קרקע בנס ציונה: העיר שעומדת להתרחב – בפעם האחרונה
אחת הערים החזקות באזור השפלה עומדת לקראת מיצוי שטחי הבנייה בה, והשחקנים בשוק הנדל"ן המקומי מגבירים הילוך בניסיון אחרון לאתר בה קרקעות הזמינות לבנייה. מה צופן עתידה של נס ציונה?
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
נס ציונה, שכנתן הקטנה של ראשון לציון ורחובות, מציינת השנה 135 שנים להיווסדה, אולם הפריחה הנדל"נית הגדולה שלה נרשמת בעיקר בעשור האחרון, שסימל את הפיכתה ליעד נחשק למגורים ולהשקעות, כזה המושך אליו אוכלוסייה חזקה ממעמד סוציו-אקונומי איתן.
באופן לא מפתיע, הדבר מתבטא היטב במחירי הנכסים, אפילו בהשוואה לשאר חלקי הארץ. לפי אתר מדלן, מחירה הממוצע של דירה בעיר היה בנובמבר האחרון 2.1 מיליון שקל - נתון מרשים במיוחד, כאשר מביאים בחשבון כי בדצמבר 2012 היה המחיר הממוצע 1.6 מיליון שקל, ובדצמבר 2006 הוא עמד על 653 אלף שקל בלבד. נתוני הלמ"ס מלמדים על הגירה חיובית לעיר. כך, ב-2016 הגיעו לנס ציונה 1,782 תושבים לעומת 1,143 שעזבו. ב-2015 הגיעו לעיר 1,739 תושבים לעומת 1,128 שיצאו ממנה.
על מעמדה האיתן של נס ציונה מעיד גם מדד הלמ"ס המדרג את 255 הרשויות המקומיות בישראל בהתאם לחוזקן החברתי-כלכלי. על פי המדד, שפורסם לפני כשבוע, משתייכת נס ציונה לאשכול השמיני מבין עשרה ברמה החברתית-כלכלית של תושביה. לכך ניתן להוסיף גם את המחקר שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi, במסגרת דירוגBdiCode ל-2018. המחקר, שהציב את נס ציונה במקום השלישי בארץ ביציבותה הפיננסית, לאחר ארבע שנים רצופות שבהן דורגה העיר בפסגה. הדירוג משקלל בתוכו מגוון מרכיבים כלכליים-מוניציפליים, בהם ניהול נכון של תקציב, יכולת גביית תשלומים שוטפים וחובות עבר מתושבים ועסקים.
מגמות הצמיחה והביקוש משתקפות היטב בתוכנית המתאר לנס ציונה שמקדמת העירייה המקומית כשהעיר, שכבר חצתה את רף 49 אלף התושבים, נערכת בעשורים הבאים להכפלת מספר תושביה ולבניית כ-28,885 דירות חדשות. יוסי שבו, ראש העיר היוצא, התייחס באחרונה לתוכנית, ואמר כי "נס ציונה התפתחה בעשורים האחרונים ללא תוכנית מתאר מסודרת מאחר שהתוכנית האחרונה היא מ-1971. אנו רוצים לראות את נס ציונה כעיר השונה מהערים שמסביבנו, מוקפת בשטחים ירוקים, עם אזורי תעשייה מתקדמים שיספקו תעסוקה לתושבי העיר ועם מערכת חינוך מפותחת"
ראש העיר נס ציונה, שמואל בוקסר. לעיר אין ברירה אלא לצמוח לגובה צילום: אלירן אביטל
כניסתו ללשכת העירייה של ראש העיר החדש, שמואל בוקסר, לא תשנה את ייעודן החקלאי של הקרקעות הסמוכות לעיר, ומבחינה זו, המציאות היזמית בעיר מורכבת למדי. למעשה, את עתודת הקרקע האחרונה של נס ציונה מגלמת חלקת קרקע אחת, בחלקה הצפון-מערבי של העיר. השטח, המצוי ברובו בבעלות פרטית ומתפרש על פני כ-262 דונם, גובל בשכונת גבעת התור ממזרח וברחוב המאה ואחד מדרום, בסמיכות לשכונות יוקרתיות של צמודי קרקע.
