שוק המשרדים: המגדל בת"א שהצליח להרוויח מעבודות הרכבת הקלה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שלוש שנים לאחר תחילת עבודות הבנייה של הרכבת הקלה, נראה כי החשש מפני עבודות התשתית והנבואות לפגיעה בנגישות לחלק מאזורי המסחר והתעסוקה בעיר – שכחו ואף התבדו.

הקו האדום של הרכבת הקלה, אשר יושלם ב-2021 ויחולל מהפכה תחבורתית בגוש דן, הניב כבר היום יתרון במספר מוקדים, וביניהם מגדל לוינשטין. מדובר בקו שאורכו 24 ק"מ (מתוכם 12 ק"מ תת קרקעיים) הכולל 34 תחנות (מתוכן 10 תת קרקעיות), עם צפי לכ-240 אלף משתמשים ביום שיעלו על רכבות בתדירות של שלוש דקות וחצי, בשעות השיא, כך לפי נת"ע.

"לשמחתנו, באופן שהפתיע גם אותנו, דווקא עבודות הרכבת הקלה קיצרו את הדרך למגדל לוינשטין בדרך מנחם בגין בתל אביב. אם בעבר המגיעים מצפון נאלצו לבצע פניית פרסה (מתחת לגשר מעריב המרוחק), הרי שעם תחילת העבודות הגישה למגדל התקצרה והשתפרה", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"לית בקבוצת לוינשטין. "כיום יש כניסה ישירות לבניין מדרך בגין, בנסיעה מצפון לדרום".

הסדרי התנועה לרגלי מגדל לוינשטין בתל אביב צילום: Eric Douri

בן צבי מוסיפה: "המיקום האסטרטגי של מגדל לוינשטין, בלב אזור הביקוש לעסקים, נגיש בצורה נוחה לא רק עבור משתמשי הרכבת הקלה שבאמצעותה תתאפשר הגעה למגדל תוך כ-20 דקות מבת ים או פתח תקוה (הקו האדום), אלא גם לתושבי תל אביב המבקשים להגיע למתחם רגלית או באמצעות אופניים. בנוסף, הודות לחניון ייעודי לאופניים וחדרי מקלחות לרווחת העובדים ניתן להגיע לעבודה לאחר מקלחת קלה המאפשרת התרעננות. גם בעלי הרכבים הפרטיים נהנים משירותי חניה שמאפשרים ל-650 עובדים לחנות בבטחה בשש קומות החניון התת קרקעי בעוד שבפרויקטים אחרים הופחתו תקני החניות באופן משמעותי".

מגדל לוינשטין, שתוכנן בידי אדריכל עודד רפופורט והפך לסימן היכר המעטר את קו הרקיע של העיר הסואנת, כולל 33 קומות לגובה. שטחו מעל פני הקרקע הוא 35 אלף מ"ר ושטחו מתחת לפני הקרקע: 25 אלף מ"ר. קומת הכניסה של המגדל משמשת מתחם מסחר פעיל המכיל בתי קפה לצד בר ומסעדות. בקרבת המגדל כיכר רחבה וירוקה הכוללת פינות נוי וגינון.

הביקושים למשרדים הקטנים והבינוניים

לצד הבשורה התחבורתית, בקבוצת לוינשטין קראו את התהליכים המתרחשים בשוק המשרדים, ובכללם כניסת חללי העבודה והביקוש הגואה אליהם מצד חברות קטנות או בינוניות. בן צבי: "כיום אנחנו מציעים שטחים קטנים להשכרה במגדל. מדובר בבשורה המשלבת את היתרונות שבחללי עבודה הללו במגדל נגיש ומבוקש בלב הסיטי של תל אביב".

היום כבר ניתן לראות כי הביקושים הגבוהים למשרדים הקטנים והבינוניים לא נפגעו ונותרו יציבים למרות הצפת שוק הנדל"ן המסחרי בחללי העבודה המשותפים. על פי הערכות חברת CBRE הבינלאומית, באזור גוש דן ותל אביב קיימים כיום כרבע מיליון מ"ר של חללי עבודה משותפים. גל השוכרים הראשון של אותם חללים חשף את החסרונות בתחלופה המהירה של קהל השוכרים המאופיין יותר בסטארטאפים בתחילת דרכם ופחות בבעלי עסקים המבקשים למתג עצמם כשחקנים יציבים בשוק לאורך זמן. כמו כן, מחירי השכירות הגבוהים, שלעתים קרובות יקרים הרבה יותר משכירות משרד פרטי במגדל משרדים, גורמים לשוכרים רבים לחשוב שוב האם לבחור בטרנד החם. כראייה, סקירת השוק לחציון השני של 2017 של דו"ח אינטר ישראל מעלה כי שיעורי התפוסה, כפי שנמדדו ב-150 מגדלים בגוש דן, מראה על תפוסה של 92%.

יותר מכך, גל "מאוכזבי" מהפכת החללים המשותפים יצר מגמה גוברת והפוכה שבה חברות קטנות ובינוניות בוחרות לשכן את משרדם בלב מגדלי משרדים מבוקשים, וליהנות מיוקרתם של השמות הגדולים בבחינת "טוב שכן טוב". נראה כי הקרבה לענקיות המשק יחד עם האפשרויות לשכירות משרדים קטנים המתאימים לצורכי העסקים המתפתחים יוצרים מקפצה עבור עסקים המבקשים להציג סטנדרט של איכות לבאי המשרד, אך עדיין לשלם מחירים נוחים. על פי הדו"ח של אינטר ישראל, במחצית השנייה של 2017 קצב האכלוס של משרדים ברמה גבוהה בתל אביב היה הגבוה ביותר, כאשר הביקוש לציר מנחם בגין הוביל לעליית המחירים החדה ביותר מבין העורקים המרכזיים בעיר, וזאת בשל הפוטנציאל התחבורתי המתממש בו.

ציר הרכבת הקלה אינו מפריע

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה ומתכננת ערים: "התפיסה אומרת שכשיש ציר כבד זה לא טוב מבחינה נדל"נית, אך מסקנות העבר וההווה מוכיחות אחרת לחלוטין. לראייה, ניתן לראות את שכונת פארק צמרת בתל אביב – השכונה יושבת על איילון, ומחירי הקרקע ממשיכים להיות גבוהים, הביקושים בעלייה מתמדת והשכונה מלאה. המסקנה הבלתי נמנעת מבחינת מקרי העבר הינה: ציר רכבת קלה שלכאורה מפריע, אינו מפריע – להיפך".

דגני גם מסכימה כי אין צורך לחכות עד תום העבודות בתוואי הרכבת הקלה וחנוכת הקו האדום כדי לראות תוצאות בשטח. "השינוי כבר מתרחש", היא אומרת, "בנייני הענק מבססים עצמם על מיקומם בסמוך לרכבת ועובדי המקום נהנים מנגישות תחבורתית. כל הציר של מע"ר צפון, הכולל את מנחם בגין, בנוי גם על הרכבת הכבדה. כבר היום אפשר לראות את המציאות בשטח. אפילו מכון המחקר שלנו עבר למשרדים בציר מנחם בגין. הפתרונות התחבורתיים נמצאים כבר היום, עוד טרם השימוש ברכבת הקלה".