ד"ר על הפיגומים

שנת 2005. עמית קזז, מנכ"ל חברת הסטארט־אפ סילקוונט, פורש ממנה לאחר שהיא נמכרת לברודקום האמריקאית תמורת 76 מיליון דולר. באותה שנה הוא גם מתגרש, עוזב את הבית במושב בית הלוי בשרון ועובר לתל אביב. במקביל מחליט קזז, מהנדס אלקטרוניקה בהכשרתו שמילא במשך כמעט עשור תפקידים בכירים בחברת התקשורת אורכית, לפרוש לגמרי מעולם ההייטק ולהשקיע את כל זמנו בפרויקטים נדל"ניים בתל אביב.

"היו הרמות גבה, אמרו לי איך 'תלפיון' (בוגר פרויקט תלפיות של צה"ל) כמוך הופך לנדל"ניסט? בשביל מה למדת כל השנים?", מספר קזז (43) על התגובות להסבה המקצועית שבחר לעצמו. "אבל בסביבה הקרובה של החברים והמשפחה ראו כמה אני נהנה ומאושר מהעיסוק החדש והבינו שכך אני מביא את עצמי לידי ביטוי". מובן שגם העובדה שהוא גזר קופון יפה מאוד ממכירת סילקוונט - ושהפריחה בשוק הנדל"ן הפכה אותו לרווחי באופן כמעט חסר תקדים - הקלו על מקורביו של קזז לקבל את החלטתו. אבל הם גם היו מורגלים כבר בשינויים לא צפויים שעשה במסלול חייו.

עמית קזז צילום: אוראל כהן

כך היה גם בראשית שנות התשעים, זמן קצר לאחר שחרורו מהצבא, כאשר בתום תהליך קבלה תובעני ללימודי דוקטורט באוניברסיטת קורנל במדינת ניו יורק, אחת האוניברסיטאות היוקרתיות בעולם, ויתר על הלימודים והמלגה המלאה שבה זכה כדי להיענות להצעה מחברת אורכית, שאז עוד היתה רק סטארט־אפ קטן. "ההחלטה היתה אסטרטגית מהותית: אם להתקדם באקדמיה ואולי אחר כך לחזור לעולם העסקים, או להגיד - עד כאן הלימודים האקדמיים, ולעבור לעשייה. החלטתי ללכת על עשייה", הוא מסביר היום. "בחרתי להיענות להצעה שקיבלתי לעבוד בתחום השיווק בתקשורת, אף שלא היה לי ניסיון בכך. האמנתי שזה תחום שיצמח מהר".

ואמנם, קזז טיפס במהירות באורכית עד שהתברג לתפקיד מנהל חטיבת השיווק והמכירות שלה. אלא שאז החליט לעזוב את החברה המצליחה ולעבור לעבוד כיזם בבית ההשקעות אייפקס. את ההחלטה הזאת הוא מסביר ברצון לקחת פסק זמן. "קרן הון סיכון היא מקום ניטרלי, שבו אפשר להסתכל על השוק ולבחון את האפשרויות. ניצלתי את הזמן לבחון כמה אופציות שעמדו לפניי, בין השאר לקדם רעיון שהיה לי לסטארט־אפ בתחום האלקטרו־אופטי, ובסוף החלטתי להיענות להצעה שקיבלתי לנהל את סילקוונט, סטארט־אפ שהוקם כמה חודשים לפני כן וחיפש מנכ"ל. במקביל השלמתי תואר שני בהנדסת אלקטרוניקה, תואר שני במינהל עסקים וקורס טיס אזרחי, כנראה כפיצוי על זה שוויתרתי על קורנל", הוא אומר בחיוך.

בנדל"ן יותר כיף

סוג נוסף של פיצוי אפשר לראות בבחירתו של קזז לעבור אחרי הגירושים מהבית המשפחתי במושב בשרון, שבו נותרו גרושתו וילדיהם, אל לב־לבה של תל אביב התוססת. כך הגיע באמצע 2006 לקבוצת רכישה שהתארגנה לבניית בניין ברחוב שינקין בתל אביב - החלטה אישית שהובילה בסופו של דבר גם לבחירה בהסבה המקצועית. "החלטתי לעצור. מאז הגיוס בגיל 18 עבדתי בלי הפסקה, והרגשתי שהגיע הזמן לעשות חשבון נפש. כלכלית גם יכולתי להרשות לעצמי לעצור ולחשוב מה אני רוצה לעשות".

