בג"ץ יתערב בהקצאת הקרקעות של מקרקעי ישראל?

בזמן שמדינה שלמה מבקרת קשות את התקציב ויוקר המחיה והדיור בישראל, מחליטה מועצת מקרקעי ישראל החלטות, הנוגעות לחלוקת המשאבים השייכים לכולנו – קרקעות.

האגודה לצדק חלוקתי, הפועלת מזה שנים רבות למען קידום ניהול והקצאה צודקים, שקופים ושוויוניים יותר של משאבי הקרקע והסביבה בישראל, היא אחד הגופים החשובים העוקבים אחר החלטות אלה של המועצה, שהיא הגוף הקובע את מדיניות השימוש בקרקעות המדינה על פי חוק.

האגודה עתרה לבג"ץ כנגד החלטה 1370 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת ברפורמה בקרקעות המדינה. על פי ההחלטה, הסבירה האגודה, ניתנת לחוכרי קרקעות ביישובי עולים (הגדרה לשכונות בישובים כגון כפר סבא, אשקלון, בית שמש, קרית גת, גדרה, אבן יהודה, פרדסיה, מזכרת בתיה ועוד) הטבה משמעותית ביותר.

ביישובים אלה, טוענת האגודה קיבלו החוכרים מלכתחילה מגרשים בהנחות מפליגות (51% מערך הקרקע). עד כה הם שילמו 11% בלבד, וכעת, לפי ההחלטה, הם לא יידרשו עתה לשלם את ההפרש והמועצה מסתפקת בהשלמה של-6% בלבד.

מושב שרשרת ליד ירושלים צילום: ישראל יוסף

בנוסף, לפי ההחלטה החדשה, תושבי הקיבוצים והמושבים, שקיבלו מגרשים בהרחבות בתנאים מיטיבים ותמורת תשלום נמוך מאוד (בין 22% מערך השוק בפריפריה ל-66% במרכז הארץ), יידרשו לשלם 9% בלבד.

יוצא אפוא כי ההחלטה, כך טוענת האגודה, מגדילה את שיעור הפטור לבעלי מגרשים שגודלם נע בין 281 מ"ר ל-540 מ"ר באזורים שאינם בעדיפות לאומית, ומעניקה למעשה פטור מלא מתשלום דמי חכירה עד כה (בין 3% ל – 4.5% מערך הקרקע). בנוסף, מגדילה ההחלטה את הפטור מתשלום להעברת בעלות בנכסים שהוחכרו למטרת מגורים או תעסוקה עם זכויות עתידיות מ-2 דונם ל-16 דונם.

רק בשנה האחרונה, כך נטען בעתירה, העניקה המדינה הטבה בשווי 300 מיליון שקל לכ-2,000 חוכרים, שרכשו למעשה בעלות במגרשים גדולים (מ-540 ל-1,000 מ"ר). כל חוכר המחזיק בבית צמוד קרקע קיבל הטבה השווה ל-150,000 שקל.

האגודה הוסיפה וציינה כי מדובר בהחלטה שלא באה בחלל ריק אלא מצטרפת להטבה שקיבלו עד כה 40,000 חוכרים: בעלות בקרקעות מדינה בשטח שנע בין 240 ל-540 מ"ר . שווי הטבה זו נאמד בשישה מיליארד שקל.

בעתירה נטען עוד כי החלטה 1370 מיטיבה עם אוכלוסייה חזקה ביותר בחברה הישראלית, והצגתה כחלק מהרפורמה – שנועדה להקל על חוכרים כך שלא יידרשו עוד לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל לביצוע פעולות שונות בקרקע – היא כסות למתנות יקרות ערך שניתנות בניגוד לעקרונות השוויון והצדק החלוקתי.

בנוסף, התלוננה האגודה בנוגע לאופן קבלת ההחלטה, שלטענתה התקבלה בהליך לא תקין, בין היתר כיוון שלא הונחו בפני המועצה נתונים עובדתיים וחוות דעת כלכלית.

הדיון בעתירה שהגישה האגודה לצדק חלוקתי טרם הסתיים. אולם בהחלטה שהתקבלה ב-4.11.15 העלה בג"ץ "מחשבה" (ממש כך, במילותיו של ביהמ"ש), ולמעשה "ייעץ" למדינה לשקול להתלות את ההחלטה כך שהחוכרים יחוייבו לבנות בפרק זמן מסוים, כדי להבטיח את מקסום הכנסותיה מאותם מגרשים שנמסרים לחוכרים בהקלות מס. בנוסף "לייעוץ" הורה בית המשפט כי הדיון יוחזר למועצת מקרקעי ישראל בכדי להבטיח שהפעם יובאו בפני חבריה נתונים ועמדות כך "שהשיקולים לכל הכיוונים יהיו ברורים".

הגברת השקיפות והמודעות לחלוקת המשאבים

לעניות דעתי סיכויי העתירה אינם גדולים. ספק עם בג"ץ יסכים בסופו של יום לפסול את ההחלטה מטעמי חוסר סבירות קיצונית (על אף שבעבר כבר ביטל החלטה אחרת (737) שהעניקה העדפה למגזר הקיבוצים והמושבים). ספק רב עוד יותר אם בג"ץ הוא הגוף המתאים לפסול מדיניות ציבורית שהתקבלה בידי הגוף המוסמך לכך בחוק.

ואולם, אין ספק שגם אם בג"ץ יחליט שלא לפסול מדיניות זו, למצער משיגה האגודה לצדק חלוקתי את הגברת השקיפות והמודעות לאופן בו מחלקת המדינה את משאביה, ולדרך בה היא מוותרת לסקטורים שונים על הכנסות בהיקף עצום מרכוש המדינה – שהוא רכושנו.

פסיקה זהירה ומתונה

בשלושת העשורים האחרונים מציפים עותרים מכל קצוות הקשת הפוליטית את בג"ץ, אף שבאחרונה הוא ממעט יחסית להתערב במדיניות הממשלה. הביקורת הציבורית על בג"ץ והפגיעה באמון הציבור בו השפיעו ללא ספק על "התמתנות" זו .

בג"ץ רשאי להתערב בהחלטות שקיבלה רשות מוסמכת רק אם התקבלו שלא כדין בין השאר בחוסר סבירות קיצונית, שלא

בידי הגוף המוסמך לכך, בחוסר מידתיות או בסתירה לחוקי היסוד.

אלא שכיום, בג"ץ נזהר יותר, וכחלק ממגמת ההתמתנות החל לנקוט במדיניות "דיפלומטית": אינו ממהר לדחות עתירות בעייתיות על הסף אך במקום לפסוק נחרצות הוא מעדיף לנהל "דיאלוג" עם הרשויות באמצעות פרקליטות המדינה.

ספק אם יצליח בג"ץ בתפקידו "כיועץ" למועצת מקרקעי ישראל (אם זה תפקידו בכלל).

יחד עם זאת, כשבג"ץ "משיא עצה" הוא מאותת שגם אם בשלב זה יבחר שלא להתערב, הדלת תיוותר פתוחה להתערבות בעתיד. והוא עשוי להתערב ככל שיתברר ששיקול הדעת של הרשות לא התבסס על עובדות מוצקות כנדרש ממי שמקבל החלטות העוסקות במשאבים היקרים ביותר של ישראל.

להחלטה

* עו"ד ד"ר אריק אריאל עוסק בדיני מקרקעין, תיווך במקרקעין משפט מינהלי, מסחרי וליווי חברות

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין