המלחמה ברוכשי הדירות להשקעה

הוא התחיל בקטן, כאגרה צנועה שיש לשלם על רישום העברת הבעלות בטאבו. לאחר מכן הוא נקרא "תוספת מס", כלומר תשלום המתווסף למס השבח ובהמשך הוא הפך ל"מס רכישה". ולא לחינם ראוי המס לכבוד הזה שיהיה לו שם מיוחד משל עצמו, שהרי ככל שחלפו השנים, כך תפח שיעורו, ונוספו לו מטרות שונות, לעיתים להלהיט את השוק ולעיתים לצנן, אך תמיד ומעל הכול הייתה לו מטרה ברורה ופשוטה: לגבות מס, הרבה מס, באופן קל ונוח.

ואכן, אין מטרה קלה כמו המס המוטל על רכישת מקרקעין; כמו כל מס על מקרקעין הוא פשוט לגבייה ולאכיפה, שהרי תשלומו הוא תנאי להעברת הנכס בטאבו. הוא מוטל על נכסים עתירי שווי וברי שומה. ובעיקר, להבדיל ממס השבח, לא ניתן לנכות כנגדו הוצאות או לקזז הפסדים; כידוע, המס מוטל כאחוז מתוך התמורה (ברוטו) שמשלם הקונה בעסקה.

דירה למכירה (ארכיון) צילום: דוד הכהן

בכל הנוגע למס הרכישה המוטל על רכישת דירות מגורים נוהג החוק להבחין בין אלה הרוכשים דירה לצורך מגורים (בדרך כלל דירה ראשונה), לבין אלה הרוכשים דירה להשקעה. הראשונים ישלמו מס מופחת או לא ישלמו כלל, בהתאם לשווי הדירה. האחרונים ישלמו מס מוגדל. במסגרת הוראות שעה שתוקפן היה לשנים 2011 ו-2012 (והוארכו בשל הבחירות עד ל-5 במאי 2013), ומתוך מטרה לצנן את שוק הדירות להשקעה ולהביא להפחתת מחירי הדיור, מגמה זו אף הורחבה. רוכשי דירה ראשונה זכו להקלה נוספת במס הרכישה (פטור עד שווי של כ-1.5 מליון שקל; 3.5% עד לכ-1.7 מליון שקל; 5% על כל שווי נוסף) ואילו רוכשי דירה להשקעה נדרשו לשלם מס גבוה יותר מהנקוב בחוק (5% על מיליון שקל ראשונים; 6% על שווי של עד 3.2 מיליון שקל; 7% על כל שווי נוסף). והנה התבשרנו שבכוונת הממשלה להפוך הוראת שעה זו להוראת קבע.

בכל הנוגע למס הרכישה על דירה ראשונה, יפה עושה הממשלה. אכן ראוי להקל על רוכשי דירות אלה. עם זאת, בכל הנוגע לרוכשי דירות להשקעה, וככל שהמטרה היא אכן לצנן את השוק ולהביא לירידת מחירים, ספק רב אם מטרה זו אכן תושג. ראשית, כידוע מחירי הדירות, ולמרות הוראת השעה, עלו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים, ולפיכך ההנחה כי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה תביא להפחתת מחירי הדיור, אין לה בסיס איתן.

החשש האמיתי הוא כי גם אם עד היום המשקיעים המתינו (לשווא, מסתבר) לפקיעת הוראת השעה, הרי עתה, כשצפייתם נמוגה, ובהעדר אלטרנטיבה אחרת להשקעה, הם יחזרו לשוק הנדל"ן. ומה לגבי מס הרכישה המוגדל? אין לדאוג. המשקיעים כבר ידאגו לעצמם, אם בהגדלת דמי השכירות ואם בהגדלת מחיר הדירה בעת מכירתה בעתיד.

מה הועילו אפוא חכמים בתקנתם?

אם אמנם קיים פער כה גדול (וקבוע) בין מס הרכישה המוטל על דירה ראשונה ובין מס הרכישה המוטל על דירה להשקעה, הרי שהמשקיעים יקדימו את העברת הנכסים לדורות הבאים וירשמו את הדירות על שמות ילדיהם הבגירים או יצהירו כי הם רוכשים את הדירה בנאמנות עבורם; מבחינת הילדים הרי מדובר בדירה ראשונה, גם אם הכספים לרכישתה נתקבלו במתנה מההורים. ושוב, המטרה לצנן את השוק לא תושג. לכל היותר השוק יחטוף צינון קל מאוד.

ואמנם, נדמה שהמטרה היחידה שתושג במקרה זה, אם תושג, אינה דווקא להוריד את מחירי הדירות, אלא בעיקר להגדיל את גביית המס. כאמור, מס הרכישה היה תמיד מטרה נוחה וקלה, אלא שנראה לנו כי אם נדרשת גביית מסים מוגברת בשל הגרעון העמוק בתקציב, ראוי להכביד במסים דווקא בצד ההכנסה, כמו מס הכנסה מס ריווח ומס שבח, במקום להגדיל שוב ושוב המסים בצד ההוצאה, ובמיוחד כשספק אם מטרת ההגדלה האמורה אכן תושג.

הכותב הוא ד"ר שמואל בורנשטין, עו"ד מנהל מחלקת המסים, גרוס, קליינהדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'