פירוק שיתוף במקרקעין - תום הלב הוא מרכיב הכרחי
הואיל ותום הלב של מבקש פירוק השיתוף מהווה מקור כמעט יחיד להפעלת שיקול דעת בית המשפט, מומלץ לבחון היטב את מערכת הנסיבות החלה על מושא הפירוק, ולזכור שהעלאת טענות סרק בהתנגדות לפירוק שיתוף יכולה לעלות ביוקר רב
שיתוף בעלויות במקרקעין יכול להיווצר בקנייה משותפת של זכויות במקרקעין ויכול להיווצר בנסיבות, שאינן תלויות במי מהצדדים, כגון ירושה. לעיתים לא רחוקות, שותפים במקרקעין נקלעים למחלוקות בשאלה מה ייעשה בנכס שירשו במשותף או שהפכו לשותפים בו מכוח רכישה או שותפות עסקית.
פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין. החוק, מקנה לכל אחד מהשותפים זכות "על" לפירוק השיתוף במקרקעין 'בכל עת', כשהדגש הוא על "בכל עת" ולא כאשר יסכימו לכך שותפיו של מבקש הפירוק.
פירוק השיתוף מעודד בדרך כלל מגמה רצויה של פיתוח המקרקעין. הרציונל ביסודה של הזכות הוא לאפשר ולקדם את פיתוחם של המקרקעין שכן המשך פיצול הבעלות מכביד על סחירות המקרקעין ופיתוחם, פיתוח שנמנע, ככלל, בשל מחלוקות בין השותפים. לא אחת הודו בתי המשפט, כי אין בכוחם להשכין שלום בין שותפים במקרקעין המבקשים להיפרד, ועל כן כל שנותר להם הוא להתיר את כבליה של השותפות מידי כל אחד מהשותפים.
שטח קרקעי (ארכיון) צילום: נמרוד גליקמן
הלכה למעשה, כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, לא משנה חלקו במקרקעין (כן, גם אם הוא במיעוט זכויות), ודי בעצם היותו שותף במקרקעין כדי לדרוש זאת, ומבלי שעליו להביא נימוקים מדוע מבקש הוא לעשות כן.
באופן עקבי, משך שנים ארוכות, שמרו בתי המשפט בקנאות על זכותם של בעלים משותפים לתבוע את פירוק השיתוף, עד כדי כך שביטלו שיקול דעתם בתביעות לפירוק שיתוף, מתוך שראו את הזכות לבקשת פירוק כזכות מהותית, של כל אחד מהשותפים, יהא חלקו במקרקעין אשר יהא.
במהלך השנים, קנה לו מקום של כבוד עקרון 'תום הלב' ולצידו האיסור על שימוש לרעה בזכות משפטית. כיום גלוי וידוע, שניתן לעשות שימוש בעקרון תום הלב גם בעת דיון בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין ורבות הדוגמאות שבהן לא מיהרו בתי המשפט לפרק שותפויות במקרקעין: כך למשל, הפגנת אטימות או עיקשות של בני זוג המצויים בהליך של גירושין, כאשר אחד מהם מפגין 'להיטות יתר' לפרק את השיתוף, עוד בטרם הוסדרו כל המחלוקות שבין הצדדים, לא בהכרח תקנה לו את זכות הפירוק באופן מיידי (יודגש בהקשר זה כי עקרון תום הלב יוכל לשמש לכל היותר לעיכוב פירוק השיתוף בנסיבות כגון אלו ולא לדחיית התביעה לפירוק השיתוף). כך, רצון של שותף לנשל את שותפו מנכסיו במחיר הפסד באמצעות נקיטת הליכי פירוק, מהווה ראייה על חוסר תום לב מובהק, שיכול וישללו ממנו את את זכות הפירוק בכלל, או את אופן הפירוק המבוקש על ידו.
טענה של 'חוסר תום לב' איננה הטענה היחידה שמעלים שותפים המתנגדים לפירוק השיתוף במקרקעין. לא אחת, מבקשים מקצת מן השותפים לעכב את פירוק השיתוף עד שיעלה ערכם של המקרקעין. דרישה כזו לא נתפסה על ידי בתי המשפט כדרישה לגיטימית: כך למשל, דחה בית המשפט התנגדות של חלק מהשותפים לפירוק השיתוף במקרקעין, בטענה שיש להמתין לתכנית מפורטת שתורה על איחוד חלקות וחלוקתן מחדש ואף תשביח את המקרקעין לעומת מצבם הנוכחי. במקרה אחר, לא התחשב בית המשפט ב'תקוות' של מקצת השותפים לאישורה של תכנית שינויים ושינוי המצב התכנוני הקיים במקרקעין, ולא התיר, עקב כך, עיכוב מימוש זכויותיהם של יתר בעלי הזכויות במקרקעין.
הואיל ותום הלב של מבקש פירוק השיתוף מהווה מקור כמעט יחיד להפעלת שיקול דעת בית המשפט, מומלץ לבחון היטב את מערכת הנסיבות החלה על מושא הפירוק, ולזכור שהעלאת טענות סרק בהתנגדות לפירוק שיתוף יכולה לעלות בסופו של יום ביוקר רב אם יטיל בית המשפט את הוצאות המשפט על הצד המתנגד, שעה שאותו מתנגד, לא יוכיח כי יש בסיס להתנגדותו לפירוק השיתוף. אכן, 'שימוש לרעה בזכות לפירוק שיתוף', הינו חריג בודד כמעט, לזכות הבלתי מעורערת של כל אחד מהבעלים המשותפים לדרוש את פירוק השיתוף, ויש לעשות שימוש בעקרון זה, בחוכמה.
הכותב הינו שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית
