השמאי ירון ספקטור: "תוכנית ליצמן תפגע בפריפריה; הקבלנים לא ייגשו למכרזים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ענף הנדל"ן עדיין מנסה לאמוד את השלכות תוכנית העבודה של שר הבינוי והשיכון החדש, יעקב ליצמן, שפרטיה פורסמו לראשונה בתחילת השבוע לקראת הצגתם בימים הקרובים למשרד האוצר, לקראתם הטמעתם בתקציב המדינה ל-2020.

הבשורה המשמעותית ביותר בתוכניתו של ליצמן היא ביטול מחיר למשתכן, ויצירת שני כללי מדיניות חדשים: ראשית, את מחירי הדירות תקבע מעתה המדינה – ולא חברות הבנייה המתחרות במכרז; ושנית, תהיה אבחנה בין ישובים – כשרק ביישובי הפריפריה תפעל המדינה להגדלת ההנחות לרוכשים.

השינויים הללו נועדו להשיג שתי מטרות מרכזיות: להפסיק את חוסר השוויון בין גובה ההנחות באזורי הביקוש לפריפריה, תופעה שבה זוכי מחיר למשתכן במרכז נהנו לעיתים מהנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחיר השוק; ולהגדיל את הכנסות המדינה משיווק קרקעות – כדי להסיטן לפיתוח הפריפריה.

המדינה חוסכת

משנת 2015 ועד כמעט כל שיווקי הקרקע של המדינה לבנייה למגורים היו בשיטת מחיר למשתכן. בשיטה זו המדינה היא שקבעה את שווי הקרקע, וחברות הבנייה שהתמודדו במכרז התחרו על מחיר הדירה שהן ימכרו בסוף הדרך – כלומר, החברה שהצעתה היתה הזולה ביותר זכתה במכרז.

לעומת זאת, התוכנית החדשה יוצרת שלושה מנגנוני שיווק קרקע שונים לפי שלוש רמות - בהתאם לאזורים שונים ולערכי קרקע: אזורי מגה יוקרה וביקוש - שם יבוטלו המענקים וההנחות על הקרקע שהיו במכרזים; אזורי ביקוש ומחיר בינוניים/ממוצעים; וכן אזורי הפריפריה שבהם ערכי הקרקע נמוכים.

לפי שיטה זו, באזורי היוקרה המדינה תחזור לשיטת המכרז הרגילה, שבה כל המרבה במחיר על הקרקע – ביודעו כמה דירות ניתן לבנות עליה ומהי עלות הפיתוח – הוא שיזכה. בהתאם לכך, יוכל הקבלן למכור את הדירות שיבנה בכל מחיר שירצה.

שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן. דואג לציבור מסוים? צילום: נמרוד גליקמן

באזור השלישי לפי המדרג של ליצמן, יישובי הפריפריה, שיטת המכרזים תהיה דומה, אולם בשינוי אחד – המדינה לא תקבע מראש את עלות הפיתוח של המגרש. חברות הבנייה, שיידעו מראש מה מחיר הדירה, יתבקשו להתחרות על מחיר הקרקע – הכולל גם את עלויות הפיתוח.

השיטה שתונהג בפריפריה נועדה לצמצם את הוצאות המדינה בסבסוד פיתוח מגרשים – כיום המדינה מסבסדת פיתוח בכל עיר בפריפריה על פי מפתח של 40 אלף שקל ליחידת דיור באופן עיוור, בלי להבחין בין שכונות שבהן מחירי הדירות נמוכים והסבסוד מוצדק לבין שכונות שבהן אין צורך בסבסוד עמוק של הפיתוח.

עוד בתוכנית של ליצמן – מתן מענקים ישירים לצעירים ברכישת דירה ראשונה. המענק, בגובה של כ-100-70 אלף שקל, יינתן עבור רכישת דירות חדשות וגם – ככל שמדובר בפריפריה – עבור רכישת דירות יד שנייה – חידוש משמעותי שלא ניתן עד כה. בהמשך לכך אף נשקלת האפשרות להציע משכנתא בעקבות מדינה לרוכשי דירות בפריפריה, במטרה להפחית את שיעור הריבית לעומת שיעורו בשוק החופשי.

פרויקט במחיר למשתכן. מהי בעצם פריפריה? צילום: דור מנואל

פתח לשחיתות

"ליצמן חוזר על הטעות של קודמיו בתפקיד, רק בדרך אחרת. במקום להתרכז בהגדלת ההיצע, גם הוא מבקש לתת מענקים שרק יגדילו את רמת הביקוש ובכך יביאו לעליית מחירים נוספת בשוק הדירות", מנתח השמאי והכלכלן ירון ספקטור את פרטי התוכנית החדשה. "לא צריך כאן מודלים מורכבים, אלא פשוט לאפשר בנייה – באמצעות הארכת תמ"א 38, החזרת תוספת שבס-כחלון של 30% דירות בפרויקטים והגדלת כוח האדם בוועדות המחוזיות".

לדבריו, החלוקה הגאוגרפית שבבסיס התוכנית תכביד גם היא על השוק: "ראינו כמה זמן וביורוקרטיה היו דרושים כדי להניע קדימה את מחיר למשתכן. הכוונה לחלק את הארץ לשלושה סוגי ישובים תארך זמן רב ותגרור התנגדויות – כי מהי בעצם פריפריה? האם זה רק עניין גאוגרפי או רק סוציו-אקונומי? מה ההבדל בין אלעד וקרית ספר למצפה רמון וקרית שמונה?".

ספקטור מוסיף כי משיכת ידה של המדינה מסוגיית היטלי הפיתוח ביישובי הפריפריה עלולה להתברר כטעות קשה: "בעצם המדינה מבקשת להשאיר את עניין פיתוח הקרקע למיקוח בין הקבלנים לרשויות המקומיות. הדבר הזה פותח פתח לשחיתויות ולמתן הטבות לקבלנים שמקורבים לראשי הערים.

"אך גם במקרה של התנהלות תקינה, אחרי שנים שהמדינה סיבסדה את העלויות הפיתוח האלה, קשה לי לראות קבלנים שרצים לפרויקטים ומשלמים מיליוני שקלים על פיתוח הקרקע. הרי גם כך מחירי המכירה של הדירות באזורים אלה נמוכים מאוד. לכן, לדעתי, מכרזים רבים בפריפריה עלולים להיכשל בשיטה הזאת".

ירון ספקטור צילום: ישי רונן

"במידה שרק משפחות מרובות ילדים למשל יזכו להטבה, אז שוב היצע הדירות הקיים צומצם לאוכלוסייה מאוד מסוימת, וכל השאר יוסיפו לסבול ממחירי נדל"ן גבוהים ומחסור בהיצע של דירות מגורים".

להסיט את הפוקוס

גם נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, התייחס להודעת משרד השיכון. לדבריו, "שוק הדיור חווה שוב ושוב ניסיונות של הממשלות להמציא פטנטים ותוכניות שאינן מטפלות בבעיה המרכזית, וכל פעם הסתבר שזו לא הדרך לטפל במשבר הדיור בישראל. אנחנו נמצאים בשנה מהקשות שידענו זה זמן רב, ומשבר הקורונה עלול להביא לכך שהשנה תסתיים בצניחה בהיקף התחלות הבנייה לכ-30 אלף יחידות דיור בלבד.

"עיקר תשומת הלב של הממשלה בפתרון משבר הדיור חייב להתמקד בזינוק בהיקף שיווק הקרקע והסרת חסמים רגולטוריים שמונעים בנייה, כדי לאפשר לשוק להגיע להתחלות בנייה של 70 אלף יחידות דיור לפחות".