צחי חג'ג': "עוד לא רואים את ראשית התשתית לפיתרון הבעיות בשוק הנדל"ן"
יו"ר קבוצת חג'ג' בוועידה הכלכלית המרכזית של "כלכליסט": צריך לייצר היצע והוא לא צריך לבוא רק מהמינהל"
"אנחנו עדיין לא רואים את ראשית התשתית לפיתרון בשוק הנדל"ן" - כך אמר היום (ג') עו"ד ויזם הנדל"ן צחי חג'ג', יו"ר קבוצת חג'ג', בפאנל בנושא נדל"ן בוועידה המרכזית הכלכלית של "כלכליסט" הנערכת היום (ג') במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.
"הממשלה לא מצליחה לעשות דברים טובים", זו המסקנה אליה הגיעו ארבעת אנשי הנדל"ן אשר השתתפו בפאנל הנדל"ן בוועידה הכלכלית המרכזית של "כלכליסט",
בפאנל השתתפו גם שוקי בורשטיין, מנכ"ל לאומי למשכנתאות, אריאל אבן מנהל חטיבה עסקית ממ"י, ליטל גינדי מטלון, בעלים משותף, גינדי החזקות, דפנה הרלב, מנכל"ית קבוצת אביב
"אני חושב שכולם מנסים לעשות את הדבר הנכון. נדמה לי שהתשובות פשוטות - צריך לייצר את ההיצע והוא לא צריך לבוא רק מהמינהל, הם לא יכולים לספק את הפתרונות לבד. מנהל המינהל לא מדבר סתם על מצוקת האשראי, כי הוא יודע שבלי מימון אין נדל"ן. אין היום כסף לבנייה ולכן אף אחד לא בונה ואני לא מבין איך הנושא הזה לא יושב על שולחן הממשלה מידי יום",
צחי חג'ג' צילום: נמרוד גליקמן
"אי אפשר לנהל מלאי יחידות דיור שמספיק ל-7 חודשים במקום שבו לבנות דירה לוקח 3 שנים במקרה הטוב", כך אמר שוקי בורשטיין, מנכ"ל לאומי למשכנתאות.
בורשטיין התייחס לעליות המחירים בענף הדיור ואמר, "אנחנו חווים בשנים האחרונות עליות מחירים בכל הארץ ונשאלת השאלה האם יש בועה. מידי פעם מנסים לעשות השוואות לחו"ל. השוו אותנו להולנד למשל, ששם היה זינוק במשכנתאות. בועה היא כאשר היקף החוב של הציבור עולה. בהשוואה לעולם אנחנו עדיין בצד השמרני של המפה", הוא אמר.
לדבריו, הזינוק במחירי הדירות נובע מכמה סיבות, ביניהן גידול בהיקפי הגירושין. "בפועל אם אנחנו צריכים מעל 40 אלף יחידות דיור בשנה ונבנית כמות קטנה יותר, זה יגרום לעליית מחירים ואנחנו נמשיך לדבר. אני חושב שהגיע הזמן להקים את המועצה לביטחון דיור לאומי ואם זה לא יקרה, מה שקורה היום בשוק הוא כאין וכאפס לעומת מה שיקרה בעתיד".
אריאל אבלין, מנהל החטיבה העסקית במינהל מקרקעי ישראל השיב, כי הממשלה במגבלות היכולת שלה מנסה לפתור את המשבר. אנחנו במינהל עוברים שינוי שאף גוף ציבורי לא עובר אבל את הפירות האלה לא נראה בטווח הקצר. יש מאמץ של כל הגורמים ברמה של התייחסות לכל פרויקט כדי לשווק את כל המלאי התכנוני הקיים".
דפנה הרלב צילום: נמרוד גליקמן בתגובה לדבריו אמרה ליטל גינדי מטלון, בעלים משותף בחברת גינדי החזקות: "אתם עושים מאמץ אבל הקרקעות שאתם משווקים הם במחירים אסטרונומיים. במשתלה בת"א הציעו קרקע במחיר מינימום של מיליון שקל לקרקע ליחידה. בראש העין מדברים על מעל 300 אלף שקל ליחידה".
אבלין: "אנחנו משווקים קרקעות במחירים שהם תולדה של היצע וביקוש, אנחנו לא שמחים על כך ולא מנסים לגרוף רווח".
בהמשך נשאל אבלין מדוע המינהל ממשיך לשווק קרקעות עם מחירי מינימום, "אנחנו רואים שמחיר המינימום דרוש במקומות שבהם אין ביקוש ואנחנו לא רוצים שבגלל כשל שוק יבוא יזם ויקבל קרקע במחיר אפסי. בהרבה מקרים על קרקעות שנרכשו במחירים נמוכים לא בונים כי הן נרכשו לצרכי ספקולציה ולכן מחיר מינימום חשוב בעיקר כדי למנוע מחטפים".
"תנו לנו קרקעות והמחירים יירדו"
הרלב: "המדינה מדברת, תן לנו היזמים קרקעות, כח אדם, היתרים ואשראי ואנחנו נבנה והמחירים יירדו. כרגע תהליך של השבחת מקרקעין לוקח כ-10 שנים. כולם יודעים שהבירוקרטיה חוגגת ולא מנסים לשפר. האשראי הולך ומצטמצם למרות שאפשר לפתור זאת בקלות. למה אנחנו צריכים לתת ערבות חוק מכר על המע"מ?"
יש טענה שגם אם מחיר הקרקע יצנח אתם לא תורידו מחירים
חג'ג': "זה נוגד את חוקי הכלכלה. בשוק הזה יש רמות מחירים שנגזרים מהשוק והרווחיות היא בהיקף מסוים שבלעדיו לא יילכו לפרויקטים. ברגע שמחירי הקרקע יורדים מחירי הדירות יירדו. עד עכשיו פעלו בצד הביקוש אבל רק הגדילו את העלויות. הפיתרון הוא פשוט והוא לייצר היצע. איך יכול להיות שתב"ע למרפסת או תוכנית של 2,000 יח"ד הן תחת אותה וועדה? יש אנומליה בכל ועדות התכנון.
ליטל גינדי מטלון צילום: נמרוד גליקמן
לפני שנה הכניסו למגבלת האשראי גם את קבוצות הרכישה"
גינדי מטלון: "אני יכולה להתחייב שאנחנו ניתן את כל ההפחתה במחיר באותו יחס שבו מחיר הקרקע ירד".
הרלב: "אני מתחייבת שכולם יורידו מחירים כי תהיה תחרות, אנחנו רוצים שוק גדול עם הרבה דירות".
האם הפעילות שלכם משפיעה על השוק?
אבלין: אנחנו גורם חשוב בשוק הנדל"ן אבל אחראים על מקטע מסוים. צד הביקוש משפיע הרבה יותר על המחירים בשנים האחרונות. אני מאמין שיש קשר בין הפעילות שלנו לבין הורדת המחירים.
האם שנה הבאה נשב כאן ונדבר על אותם הנושאים?
מטלון: "אני מאחלת שנשמור על יציבות וזה יהיה נהדר. מחירי הקרקעות לא פחתו, המימון קפץ פי 2 גם בגלל שהבנקים הכניסו עמלות מכל מיני סוגים. הביצוע עלה ב-12% וצריך לקחת את זה בחשבון גם אם מחירי הקרקעות ירדו, יתר העלויות עלו. אני מאחלת שתהיה לכולנו ודאות כי אי אפשר לנהל שוק בלעדיה".
חג'ג': אני חושב שאנחנו לא רואים את ראשית התשתית לפיתרון. אין שום תשתית שתאפשר לנו לשבת כאן בשנה הבאה ולראות פיתרון.
הרלב: גם אם 'נחכימה' זה ייקח זמן עד שנראה כאן קרקעות, בטח אם ניכנס לתקופת בחירות והכל יתעכב. גם יזמים שיכולים להכניס לפרויקטים לא עושים את זה כי הם חוששים. כשיש חוסר יציבות היזמים חוששים. כשיש אווירה מובנת היזמים פועלים. כבר 15 שנה שהיזמים טוענים לקשיים ומחסור בכוח אדם. יש מחסור בכל מקצועות הבנייה ויש הפרעה למשק. ייקח לדעתי כמה שנים טובות לפתור את זה.