קזז מצא את עצמו עד מהרה ממונה על ידי יתר הרוכשים בפרויקט בשינקין לחבר הוועד, והתחיל להכיר אנשי מקצוע מהתחום - קבלנים, מהנדסים, אדריכלים. "נשאבתי לתוך הדבר הזה והבנתי שזה מה שאני רוצה לעשות", הוא אומר. עד מהרה נטש לגמרי את עולם ההנדסה והאלקטרוניקה ופינה את כל זמנו לקידום פרויקטים של בנייני יוקרה בלב תל אביב.

לא מדובר במעבר חד מדי, מעולם ההייטק לנדל"ן?

"במשך שנה ניהלתי את קבוצת הרכישה בשינקין, וצברתי ניסיון שריכך את המעבר לדרך העצמאית של ארגון קבוצות רכישה. זה היה הסטאז' שלי. אבל נכון לומר שהמעבר באמת אינו טריוויאלי. ההתנהלות בענף הנדל"ן היא מיושנת יותר, הקצב אטי יותר, אין מוצר שצריך לפתח ולרוץ מהר, אתה תלוי ברשויות כדי להריץ את הפרויקט, וזה לוקח שנים. אבל המעבר הדרמטי לא היה לעולם הנדל"ן אלא ממעמד של שכיר לעצמאי. בסטארט־אפ הייתי מנכ"ל שכיר, אמנם עם הרבה אופציות, אבל זה לא היה העסק שלי".

הבניין המוקם ברוטשילד 85 על ידי קבוצת הרכישה שמוביל קזז צילום: דמיטרי שבצנ'קו

היית מועמד לדוקטורט באחת האוניברסיטאות המובילות בעולם, ההייטק הוא תחום טכנולוגי מתוחכם - ובנדל"ן יש גם יזמים שלא סיימו תיכון. אתה לא מרגיש מבוזבז?

"ממש לא. מבחינת ההתעסקות היומיומית, הנדל"ן יותר כיפי ומעניין. בהייטק העובדים שלך מהנדסים, הלקוחות שלך מהנדסים, האוכלוסייה הרבה יותר הומוגנית. בנדל"ן זה קבלנים, שמאים, מפקחים, אדריכלים, בנקאים ולקוחות - יש מגוון של אנשים, שעם חלקם אף התחברתי ויצרתי קשרים אישיים. יש הרבה אתגרים במשא ומתן על הקרקע, בגיבוש הקבוצה, בסגירת הליווי הבנקאי, בבניית הצוות המקצועי שילווה את הבניין להיתר ועוד. כל אלה מרתקים אותי יותר מפתרון משוואות. ואחרי הכל, בשורה התחתונה הנדל"ן גם משתלם יותר כלכלית".

נשאר רק בתל אביב

ובסופו של דבר, כאן טמון ההסבר העיקרי לשינוי הגדול בחייו של קזז. אם בשנות התשעים היה ההייטק ההבטחה הגדולה של התעשייה הישראלית והמקום שאליו לטשו עיניים כל בוגרי האוניברסיטאות המוכשרים ביותר, חולמים על האקזיט הגדול שלהם, הרי שבשנים האחרונות הענף מדשדש ואת כותרות העיתונים הכלכליים ממלאים מתעשרי הנדל"ן החדשים. קזז פשוט היה בין הראשונים להבין זאת.

אחרי שסיים את הסטאז' שלו, כהגדרתו, בבניית הבניין בשינקין, פנה קזז לפרויקט הנדל"ן הראשון שעשה למטרות רווח בלבד: ארגון קבוצת רכישה לבניין בשדרות רוטשילד 85. זה היה בסוף 2007, עמוק בתוך מה שהוגדר כבר "בועת הנדל"ן", שמאז רק ממשיכה לגדול ומסרבת להתפוצץ. בהמשך ארגן קבוצה נוספת לפרויקט ברחוב צבי שפירא, רחוב קטן סמוך להיכל התרבות ודיזנגוף סנטר, שבו יוקם בניין בן חמש דירות - אחת בכל קומה.

שני הפרויקטים הבאים של קזז כבר סימנו קפיצת מדרגה משמעותית - ואותתו על מעבר סופי, בקנה מידה רציני, לעסקי הנדל"ן. הראשון היה ארגון קבוצת רכישה לבית הספר פיטמן, מבנה משנות העשרים בפינת הרחובות בלפור ואחד העם בלב תל אביב, המוגדר מבנה לשימור בהגבלות מחמירות. במה שהוא מתאר כ"קרב עקוב מדם" עם בעלי הקרקע, הצליחו קזז ושותף נוסף לרכוש בעצמם את מבנה בית הספר הקיים ולחבור לקבוצה המתכוונת לבנות על שטח הבניין הסמוך לו. בסך הכל מתוכנן הפרויקט לכלול בין 12 ל־14 דירות בלבד, בשטח 500-250 מ"ר כל אחת, ווילה יוקרתית שתיבנה על חורבות מבנה בית הספר.

הפרויקט הגדול השני של קזז היה ארגון קבוצה נוספת לרכישה, תמורת 70 מיליון שקל, של המגרש ברחוב זמנהוף בתל אביב שעליו נמצא מבנה קופת חולים כללית. לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר), אפשר לבנות במגרש זה כ־5,000 מ"ר בחמש קומות. הפנטהאוז בבניין, המשתרע על שטח של 1,000 מ"ר, עומד כעת למכירה בכ־45 מיליון שקל. לפי הערכות, העלות של כל אחד מהפרויקטים האלה היא כ־120 מיליון שקל, וקזז כמארגן הקבוצה צפוי לגזור מהם רווח של 5% - כלומר 6 מיליון שקל מכל פרויקט.

אבל קזז נחשב לחריג בקרב מארגני קבוצות הרכישה: הוא אינו ממהר לקפוץ על פרויקטים, מצהיר כי אין בכוונתו ליזום יותר מפרויקט אחד בשנה ומסרב לצאת מתחומי תל אביב - הכל כדי לא לפגוע בשגרה החדשה שסיגל לעצמו. "עשיתי שינוי בחיים, וחלק מהעניין זה לא להשתגע. סגנון החיים הנוכחי שלי רגוע יותר, התחתנתי פעם שנייה ואין לי כוונה לאבד את המשפחה", הוא אומר. במסגרת הרוגע החדש שמצא לעצמו הוא מתרגל יוגה בקביעות, וזמן קצר לאחר הראיון ל"מוסף כלכליסט" טס לחופשה בגואה, הודו, עם משפחתו. "אשתי מאוד מחוברת להודו וביקרתי שם כבר פעמיים", הוא מספר.

כשמדברים על קבוצות רכישה יש כמה שמות קבועים שעולים, ואתה אינך ביניהם. למה? אתה לא מחובר לברנז'ה?

"אני מכיר את כולם ואפילו חבר של חלקם, אבל היציאה לתקשורת לא מתאימה לסגנון שלי, אני שקט".

מה דעתך על הרגולציה והגזירות שהגבילו את דרכן של קבוצות הרכישה?

"הגזירות הן תולדה של לחצים שהפעילו החברות הקבלניות, בין השאר באמצעות לוביסטים. הן חשו מאוימות והחליטו להיאבק על ידי הפעלת כוח פוליטי. רשויות המס ראו מהלך שלכאורה מונע תשלום מס למדינה, אף שבפועל קבוצות הרכישה יצרו תנועה רבה של מסחר בקרקעות, שהכניסה למדינה הרבה מאוד כסף. וצד נוסף למאבק הם המפקח על הבנקים והנגיד, שחששו ממשבר נדל"ן. על הדרך כולם הרוויחו כותרות, אף שלמרבית המגבלות אין השפעה, המע"מ לא רלבנטי כי רוב הקרקעות הן בבעלות חברות. לגבי מס הרכישה, החליטו שהרוכשים ישלמו את המס על הקרקע לפי מדרגות כאילו מדובר בדירה, וההבדל שנוצר הוא זניח. לעומת זאת, ליכולת של הרוכש לשלוט בפרויקט ולתכנן את הדירה שלו מהיום הראשון אין תחליף. לגבי המימון וייקור המשכנתאות, הלקוחות שלנו הם לרוב תל־אביבים בעלי ממון, כך שגם כשסוגרים קצת את ברז המימון הם מצליחים להביא עוד קצת כסף מהבית. מי שבעיקר נפגעים מהרגולציה הם דווקא השכבות החלשות יותר, זוגות צעירים שמתקשים לרכוש דירות במחיר השוק".

אתה מצייר מצב שבו קבוצות הרכישה כלל לא נפגעו מהרגולציה, אבל זה לא המצב שרואים בשטח.

"כל ההגבלות מסתכמות בהשפעה של אחוזים ספורים, שמתגמדים לעומת הרווח הפוטנציאלי של 20%–30% לכל חבר בקבוצה. מיעוט הפרויקטים בתל אביב נובע בעיקר מהמחסור בקרקעות. אם מחר היו מציעים לי עוד פרויקט כמו זמנהוף, הייתי לוקח אותו בשתי ידיים. הרוכשים שלנו הם סופר־אינטליגנטים. הם רוצים להישאר בתל אביב ומבינים שאין היום דירות איכותיות. הם גם מודעים היטב לסיכונים וליתרונות של קבוצת הרכישה ורואים שהמנגנון אפשרי גם היום".