דרוש מענה לסרבנות
ביהמ"ש העליון הכריע כי פרויקט תמ"א 38 יבוצע למרות סירובו של אחד הדיירים. חבל שבאותה ההזדמנות לא נקבעו קריטריונים ברורים שיקלו את התנעת התחום
תמ"א 38 צילום: עמית שעל
טובת הכלל על חשבון טובת הפרט
לאחרונה הכריע בית המשפט בתיק שהגיע אליו כי פרויקט תמ"א 38 יבוצע למרות סירובו של אחד הדיירים בבניין. במישור האובייקטיבי הוא קיבל החלטה טובה וצודקת, אך חסר היה בפסק הדין ניתוח של השיקולים שהביאו לפסוק לטובת הכלל על חשבון הפרט. על בית המשפט היה לנתח את הזכות הקניינית לנוכח תופעת הסרבנות של דיירים לפרויקטים של תמ"א 38 וכן להתוות מבחנים ברורים שיגדירו היכן ובאילו נסיבות יש להעדיף את זכויות הכלל על חשבון זכותו של הפרט.
הדרך שבה נימק בית המשפט הנכבד את החלטתו אינה חפה מביקורת. ניתוח הזכות הקניינית והאפשרות לפגוע בה הסתמך על הלכה רבת שנים הידועה גם כפרשת צודלר (פסק דין שניתן בבית המשפט העליון בעקבות בניין שנהרס במסגרת מלחמת המפרץ), אשר ספגה ביקורת מצד מלומדים אך מעולם לא שונתה. לפי ההלכה, דייר בבית משותף ויתר על חלק מזכויותיו מראש, מה שמאפשר פגיעה בזכותו ביתר קלות.
אין מחלוקת על הפן השיתופי שיש בין דיירי הבית, אבל זו אינה מסגרת שיתופית קהילתית, אלא אילוץ המשקף פתרון טכני לאורח החיים המשותף; השיתוף הוא הטפל ואילו הדירה היא העיקר. לכן היה על הבית המשפט לנמק את החלטתו בכך שזכות הקניין אינה זכות מוחלטת ובנסיבות מסוימות ניתן לפגוע בה. לו הוא בחר לעשות כך, אותן נסיבות שבהן היתה מתאפשרת פגיעה בזכות קניינית היו הופכות למבחני עזר למקרים עתידיים, שהיו יכולים לסייע לעוסקים בתחום ולייצר ודאות בעניין תופעת הסרבנות מצד דיירים.
לאמץ את מבחן התמורה
בית המשפט יכול היה לאמץ מבחנים קיימים וברורים. מבחן התמורה - כדי שעסקה תתממש היא חייבת להיות כלכלית, הן מבחינת התמורה לדיירים והן מבחינת השווי ליזם המבצע; מטבעם של דברים, רק שילוב של השניים יביא להצלחת הפרויקט. מבחן השקיפות - האם התמורה המוצעת הוגנת ושוויונית עבור כל הדיירים? מבחן הבטוחות - האם ניתנו בטוחות סבירות ומתאימות לאופי וגודל הפרויקט. מבחן הצרכים המיוחדים - האם ניתן מענה לדיירים בעלי צרכים מיוחדים בהתחשבות בנסיבות המיוחדות.
החלטת בית המשפט לא תביא לשינוי או ודאות בתחום. בית המשפט בחר לתת מענה למקרה הקונקרטי, אך נמנע ממתן פסק דין מנחה הכולל מבחנים ברורים אשר היו יכולים לתרום תרומה משמעותית לדרכי ההתמודדות עם אחד מעיקרי החסמים בהוצאה לפועל של פרויקט מסוג תמ"א 38, פרויקט שמהותו הצלת חיי אדם.
הכותב הוא שותף במשרד עמית פולק מטלון
