יוקרה על הבסטה: פרויקט המגורים שישלים את רובע העסקים בירושלים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מי שניסה לעלות לירושלים בשבועות האחרונים נתקל אולי בכבישים חסומים, עבודות תשתית ופקקים ממושכים. הסיבה לכך היא סלילת כניסה חדשה לעיר מכיוון מערב, כחלק ממגה-פרויקט לפיתוח אזור צפון-מערב ירושלים.

פרויקט הכניסה לירושלים - יוזמה של עיריית ירושלים באמצעות חברת עדן לפיתוח כלכלי של העיר ובשיתוף רמ"י ומשרד התחבורה, כשחברת מוריה היא הזרועה המבצעת - הוא תוצר של תכנון רב שנים אשר הגיע להבשלה במהלך 2014 עם חתימתו של ההסכם האסטרטגי "שער העיר ירושלים" לפיתוח האזור בעלות של 1.4 מיליארד שקל. על ההסכם חתמו משרד האוצר, רמ"י, משרד התחבורה והעירייה, והוא עתיד לפתח את אזור הכניסה המערבי לבירה ולספק מענה למחסור הגדול בשטחי משרדים בעיר, אשר כבר כיום נמצאים בתפוסה מלאה.

מתחם הכניסה לעיר משתרע על פני כ-300 דונם, בתחום שבין גשר המיתרים במערב, התחנה המרכזית בצפון, בנייני האומה בדרום ומתחם משרד החוץ הישן במזרח. בשטח החלה הקמתו של רובע העסקים והמרכז התחבורתי הגדולים במדינה, במסגרתו ייבנו כ-1.6 מיליון מ"ר לשימוש משרדים, מלונאות, מסחר ומגורים משותפים (co-living) להשכרה.

דגש מיוחד ניתן בתוכנית לשיפור מערך התחבורה אל העיר, ומהכניסה אליה לטבורה. חסימת הכבישים מהעת האחרונה היא חלק מפתרון תחבורתי רחב היקף הכולל מעבר תת-קרקעי למכוניות וכן חניון ענק שיכלול כ-1,300 מקומות חניה אשר יפתור את מצוקתם של עובדי ובאי רובע העסקים. מערך זה יכלול גם את הקו הירוק של הרכבת הקלה העתיד להיבנות בשנים הקרובות ולהסתיים עד 2022.

פרויקט הכניסה לעיר. 1.6 מיליון מ"ר למשרדים, מלונאות, מסחר ומגורים משותפים הדמיה: Topotek1

בימים האחרונים פירסמה עיריית ירושלים בשיתוף עם רמ"י את המכרז ראשון לחכירת שטח ברובע העסקים החדש אשר יכלול מלונות ושטחי מסחר ותעסוקה על מגרש המשתרע על שטח של 4.4 דונם במתחם. לצד המענה האקוטי לשטחי המשרדים, התעסוקה והמסחר, ניצב בפני העיר אתגר לא פשוט – יצירת תשתיות נאותות משלימות, אשר יאפשרו לכוח העבודה הרענן שיגיע לשטחה אפשרויות מגורים, תיירות פנאי ובילוי, אשר יפתחו את מרקם החיים בעיר ויצעידו אותה למאה ה-21.

השוק השוקק בישראל

במקביל לפיתוח פרויקט הכניסה לעיר, שיכלול רובע עסקים מפואר וחדשני, מרחק כמה מאות מטרים משם, במרכז העיר, שוקדת כיום קבוצת ב.ס.ר על הקמתם של מגדלי מגורים יוקרתיים במסגרת פרויקט ב.ס.ר במחנה יהודה. לדברי נחשון קיויתי, הבעלים ויו"ר קבוצת ב.ס.ר, מדובר בשני מתחמים משלימים שיחדיו ישנו את פני העיר.

"הפרויקט החדש שאנו מתחילים בבנייתו תואם את מדיניות העירייה, המבקשת לחזק את מרכז העיר באוכלוסייה צעירה ומתחדשת ולא רק לספק מענה למשפרי דיור. מדיניות זאת מתבטאת באישור בנייה לגובה וביצירת היצע דירות קטנות על מנת למצוא פתרון למגורים חדישים ומתקדמים לכל אותם עובדים שרובע העסקים החדש שואף לקלוט".

קיויתי מסביר את הבחירה במיקום האסטרטגי של הפרויקט, הנמצא במתחם עץ חיים וכי"ח הנושק לשוק מחנה יהודה. אחד השיקולים המרכזיים היו נגישות המתחם לרובע הכניסה לעיר, הנמצא במרחק תחנת רכבת אחת ברכבת הקלה ומהווה החולייה המשלימה לשרשרת הפיתוח שעובר אזור צפון מערב העיר. "מתחמים אלו מהווים רצף של שימושים היוצרים מארג עירוני תוסס של מגורים, תיירות, הווי עירוני חי הודות לשוק, וגם של תעסוקה שתתפתח בכניסה לעיר", הוא קובע.  

פרויקט ב.ס.ר במחנה יהודה. "חוויה אורבנית ירושלמית מתוחכמת" הדמיה: 3d vision

רצף של הצלחות

פרויקט היוקרה "ב.ס.ר במחנה יהודה" יכלול ארבעה מגדלי מגורים ומלונאות שני מגדלי המגורים יתנשאו לגובה של 31 קומות ובהם יקומו 308 דירות בנות 4-2 חדרים ודירות פנטהאוז, לצד שירותים מתקדמים לדיירים כגון חדר כושר פרטי, חניון תת קרקעי ושטחי מסחר במתחם הפרויקט.

את השלב הראשון של הפרויקט יפתח בית המלון NYX אותו שכרה רשת פתאל, אשר יתנשא לגובה 8 קומות ויכיל 160-140 חדרים וחניון תת קרקעי. בנייתו צפויה להתחיל בתוך שבעה חודשים והוא ייפתח בטרם תסתיים בניית מגדלי המגורים.

"המלון משלים את מתחם המגורים היות שהכניסה אליו היא מתוך בניין לשימור שבפרויקט. תפקידו לתת מענה לענף התיירות הגואה בבירה, ולהעניק לתיירים הפוקדים את העיר חוויה אורבנית ירושלמית מתוחכמת, שיש מאחוריה חשיבה של עירוב שימושים בבניה חדשה ובטכנולוגיה מתקדמת", מסביר קיויתי.

לצד מתיחת הפנים הכוללת שעוברת העיר, קיבלו היזמים הפועלים בשטחה כחלק מהפרויקטים השונים גם מטלות ציבוריות, במסגרתן מתוכננים להיבנות תשתיות ציבוריות, מוסדות תרבות, פנאי ומסחר. "במסגרת המטלה הציבורית שקיבלנו, אנו עומדים לבנות ספרייה דיגיטלית מיוחדת על שטח של כאלף מ"ר. נוסף על כך התחייבנו לסייע בהקמת תשתית ציבורית ולבנות כיתות גן ילדים עבור אותה אוכלוסייה צעירה שעתידה לגור בסביבה".

שינוי מדיניות מרענן

כמי שפועל בכל הארץ ולראשונה מעפיל לפרויקט בבירה, מספר קיויתי כי העבודה מול עיריית ירושלים הייתה שינוי חיובי ומפתיע. לדבריו, "האנשים שליוו את הקבוצה בפרויקט הם מהשורה הראשונה, עם אוזן קשבת ודוחפים קדימה במרץ את התוכניות והאישורים לביצועו. לראייה, אני כבר מחזיק היתר בנייה תקף עבור הגרסה הראשונה לפרויקט".

במסגרת שיתוף הפעולה הפורה, לבקשת העירייה שונה תמהיל הדירות בפרויקט כך שיכיל גם דירות בנות 2 חדרים בשטח קטן יחסית של 45 מ"ר. לדבריו, גם התאמה תכנונית זו נמצאת בשלב מתקדם של אישורים, ולהערכתו, בתוך ארבע וחצי שנים תושלם בניית הפרויקט. חרף העיכוב הוא מברך על השינוי: "במרכז העיר, קרוב למחנה יהודה, קשה לשכור דירות. יש ביקוש גדול מאוד ואין היצע. הרבה מהביקוש נוצר בזכות הצעירים הלומדים באוניברסיטה ובשלל מוסדות ההשכלה הגבוהה בעיר, אשר כמהים להתגורר בה וליהנות ממרכזי הבילוי והתרבות שהתפתחו כאן בשנתיים האחרונות. זה חיובי ביותר, ולכן צריך לתת להם מענה כי הביקוש גובר מיום ליום".

נחשון קיויתי. "ירושלים תהווה את חוד החנית התרבותי, הטכנולוגי והנדל"ני של ישראל" צילום: אלון יצהר

את זיהוי הצרכים החדשים בעיר ואת תנופת הפיתוח שבאה בעקבותיו הוא מייחס לשינוי שחל במדיניות העירייה. "הייתה חסרה בעיר הזאת האגרסיביות התכנונית של חיזוק ופיתוח מרכז העיר. מסביב נבנו הרבה שכונות מגורים, אך המרכז, הלב הפועם שלה, היה חסר מבחינת הפיתוח והחיזוק. היום העירייה לוקחת את העניינים לידיים ונותנת דחיפה רצינית בשינוי המדיניות. זה מתבטא בפיתוח כבישים, תאורה, ביוב ותשתיות, וכן בהתקדמות למדיניות בניית מגדלים לגובה ואישור דירות קטנות".

מסקנתו של קיויתי היא נחרצת: הודות לדגש שניתן לפיתוח צפון מערב העיר, בשנים הקרובות, ירושלים כפי שהתרגלנו לראותה עומדת לשנות פניה ללא היכר. "כיאה למעמדה ולחשיבותה, היא עומדת לתפוס את מקומה בשורה אחת עם ערי הבירה הגדולות בעולם, ולהוות את חוד החנית התרבותי, הטכנולוגי והנדל"ני של ישראל".