יאיר פנחסי: התמ"א בהוד השרון מזדחלת – אבל אין עיר טובה מזו

בנוסף קבע המסמך מכפילים לפרויקטים בעיר, כלומר את היחס בין מספר יחידות הדיור הקיימות במבנים הישנים למספרן של הדירות המתוכננות או הרצויות בפרויקט. כפי שעולה מהמספרים שהציגה העירייה, המכפיל הממוצע בפינוי-בינוי בעיר יעמוד על 2.7 דירות חדשות על כל דירה ישנה.

ראש העיר הוד השרון אמיר כוכבי. "התחדשות עירונית היא קודם כל אחריות מוסרית" צילום: שרון מאירוביץ

שילוש עירוני

ההתעוררות התכנונית בהוד השרון אינה באה יש מאין. בשנים האחרונות ידעה ההתחדשות העירונית בעיר קפיצת מדרגה משמעותית, בעיקר מ-2017 אז הוקמה בעירייה מחלקה ייעודית לנושא. עם זאת, לפי "תמ"א 38 והתחדשות עירונית – האתר המרכזי", כ-30 פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מבוצעים כיום בהוד השרון, מספר צנוע יחסית גם לעיר המונה בסך הכל 60 אלף תושבים.

ואולם כשהשחקנים הפועלים בעיר מדברים על מתיחת הפנים שצפויה להוד השרון, אין כוונתם רק לחידוש המבנים הישנים כי אם גם, ואולי בעיקר, לגידול המסיבי במספר תושביה העתידיים. נכון לתחילת 2019 היו בהוד השרון 17 אלף יחידות דיור, וכ-10,000 כבר אושרו לבנייה. בנוסף, 8,000 יחידות דיור נמצאו בהליכי אישור מתקדמים. זאת ועוד – לפני תוכנית המתאר הכוללנית של הוד השרון, שאושרה בחודש שעבר, עד שנת 2050 ייבנו בעיר 49,000 יחידות דיור חדשות – פי שלושה מהקיימות כיום.

מנכ"ל TCI38 יאיר פנחסי. "כיזמים, הוד השרון קורצת לנו הרבה יותר מערים אחרות"

ראש העיר בעד

למרות התחזקותה של ההתחדשות העירונית בהוד השרון, לא כל היזמים הפועלים בעיר שבעי רצון. אחד הבולטים שבהם הוא חברת TCI38 מקבוצת פרסונל, מחברות היזמות המוכרות בעיר: "לצערנו בהוד השרון כל הנושא של התמ"א עובד קצת לאט, כשעל כל נושא תכנון הפרויקטים אמונה מחלקה קטנה, אומר מנכ"ל החברה, יאיר פנחסי. לדבריו, "במשך תקופה ארוכה עסקו בתחום זה בעירייה עובד אחד או שניים, כשגם הם עבדו פעמיים בשבוע במשך מספר שעות. כך שלמרות רצונה הטוב, העירייה פשוט לא יכלה לתת מענה מספק לכמות הגדולה של בקשות להיתרים שהגיעו אליה.

לדבריו, "העירייה צריכה להבין שבשביל לתת זריקת מרץ לתחום הזה חייבים להגדיל את מצבת כוח האדם. גם כך מדובר בתחום שמתאפיין בעודף ביורוקרטיה, ובלי שתהיה את הנגישות הנדרשת מצד הגורמים המוניציפליים, הפרויקטים ימשיכו להתנהל בעצלתיים והדיירים יקבלו את המפתחות רק בחלוף שנים רבות, בלי שום ודאות לגבי המועד הסופי".

TCI38 עצמה אינה שותפה לפרויקטים במתחמים של פינוי-בינוי, ומתמקדת בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי מבנים) לצד פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). פנחסי שותף אמנם לדעה כי עתיד ההתחדשות העירונית הוא בפרויקטים גדולים של מתחמים ושכונות שלמות, אך הוא גם מזהיר: "יש בהוד השרון אזורים מצוינים וכלכליים, שבהם אפשר לקחת את הסיכון הכלכלי הכרוך בפרויקטים גדולים, אבל יש גם שכונות ואזורים שבהם פינוי-בינוי הוא לא אפשרי. אפילו במתחמים שכבר אושרו, כמו בן גוריון ויסוד המעלה, הפרויקטים מגרדים את סף הכלכליות מהתחתית".

כמו כל היזמים בעיר גם פנחסי, שמתגורר בהוד השרון עד היום, פועל מזה כשנתיים במציאות חדשה. בבחירות המקומיות בנובמבר 2018 גבר אמיר כוכבי על קודמו בתפקיד, ראש העיר הוותיק חי אדיב, ומיד עם היכנסו ללשכה ביקר את התנהלותו של האחרון: "לא עשו פה שום דבר משמעותי חוץ מלבנות דירות. בעשור האחרון המדיניות התכנונית היתה בנייה מואצת של יחידות דיור. המדיניות הזאת הגדילה את מס התושבים ל-63 אלף, והפער שהיה בין תוספת יחידות דיור לבין התשתיות של התחבורה ומוסדות הציבור והחינוך הלך וגדל. בתי הספר התמלאו, והמטרה היתה לבנות דירות חדשות ומה שקורה אחר כך פחות מעניין".

