"בטוחה" בסימן שאלה: כך נחלש מעמדה של הערת האזהרה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בהחלטה תקדימית שנתן באחרונה, נעתר בית המשפט המחוזי בתל אביב לבקשתו של המנהל המיוחד של חברה יזמית שנקלעה להליך פירוק, והורה על ביטול הסכמי מכר שנחתמו בין החברה לבין רוכשי דירות וכן על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת האחרונים. ערעור שהגישו שניים מרוכשי הדירות לבית המשפט העליון על פסק הדין, נדחה.

מדובר בפסק דין יוצא דופן ובעל השלכות רוחב אדירות על שוק הנדל"ן בישראל – הן מצד רוכשי הדירות שייתכן כי לא יראו עוד בהערת האזהרה בטוחה מספקת לכספם, והן מצד היזמים שעלולים עתה לעמוד בפני שטף דרישות מצד רוכשי דירות לקבלת ערבות בנקאית חלף הערת האזהרה הרשומה לטובתם. בנוסף, בטוחה מסוג הערת אזהרה עלולה להוריד בעיני רוכשי דירות משוויו הכלכלי של הפרויקט, ובכך לפגוע בשיווקו.

בנסיבות אותו מקרה שנדון במחוזי, התקשרה חברת דרך התאנה עם בעלי זכויות בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. החברה לא נטלה מימון פיננסי לטובת בניית הפרויקט וביקשה לממנה באמצעות הון עצמי שלה ו/או של שותפיה לפרויקט, וכן באמצעות תמורה ממכירת הדירות החדשות שיקומו במסגרת הפרויקט.

היתר הבנייה לפרויקט ניתן ב-2015, ועוד באותה שנה החלה החברה להתקשר בהסכמי מכר עם רוכשים למכירת כל הדירות החדשות שתיבננה.  ואולם, בחלוף כשנה ממועד מתן היתר הבנייה האמור, נקלעה החברה לקשיים כספיים, בין היתר עקב כך שהיתר הבנייה אישר בנייתן של 10 דירות בלבד במסגרת הפרויקט ולא 12 דירות כפי שביקשה החברה. בנוסף, החברה נדרשה לשלם לעיריית רמת גן "כופר חניה" חלף בנייתם של מקומות חניה כנדרש. נוכח האמור, בניית הפרויקט נעצרה לחלוטין, וביולי 2018 ניתן כנגד החברה צו פירוק ומונה לה מנהל מיוחד.

בית המשפט המחוזי בתל אביב. רוכשי הדירות לא יוכרו כנושים מובטחים

המנהל המיוחד מצא כי מצבו הפיזי של הפרויקט חמור והבניין נותר עם מפגעים בטיחותיים רבים, המחייבים את השלמתו בדחיפות. משכך הוא בחן את סיכויי השלמת הפרויקט באמצעות יזמים אחרים המתמחים בהתחדשות עירונית, אך אלה סירבו פה אחד לקבל את המשימה נוכח היותו של הפרויקט עמוס בבעיות תכנוניות וביצועיות וכפוף להסכמי מכר שנחתמו עם רוכשי הדירות. לדברי אותם יזמים, הסכמי מכר אלו אינם מבטאים את הערך הריאלי של הדירות שנמכרו.

במצב דברים זה, פנה המנהל המיוחד לבית המשפט בבקשה שיעשה שימוש בסמכות המוקנית לו בדין ויורה על ביטול הסכמי המכר עם רוכשי הדירות החדשות בהיותן "נכסים מכבידים" (חוזים ללא רווח), וכן על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים.

הערת שוליים

ראשית נסביר כי הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (אשר מרשמיה פתוחים לעיון הקהל הרחב) וכשמה כן מטרתה – להזהיר כל מי שמתעניין לבצע עסקה כלשהי במקרקעין כי בעל הזכויות בהם כבר התחייב לבצע בהם עסקה אחרת או להימנע מלבצע בהם עסקה חדשה. בכך, רישומה של הערת אזהרה מונע ביצוען של "עסקות סותרות" במקרקעין.

בהחלטה נדירה שניתנה במקרה הנדון, נעתר בית המשפט לבקשתו של המנהל המיוחד, וקבע כי מאחר שהסכמי המכר שנחתמו עם הרוכשים החדשים מקשים על מציאת פתרון להשלמת הפרויקט – בשים לב לכך שכל היזמים שהמנהל המיוחד פנה אליהם דחו על הסף את נטילת התחייבויות החברה על פי הסכמים אלו – יש להכניסם תחת הקטגוריה "נכס מכביד". בכך למעשה איפשר בית המשפט למנהל המיוחד למכור את הפרויקט ליזמים כשהוא נקי משעבודים. בהתאם נקבע כי מכיוון שהערות האזהרה שנרשמו מתוקף אותם הסכמי מכר אינן יכולות לעמוד לבדן, הרי שעם ביטול הסכמי המכר – בטלות גם הערות האזהרה, ויש למחקן.

עו"ד טל קנת

יתרה מכך, בית המשפט לא נענה לבקשת המנהל המיוחד להכיר ברוכשי הדירות שהערות האזהרה לטובתם נמחקו כ"נושים מובטחים" של החברה, באופן שיאפשר להם לקבל את הכספים ששילמו (או לפחות את חלקם) מתוך יתרת התמורה שתתקבל עבור מכירת הפרויקט ליזם אחר. תחת זאת קבע המחוזי כי הדברים יתבררו במסגרת תביעות חוב שיגישו רוכשי הדירות למנהל המיוחד, בהתאם לסדרי הנשייה הקבועים בדין – מה שכמובן מחמיר עוד יותר את מצבם של אותם רוכשים.

חובת היוועצות

לפסק הדין עשויות כאמור להיות השפעות גדולות על ענף הנדל"ן בישראל, שכן הערת אזהרה הינה אחת הבטוחות השכיחות להבטחת כספיהם של רוכשי דירות, הקבועה בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. לא בכדי "יחידת חוק המכר" במשרד הבינוי והשיכון קיבלה בדאגה את פסק הדין, שמטיל לטענתה "צל" על הגנת כספים של רוכשי דירות. הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון כבר הודיע כי משרדו יבחן אם נדרשת פעולה לצורך תיקון חוק המכר באופן שיחזק את ההגנה על כספי רוכשי דירות, ובמסגרת זו אף תיבחן האפשרות לשנות את אופן רישומה של הערת האזהרה.

עו"ד מיטל קאן

יודגש כי במיזמי תמ"א 38 שבהם אין "יריבות" בין בעלי הדירות הקיימות לבין רוכשי הדירות החדשות ולא קיים כל מנגנון משותף של קבלת החלטות במקרים שבהם הפרויקט נתקע – הרי שהסיכון עבור רוכשי הדירות החדשות בהסתמכותם על הערת אזהרה בלבד הוא גבוה יותר, לבטח לעומת קבלת בטוחה מסוג ערבות בנקאית.

מכאן שרכישת דירות חדשות שנבנות במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 ו/או תמ"א 38/2 ו/או פרויקטים אחרים, ללא ליווי בנקאי וכנגד רישום הערת אזהרה כבטוחה, צריכה להיעשות בזהירות ובשיקול דעת, תוך מודעות לסיכונים שעלולים להתרחש ולפגוע ברוכשי הדירות (סיכון שהתממש כאמור בענייננו).

אנו סבורים כי בפרויקטים שבהם ניתנת הערת אזהרה, הרי שבנוסף לקבלת בטוחות נוספות יש להבטיח כי תשלומי התמורה מבוצעים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ואף בקצב איטי מזה הקבוע בחוק המכר. אם כי יובהר שגם אז, הסיכון עדיין ישנו. זוהי הסיבה שבגינה נשוב ונצביע על החשיבות המכרעת שיש להיוועצות בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בעת רכישת דירה, אשר יוכל לדרוש את הבטוחות הנדרשות להבטחת כספי הרוכשים.

הכותבים הינם עורכי דין המתמחים בנדל"ן – פירוקי שיתוף, עסקות בנייה ופינוי-בינוי. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה