת חתימת העסקה הכלכלית החשובה בחייהם – רכישת דירה. "אם הבנקים פועלים כיום לפי קריטריונים מקצועיים בהרכבת רשימותיהם הרי שעליהם לברך על הצעת החוק, אשר תבטיח שקיפות, תעודד מצוינות ורק תגביר את אמון הציבור", מסביר פרץ. "כפי שאין רשימה סגורה של עורכי דין שבהם נדרש מרוכש הדירה להשתמש, כך גם אין סיבה שמתוך 1,800 שמאי מקרקעין מורשים רק 200 יוכלו לספק חוות דעת לבנקים בתהליך נטילת משכנתא. הצעת החוק מבקשת למנוע את המצב שבו שמאי הבנק מעריכים את הדירה בפחות ממחיר הרכישה, מה שגורם להעלאת הדרישה להון עצמי ולריבית גבוהה יותר. הצעת החוק תאפשר יכולת מיקוח גבוהה יותר של הזוגות הצעירים והתניידות שלהם בין הבנקים, מהלך שיעודד את התחרות, כשבאמצעות השמאות שיבחר הלקוח הוא יוכל לגשת לבנקים שונים ולקבל הצעות. בסיכומו של דבר, פריצת הרשימות הסגורות של השמאים תתרום להגברת השקיפות והתחרותיות ובסופו של דבר תביא להקלה במחירי הדיור – יעד שלו שותפים חברי הקואליציה והאופוזיציה ורוב מכריע מאזרחי ישראל".

לעומת זאת, לדברי השמאי ספקטור, החוק לא יביא לשקיפות ומקצוענות אלא להיפך. "מבחינת השקיפות, הלקוחות לא יגלו לכמה שמאים הם פנו בפועל על מנת לקבל את שווי הנכס המופרז שהם רוצים. כמו גם אישור חוק שכזה לא יביא למקצוענות מפני ששמאי שלא יספק את השווי הנכון להבנת הלווה לא יקבל את העבודה, כלומר, יהיה זה שמאי לא מקצועי שיטעה עם הערכת השווי כלפי מעלה לבקשת הלקוח. ואילו שמאי שיספק את השווי הנכון לא יקבל את העבודה כי לא עמד בציפיות הלקוח.

"יחד עם זאת, אם מישהו חושב שהוא קיבל שומה נמוכה משווי הנכס להבנתו ולפיכך ישלם ריביות גבוהות בבנק, הרי הוא יהיה זכאי לפנות לשמאי מכריע על פי הנוהל הקיים במסגרת תיקון 84 (לחוק התכנון והבנייה – שמאי מכריע). במידה והשמאי המכריע יקבע שההערכה הנבחרת צודקת, הבנק יפעל לפי השומה המתוקנת וישלם את שכר הטרחה של השמאי המכריע. ולהיפך – אם יתברר ששומת הבנק היא הנכונה ואין מקום להעלותה, ישלם הלקוח את שכר הטרחה הנוסף. זהו מנגנון קיים שעובד. אפשר להשתמש בו במקום לעשות מהומה ולגרום לכך שהשומות לא תהיינה שקופות ומקצועיות, אלא גבוהות שלא לצורך, שומות שתסכנה את ביטחונות הבנקים וכספי הציבור".

ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין צילום: ישי רונן

השמאי ספקטור מוסיף: "בעבר לדוגמה, כל שמאי מכריע רשאי היה לספק את גובה היטל ההשבחה. כיום בזכות תיקון 84 רק שמאים בקריטריונים מסוימים שעברו מבחנים וסינון של משרד המשפטים יכולים לבצע זאת. גם במשרדי הממשלה, בחברת נת"ע, במע"צ וברשויות המקומיות עובדים עם רשימת שמאים סגורה לכל משרד, רשימה שנבחנה היטב ועומדת בקריטריונים. מדוע אצל הבנקים זה צריך להיות אחרת? גם בתי המשפט עובדים עם שמאים משלהם כאשר השופט ממנה את השמאים".

בהסבר להצעת החוק נכתב כי ההצעה באה להסדיר את עניין ביצוע השומה בטרם החתימה על חוזה הדירה. מה דעתך בנושא?

"הבעיה היא שאם רוכשי הדירות יבצעו שומה לפני החתימה על חוזה הדירה זה ייקר להם את השומה באופן משמעותי. עריכת שומות לפני קנייה עולות 4,000-3,000 שקלים, שומה דרך שמאי של הבנק עולה 1,000-600 שקלים ו-350 שקלים לזכאים. כך שגם לרוכשי הדירות הסכום הגיוני יותר. לגבי הטיעון בהצעת החוק על כך שהתחרות בין השמאים תעשה טוב לשוק זה לא נכון, כיוון שאם שמאי של הבנק יקבל הרבה עבודות מבנק באותו אזור הוא כנראה יהיה מוכן להוריד את עלות השומה והתחרות תישמר. שמאי לא יסכים לעשות שומה חד פעמית תמורת 350 שקלים".