השופט אורנשטין: הווילה של זיסר שווה יותר מ-28 מיליון שקל ותעמוד למכרז חדש
אורנשטיין סירב לאשר את מכירת הווילה המפוארת בפ"ת בסכום הזה בשל פער של 40% בין הערכת שווי הנכס לבין התמורה המוצעת. פינוי הנכס נדחה לאמצע דצמבר
16:3322.10.14
שופט בית המשפט המחוזי בת"א, איתן אורנשטיין, סירב לאשר את מכירת הווילה המפוארת של מוטי זיסר בפתח תקווה תמורת 28 מיליון שקל. הסיבה: פער של 40% בין הערכת שווי הנכס, 40 מיליון שקל, לבין התמורה המוצעת.
קראו עוד בכלכליסט:
- כונס הנכסים מטעם לאומי לביהמ"ש: "לאשר את מכירת הוילה של זיסר תמורת 28 מיליון שקל"
- מוטי זיסר מבקש מביהמ"ש לדחות את פינויו מהווילה בפתח תקווה
- אכזבה בסיום ההתמחרות על הווילה של זיסר; ההצעה הגבוהה ביותר - 28 מיליון ש'
אורנשטיין הורה היום (ד') על פתיחת המכירה ואיתור מציעים חדשים. כמו כן קבע אורנשטיין שהמועד שבו יפנה זיסר את הווילה ידחה בחודש, עד השלמת עבודות התאמה בבית החלופי שאליו יעברו בני הזוג זיסר.
בחודש שעבר קיים עו"ד יניב אזרן, המשמש ככונס הנכסים לווילה בפ"ת מטעם בנק לאומי, התמחרות לצורך מכירתה. בהתמחרות השתתפו 3 הצעות: הצעה ראשונה בגובה 20 מיליון שקל ושתיים נוספות בגובה של כ-15 מיליון שקל. הצעות נמוכות למדי ביחס לשווי הערך כפי שקבע השמאי, שווי של כ-40 מיליון שקל.
במהלך ההתמחרות הורה הכונס למציעים להעלות את סכומי הצעתם כשהמחיר ההתחלתי להצעה יעמוד על 28 מיליון שקל וכן קבע כי "המדרגות" לשיפור ההצעה יעמדו על מיליון שקל בכל פעם. בסיומה של ההתמחרות עמדה רק הצעתם של מוטי גנץ ושאול זילברשטיין על סכום זה, אף שבהמשך, ימים ספורים לאחר קיום ההתמחרות, הסכים מציע נוסף להשוות את הצעתו.
בבקשה לבית המשפט ציין הכונס כי "שוויו הריאלי של הנכס הוא 47 מיליון שקל. לפי השמאי, במידה שהנכס יימכר באילוץ במסגרת כינוס נכסים סביר שיתקבל מחיר הנמוך מהשווי שלעיל בסדר גודל של כ-25% לפחות".
הווילה שיפנו בני הזוג זיסר בפ"ת צילום: ענר גרין "לאחר שנתתי דעתי למכלול נסיבות הבקשה, סבורני שאין מקום לאשר את המכר המבוקש וכי על כונס הנכסים לפנות ולחפש מציעים חדשים" כתב אורנשטיין. "בראש ובראשונה אצביע על הפער הניכר בשיעור של 40% בין הערכת שווי הנכס בחווה"ד לבין התמורה המוצעת. עסקינן בפער שאף עולה במידה משמעותית על ההפחתה של השווי במקרה של מכירה מאולצת שעליה הצביע השמאי בחווה"ד".
"לא למותר לציין", הוסיף אורשנטיין בעניין המחיר, "על אינדיקציות נוספות שמצביעות על שווי הנכס ושגם בהן יש כדי לבסס את השווי הניכר של הנכס לעומת התמורה המוצעת. אפנה לדו"ח הכספי של החברה לשנת 2010 שלפיו שווי הנכס הינו כ-66,232,000 שקל, ולכך שבטיוטת מאזן הבוחן של החברה ליום 3.6.13 הוערכה ההשקעה בנכס בסך של 71,052,478 שקל".
"סבורני שתקופת העמדת הנכס למכירה, הייתה קצרה מדי ולא היה בה כדי סיפק לאפשר את השאת התמורה", כתב בנוסף אורנשטיין. ."לכך יש להוסיף נתון נוסף העולה מהבקשה לאישור המכר וגם מדברי כונס הנכסים בדיון באשר לכמות הרבה של המתעניינים ברכישה, הן בעת פרסום הנכס והן לאחר ההתמחרות. חרף זאת, הוגשו רק 3 הצעות, כאשר באופן מפתיע שתיים מהן היו זהות. מצופה היה שמספר ההצעות יהיה גדול לאור ההתעניינות של הציבור ברכישה. הגשת הצעות ספורות מעמידה בספק האם המכירה שעל הפרק מהווה את מיקסום התמורה של הנכס".
"אדגיש גם את דברי המנהל המיוחד שלפיהם התמורה המוצעת הפתיע את בנק הפועלים שציפה לסכום גבוה במידה ניכרת", כתב בנוסף אורנשטיין. "לא ניתן להתעלם גם מתהיות על ההצעה שעל הפרק שעליהן הצביע כונס הנכסים. בין אלה: העובדה שהקונים המיועדים לא טרחו לבקר בנכס בטרם הגישו את ההצעה וכאשר מדובר ברכישה של נכס בסך של 28 מיליון שקל, הדבר אומר דרשני; טענות שלפיהן נמסר לכונס הנכסים על ידי ב"כ אחד המציעים האחרים שלפיהן גורמים מטעם בעל השליטה איימו על מציעים וכלשונו 'מהלכים אימים על מרשיו במטרה להניא אותם מלהציע הצעה לרכישת הנכס'; בעת הצגת הנכס למכירה התגוררו זיסר בנכס ונטען שהדבר הקשה על המכירה. רק מתעניין אחד ביקר בו".
