באוצר דוחפים לביטול פטור ממס שבח ולמיסוי דירות להשכרה

במשרד האוצר מגבשים חבילת מיסוי חדשה על תחום הנדל"ן, שתוצע לשר האוצר החדש לאחר כניסתו לתפקיד. החבילה החדשה כוללת שלושה סוגי מס. ראשית, הטלת מס של 25% על הכנסות מהשכרת דירות, החל מהשקל הראשון. כיום קיים מס על הכנסות משכר דירה אולם רק מרמת שכר דירה של כ־5,000 שקל בחודש ויותר, כלומר שמרבית הדירות המושכרות אינן חייבות במס (באוצר מעריכים כי הפטור הזה עולה לקופת המדינה כ־1.3 מיליארד שקל בשנה).

הבעיה העיקרית עם מיסוי הכנסות משכר דירה היא היכולת הנמוכה לגבות את המס הזה ולאכוף אותו. אפילו היום, כשיש מס על שכר דירה מעל 5,000 שקל, באוצר מעריכים כי נגבים בפועל רק 10% מפוטנציאל הגבייה (פחות מ־200 מיליון שקל בשנה). עם זאת, באוצר טוענים כי אם המס הזה יוטל מהשקל הראשון של השכרת הדירה אזי לרשות המסים יהיה קל יותר לאכוף אותו. זאת מכיוון שהרשות יודעת לאילו תושבים יש יותר מדירה אחת, כלומר דירות שהם משכירים. כל מה שצריך לעשות הוא לשלוח מכתבי דרישת תשלום מס לאותם אנשים, ולהתחיל לאכוף את המס החדש (מתוך הנחה שמרבית האנשים יצייתו לדרישות רשות המסים ולא יעלימו מס).

המס השני שבאוצר מתכוונים להטיל הוא מס רכישה על דירות שנרכשות בידי משקיעים (כלומר, דירה שנייה ויותר שנרכשת בידי אותו אדם). מס רכישה הוא מס שמשלמים רוכשי דירות להשקעה, לפי מדרגות מס. ככל שערך הדירה גבוה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. כיום שיעור המס המירבי הוא בגובה 10%, על דירות יקרות במיוחד. באוצר מתכננים להעלות את השיעור הזה ל־15%, ובהתאמה גם את שיעורי המס על דירות פחות יקרות שנקנות להשקעה.

ולבסוף, המס השלישי – ביטול הפטור ממס שבח לרוכשי דירת מגורים יחידה. המס הזה יהיה רלוונטי לזוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה, וכן למשפחות מבוגרות יותר, שמוכרות את דירתן וקונות דירה חדשה גדולה יותר. כיום, המדינה נותנת פטור ממס שבח על דירה יחידה – מס שאמורים לשלם על עליית הערך של הדירה – אם ערך הדירה הוא עד 4.5 מיליון שקל. המשמעות היא כי מרבית בעלי הדירות פטורים מתשלום המס הזה. כעת באוצר רוצים להמליץ לבטל את הפטור, כך שכל בעלי הדירות היחידות – כלומר זוגות צעירים ומשפרי דיור – יהיו מחויבים לשלם את המס הזה. מדובר בשיעור מס של עד 25%.

משה כחלון. ייתן ידו לתוכנית? צילום: גיל נחושתן

לצעדי המיסוי שמשרד האוצר עומד להציע יש שתי מטרות. ראשית, באוצר מעוניינים לדכא את הביקוש לדירות, והפעם לא רק את הביקוש לדירות להשקעה אלא גם את הביקוש לדירות למגורים, כלומר את הביקוש הכולל לרכישת דירות. שנית, מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר חיבר עבודה שמראה כי הפער בין המסים שמוטלים על נדל"ן לבין המסים שמוטלים על השקעות בבורסה גורם לכך שיש אפליה לטובת השקעה בדיור. ובעיקר, ישנה אפליה לטובת השקעה בדיור למגורים. הפער הזה, טוענים באוצר, גורם לביקוש גבוה יותר לדירות ממה שהיה לו המיסוי על הדירות והמיסוי על השקעה בבורסה היה זהה. ואם הביקוש היה נמוך יותר, מחירי הדירות היו יורדים. על פי חישובי האוצר, הפער הזה מסתכם בכ־8 מיליארד שקל בשנה.

עם זאת, מבחינה פוליטית, לאוצר יהיה קושי גדול באישור חבילת המיסוי הזו. גם אם שר האוצר יתמוך בה, וספק אם יתמוך בכולה, הוא ייתקל בקשיים גדולים להעביר אותה בכנסת. המיסוי הזה ירע במיוחד את מצבם של בעלי הדירות, מזוגות צעירים ועד משפחות מבוגרות יותר. ומאחר של־70% מהציבור יש דירה בבעלותם, המשמעות היא כי מרבית הציבור ייפגע מהצעד הזה, דבר שיכול להוביל ללחץ ציבורי כבד נגד המהלך ולביטולו.