אלה בן-נון: "מגדלי מגורים חדשים שמוקמים אינם חייבים להיות 'מגדלי יוקרה'"

בשיתוף אלה בן-נון ניהול בנייה

מי: אלה בן-נון, מנכ"ל ובעלת אלה בן-נון ניהול בנייה

סטטוס: נשואה+2

מגורים: תל אביב

השכלה: אדריכלית

פרויקטים בניהול המשרד: "כמה עשרות..."

עובדים: 30

משרדים: נוה נאמן, הוד השרון

את השם "אלה בן נון ניהול בנייה" אפשר לראות לא פעם על אחד מאותם שלטים גדולים שמעטרים את חזיתותיהם של אתרי בנייה במרכז הארץ, ושנושאים את שמות מנהלי ומבצעי המיזם. נושא תפקיד ה"ניהול ופיקוח" מופיע תמיד בראש הרשימה (או מיד לאחר שם היזם), מפני שבהיררכיה של "צבא" המתכננים, הקבלנים והיועצים – הוא המפקד. או, במקרה של אלה בן-נון – המפקדת.

בן-נון חתומה כבר על עשרות פרויקטים גדולים – מגדלי משרדים ומגורים, שטחי מסחר ומבני ציבור. הרזומה שלה מלא בפרויקטים כדוגמת בית "ידיעות אחרונות" בראשון לציון, מגדלי גלובל ברחוב ז'בוטינסקי בפתח תקוה ופרויקט הרצליה הילס במחלף הסירה בהרצליה. מהמטה שלה בהוד השרון היא וצוותה מנהלים כיום עוד עשרות פרויקטים, מתאמים בין יזמים, אדריכלים, מהנדסים, יועצים וקבלנים. בלעדיה וללא הצוות לצידה, יודעים כולם, שום דבר לא זז.

אלה בן-נון, מנכ"ל ובעלת חברת אלה בן-נון ניהול בנייה צילום: עזרא לוי

בשנים האחרונות היא עסוקה מתמיד, שכן הביקוש הגואה לנדל"ן הוליד המון מיזמי בנייה חדשים. בענף יש עבודה בשפע, אך אלה בן נון לא לגמרי מרוצה. "יש מחסור משווע בכוח אדם איכותי בענף", היא אומרת, "הבעיה הקשה ביותר היא באיתור וגיוס אנשי מקצוע ברמה גבוהה. מכיוון שאנו מחויבים למעורבות משמעותית בטיב התכנון, בביצוע ובאיכות השירות לאורך כל חיי הפרויקט, אנחנו לא מתפשרים באיכות כוח האדם שאנחנו מגייסים. אנחנו משקיעים מאות שעות בניהול הפנים ארגוני שלנו, בהתוויית הדרך ובמתודה, ולא מתפשרים על 'כמעט' ו'בערך'".

בדומה לרבים מעמיתייך, האם גם את חשה בסימנים להאטה בענף?

"אין ספק שענף הנדל"ן עבר שינוי בשנים האחרונות. משיחות עם עמיתי בשיווק, יש מגמה ברורה של האטה ניכרת בתחום מגורי היוקרה לטובת מיזמי מגורים עממיים יותר או פחות נוצצים, פינוי-בינוי ומחיר למשתכן. מגדלי המגורים שהיינו רגילים לראות כ'מגדלי פאר' משנים את צביונם לטובת מגדלי מגורים עבור חתך אוכלוסייה אחר. וכתוצאה מכך חייבים להתאים את עלויות התחזוקה לקהל החדש.

"מי צריך חדר כושר, ג'ימבורי, מעלית שבת שעוצרת בכל קומה 24 שעות ביממה, שיש איטלקי בלובי, או שומר. על כל הקישוטים הלא נחוצים האלה משלמים דמי תחזוקה גבוהים מאוד, שמקשים על משפחות בעלות שכר ממוצע. מגדלי מגורים שמוקמים באזורים עירוניים צפופים אינם חייבים להיות 'מגדלי יוקרה'. כל מה שצריך זה לקלף את עודפי השומן, וזה מתחיל בשלב התכנון והפרוגרמה".

האם בעיית התכנון קיימת גם במגדלי משרדים ותיקים באזור המרכז?

"כל מי שמביט כיום על קו הרקיע באזור גוש דן, בעיקר במתחמי התעסוקה, רואה את כמות בנייני המשרדים החדשים העתידים להתאכלס בשנים הקרובות. כיום יש מיליוני מטרים רבועים של חללי משרדים הנמצאים בתכנון וביצוע. לפיכך, בנייני משרדים רבים, שהוקמו לפני יותר מ-20 שנה, בקרוב מאוד כבר לא יהיו רלוונטיים. הצרכים של השוכרים השתנו והובילו למהפך בסטנדרטים של התכנון והגימור, שמתאימים יותר לסביבת העבודה המודרנית. המון משרדי עורכי דין ורואי חשבון עוברים ויעברו למגדלי המשרדים החדשים, שלא לדבר על מטות של חברות הייטק, שמקפידים להעניק לעובדיהם סביבת עבודה מפנקת. כתוצאה מכך, כבר היום יש בתל אביב וסביבתה די הרבה בנייני משרדים שעומדים ריקים למחצה, ועם אכלוס כל המגדלים החדשים מצבם של הבניינים הישנים יחסית רק יורע".

את הבעיה הזו בן-נון מסמנת כאתגר שיעמוד בפני ענף הנדל"ן בשנים הבאות. "זו בעיה לא פשוטה", היא אומרת, "צריך לחשוב מה עושים עם הבניינים האלה, שחלקם הגדול יושבים על קרקע יקרה מאוד. לא תמיד אפשר לשדרג אותם לרמת גימור שמקובלת כיום במשרדים. אולי יסבו אותם למגורים? למלונאות? או שיעשו פרויקטים של פינוי-בינוי למשרדים, אינני יודעת. צריך עדיין למצוא תשובות לבעיה הזו".

מגדלי משרדים בהקמה בתל אביב צילום: Eric Douri

"אנחנו בפיגור מטורף אחר שאר העולם בתשתיות התחבורה"

אך בן-נון מדגישה, כי מה שישפיע יותר מכל על שוק המשרדים בעתיד הוא עניין התחבורה. כבר כיום יש ביקוש רב ועליות מחירים בולטות בבנייני משרדים בתל אביב, שהוקמו, או יוקמו, סמוך לנתיבי הרכבת הקלה. וזאת עוד לפני שהקטר הראשון עלה על המסילה.

"אנחנו בפיגור מטורף אחר שאר העולם בתשתיות התחבורה. איך מצפים לשנע רבבות עובדים מהפריפריה לאזורי התעסוקה בתל אביב? אין אפילו קווי אוטובוס שמקשרים בין תחנות הרכבת למרכז העיר. יש כאן ליקוי רציני ורב שנים בתכנון ובתפעול, ברמה המערכתית הלאומית.

"לכן, יזמים מקימים כיום בנייני משרדים לאורך התוואי המתוכנן של הרכבת הקלה, ובעלי המשרדים מעדיפים לשכור שטחים באותם מגדלים, כי זה נוח לכולם. בערים מפותחות בעולם כולם נוסעים בתחבורה ציבורית – עשירים ועניים, מנהלים ועובדים. רק בארץ מבזבזים שעות בפקקים כדי להגיע למשרד. הגיע הזמן לשנות את המציאות האבסורדית הזו".