מדובר בקרקע שלפי התוכניות לפיתוח האזור, בהן תמ"א 35 ותמ"מ 21/3, הינה מאושרת לבנייה – אך לא זמינה לבנייה באופן מיידי: על פי תוכנית המתאר המחוזית, ובהסתמך על ההיסטוריה של החלקות הסמוכות, הרי שבתוך שנים ספורות צפויה לקום על הקרקע שכונה חדשה, ובה מתחמי מגורים, מסחר ותעסוקה. גם עיריית נס ציונה פועלת בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מרכז, ומבקשת לקדם את תוכנית נס/181, שבמסגרתה תוקם שכונת מגורים במקום.
"החלקה הזאת נמצאת באחד האזורים הכי מבוקשים בשפלה, ולמעשה באחד האחרונים שנותרו בה ושעתידים להיות מופשרים לבנייה", אומרת שירלי ריגר עגיב, מנכ"לית המרכז הארצי לקרקעות, המשווקת קרקעות ברחבי הארץ, לרבות בנס ציונה. לדבריה, "כבר כיום רואים שמבחינה תכנונית, לנס ציונה אין עוד לאן להתרחב. קח לדוגמה את שכונת ארגמן - זו ההוכחה שהאופציה היחידה של נס ציונה היא לעלות לגובה, מה שגם תואם את הדרישות של תמ"א 35 (שינוי 1) שאושרה ביוני 2016.
"במובן הזה, הקרקע שמצפון לעיר היא ייחודית. כשהיא תופשר לבנייה, היא תספק רצף תכנוני לצפון-מערב העיר, ותהווה את עתודת הקרקע האחרונה בפיתוח העירוני שלה. לכן, בעינינו, מדובר פה בקרקע עם עתיד בטוח, וכשעיריית נס ציונה והוועדה המחוזית גם חושבות כך - אין סיבה שלא נראה עליה בתים ומבני ציבור בתוך שנים ספורות".
שירלי ריגר עגיב, מנכ"לית המרכז הארצי לקרקעות
ההשקעה בקרקע – התשואה בשמים
כיום, רק 7% מכלל הקרקעות בארץ הן בבעלות פרטית, ושיעורן של אלה הזמינות לבנייה נמוך עוד יותר. לכן, על פניו, השקעה בקרקע עם פוטנציאל היא עסקה משתלמת לכל זוג צעיר שמחזיק ברשותו הון עצמי שלא מספיק לדירה, וחולם על השבחת ערך עתידית. אחרי הכל, העובדה שמדובר בקרקע ש(עדיין) לא ניתן לבנות עליה, הופכת את מחירה לנמוך משמעותית מאשר זה של קרקעות זמינות לבנייה. גם האלטרנטיבות לא קורצות במיוחד, כאשר בשוק ההון אפשר להפסיד את הקרן, וכסף השוכב בבנק מניב תשואה אפסית.
השקעה בקרקע היתה מאז ומתמיד אחד מסוגי ההשקעות הכדאיים ביותר בישראל. ראשוני המתיישבים שקנו בעבר קרקעות שהוסבו לדירות מגורים יצרו הון רב למשפחותיהם וביססו את עתיד צאצאיהם. לדברי ריגר עגיב, מאז ועד היום כדאיות הצעד הזה רק גדלה: "כשמחירי הנדל"ן כל כך גבוהים ומצויים בהישג ידם של קבוצה קטנה והולכת, לא פלא שענף הקרקעות בישראל נהנה מתשואות גבוהות במיוחד של עשרות אחוזים ולעתים אף יותר מזה.
"רכישת קרקע זה לא משהו שמומלץ לעשות לבד", מדגישה ריגר עגיב. "בשביל למקסם את ההשקעה ולהשיג את התשואה הגבוהה ביותר חשוב לעבוד לפי שלבי בדיקה קבועים, ובעיקר - להיעזר במומחים בעלי ניסיון, ידע ומוניטין בתחום".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