עם זאת, בכל הקשור להתחדשות עירונית, כוכבי דווקא נשמע תומך נלהב בהאצת הבנייה: "התחדשות עירונית היא אחריות מוסרית כי מדובר בביטחון של התושבים, וקצת שוכחים את זה כי מדברים כל הזמן במונחי נדל"ן. בסוף המטרה של התוכנית היא למגן את הבניינים מפני רעידות אדמה. לגבי התשתיות הציבוריות, הופתעתי לגלות שיש הרבה שטחים חומים בעיר שמיועדים להקמת מבני ציבור, אבל בפועל הם לא מנוצלים ומשמשים כשטח ציבורי פתוח. זה לא הגיוני כי איפה שחסר תשתיות ויש מקום להקים אותן צריך להקים אותן, וזה מה שנעשה".

"ראש העיר כוכבי מאוד רוצה לקדם דברים וגם צריך לזקוף לזכותו את העובדה שיש לו אוזן קשבת ליזמים. מאז שהוא נכנס לתפקיד העירייה מאוד קואופרטיבית וקל יחסית להשיג ממנה תשובות ופידבקים – מה שלא היה בעבר. אבל כאמור, ספציפית בנושא של תמ"א 38 הדברים עדיין קורים לאט. כשאתה מבקש לקבל נתונים על בניין, למשל, זמן התגובה איטי באופן שלא מאפשר לשחרר חסמים ולזרז תהליכים".

פרויקט תמ"א 38 של TCI38 ברחוב הפדויים 1. היזם המקורי נכנס לקשיים – TCI38 נכנסה בנעליו

גב כלכלי איתן

כיום מקדמת TCI38 כמה פרויקטים בהוד השרון, בשלבי תכנון וביצוע שונים. ברחוב הפדויים 1 נמצאת כיום החברה בשלב חיפויי האבן של פרויקט תמ"א 38/1 לחיזוק בניין ישן ובו 24 דירות, שבסופו של יום יהפוך לבניין בן שבע קומות ו-39 דירות. בשונה ממיזמים אחרים שלה, לפרויקט הזה נכנסהTCI38 במקום היזם המקורי שנקלע לקשיים, לבקשת בעלי הדירות שאף פנו לשם כך לבית המשפט. כיום, כשנה לאחר כניסתה לפרויקט, מעריכים בחברה שהבנייה בפרויקט תסתיים בתוך שלושה עד ארבעה חודשים.

TCI38 היא שחקן בעל מאפיינים ייחודיים בתחום יזמות הנדל"ן המקומי. קבוצת האם, פרסונל, מונה כמה חברות, שהעיקריות הן חברת פרסונל אנד מור – תאגיד ביטוח ופיננסים המתמחה בתכנון פיננסי ללקוחות פרטיים; חברת פרסונל אינווסט – הפועלת בתחום גיוס הון והשקעות בנדל"ן; וחברת פרסונל יזמות – הפעילה כבר במשך שנים בתחום הנדל"ן ובאחרונה החליטה להיכנס לתחום היזמות, באמצעות TCI38. כחלק מהמהלך, פרסונל רכשה את הזכויות על מספר פרויקטים עם פוטנציאל השבחה משמעותי בכמה ערים באזורי הביקוש, לרבות בהוד השרון, כפר סבא, רעננה, פתח תקוה, הרצליה, רמת גן, תל אביב וחולון.

לדברי פנחסי "הגב הכלכלי שלנו נותן לנו הרבה יותר כוח מבחינת נגישות לפרויקטים, כמו גם את היכולת לרכוש פרויקטים בתחילת הדרך מיזמים שלא מצליחים 'להתניע' אותם, ממש כפי שקרה בפרויקטים ברחוב הפדויים והגלבוע בהוד השרון. זה כמובן גם מאפשר לנו להשקיע יותר מאמץ באיתור של פרויקטים בעלי פוטנציאל, ומספק לנו וללקוחות שלנו ביטחון כלכלי. הרי הבנקים, חברות הביטוח והגופים הפיננסיים מעניקים ליווי בנקאי רק לאחר קבלת היתר הבנייה לפרויקט. לכן יזמים רבים לוקחים הימור גדול כשהם יוצאים לדרך, אבל אצלנו אין חשש 'להשכיב' כסף גדול לשנים ארוכות עד לקבלת ההיתר".

לגבי הוד השרון, פנחסי לא מסתפק בפרויקטים הקיימים, ובחזונו הפעילות של TCI38 בעיר רק תלך ותגדל: "מעבר לאהבתנו לעיר הזאת, שהיא גם בית עבורנו, אנחנו באמת מאמינים בה. בשנים האחרונות רואים נהירה לעיר של תושבים מבחוץ – ולא רק מאזור השרון. הם באים לא רק לאזורי המגדלים במזרח העיר אלא גם לאזור המערבי הוותיק והמתחדש. זה תורם כמובן לעליית מחירים חדה של כמה אחוזים בכל שנה, כך שגם מבחינה כלכלית גרידא העיר הזאת קורצת לנו, כיזמים, הרבה יותר מערים אחרות".