תוכנית מחיר למשתכן - הבעיות של היום שאחרי
התוכנית עלולה לשנות באופן מהותי את יחסי הכוחות בין הקבלן לרוכש. הרוכש עלול למצוא עצמו במצב בעייתי בו כוח המיקוח נלקח ממנו ועל מנת לרכוש דירה במחיר "אטרקטיבי" עליו לחתום על חוזה בעל סעיפים דרקוניים
07:3411.03.16
רבות דובר על תוכנית "מחיר למשתכן" (ובזמנו על תוכנית "מחיר מטרה") ועל כך שזו השיטה ה"בטוחה" להוזלת מחירי המקרקעין בישראל, שנדמה כי דבר עד כה לא הצליח להורידם. אך לצד ההתלהבות הרבה, נדמה כי המחוקק השאיר חורים רבים אשר עלולים לפגוע בסופו של דבר באותו ציבור לשמו נרקמה התוכנית: ציבור הרוכשים.
כנס מחיר למשתכן צילום: אפי שריר
בעת רכישת דירה מקבלן בפרויקט רגיל, מציג איש המכירות לרוכשים חוזה "אחיד" במסגרתו אמורים להיות מוסכמים התנאים לרכישת הדירה. חוזה אחיד זה הינו קרקע פורייה למשא ומתן בין שני צדדים שווים המעוניינים לסגור את העסקה. מחד, הקבלן מעוניין למכור את מרכולתו ומאידך הרוכשים מעוניינים לקנות דירה במחיר משתלם עבורם ובתנאים הטובים ביותר. עורך הדין המייצג את הרוכשים (ושימו לב: לא מדובר בעורך הדין של הקבלן אשר שכר טרחתו נגבה בנפרד או נכלל במחיר רכישת הדירה) אמון על השגת התנאים המשפטיים הטובים ביותר ללקוח (הרוכש). פתרון סוגיות כמו עיכוב במסירה, רישום בית משותף, הבטחת השקעות הקונה, תנאים להפרה וביטול וכו' הינן רק חלק קטן מהסוגיות המשפטיות העומדות בבסיס המו"מ בין העורך הדין המייצג לקבלן. ושוב, כאשר יש לקבלן מוטיבציה למכור את דירותיו סביר כי ייקח חלק פעיל במו"מ וינסה למצוא את הפיתרונות הראויים כדי להשלים את העסקה.
כנס מחיר למשתכן צילום: אפי שריר יחד עם זאת, תוכנית מחיר למשתכן עלולה לשנות באופן מהותי את יחסי הכוחות באופן בו לקבלן לא תהיה כל סיבה שהיא להיעתר לדרישות במסגרת מו"מ. כך, הרוכש עלול למצוא עצמו במצב בעייתי בו כוח המיקוח נלקח ממנו, ועל מנת לרכוש דירה במחיר "אטרקטיבי" עליו לחתום על חוזה בעל סעיפים דרקוניים המגנים באופן מלא על הקבלן וחושפים את הרוכש לסנקציות רבות.
כפי שדובר רבות, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן המדינה מסבסדת לקבלנים את הקרקע בתמורה לכך שהאחרונים ישווקו דירות זולות יותר לעומדים בקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון. כך, אדם יכול למצוא עצמו רוכש דירה במחיר זול בכמה מאות אלפי שקלים ממחירי השוק.
היכן הבעיה אפוא? לקבלן, היודע כי לרוכש מוטיבציה גבוהה מבעבר לסגור את העסקה המוזלת, אין כעת כל רצון ו/או מוטיבציה להתגמש הן בתנאים המסחריים כמו שדרוג הדירה, המרצפות, המטבח וכו' והן בתנאים המשפטיים המספקים הגנות לרוכש. עבור הקבלן, הביקוש לדירות מוזלות גבוה בהרבה מבעבר, ועל כן כל רוכש שלא ייענה לדרישות המשפטיות של הקבלן ויחליט לוותר על העסקה, יוחלף ברוכש "פשרן" יותר. קרי, לרוכש תהיינה שתי אפשרויות: האחת, לחתום על הסכם חד צדדי ובלתי הוגן עבורו אך לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי, והשנייה – לוותר על המציאה.
נדמה, כי הצורך בהגנה על הרוכשים גבוה יותר מבעבר שכן כוח המיקוח של הפרט – הצטמצם מאוד. והרי, לו החוזים של החברות היזמיות היו שומרים באופן שווה על אינטרס הרוכש כפי שהם שומרים על אינטרס הקבלן או החברה היזמית, לא היו נזקקים הצדדים למשא ומתן. צורך זה לא נעלם במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" אך נדמה שהסיכוי להיכנס למשא ומתן אמיתי – נעלם, ואיתו גם סיכוי הרוכשים להגן על עצמם במסגרת ההתקשרות.
הכותב הינו סגן יו"ר ועדת קניין ומקרקעין של מחוז תל אביב לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין
