כך תתנגדו לבקשת היתר לבנייה או לתמ"א 38

בפני כל תושב בישראל עומדת הזכות להגיש התנגדות לבנייה, בין אם מדובר בהתנגדות לבקשת היתר לבנייה או היתר לחיזוק (תמ"א 38) בין אם מדובר בהתנגדות לתכנית בנייה. במאמר זה הנ"ל יוגדרו כ'מהלך בנייה'.

הגשת התנגדות למהלך הבנייה המתבקש היא אמנם זכותו של כל תושב, אולם עליו לעמוד במסגרת לוחות זמנים קבועה בדין וכן להציג נימוקים תכנוניים ולעתים אף קנייניים אשר יצדיקו את קבלת התנגדותו.

ראשית, נדרש כי התושב-המתנגד יוכיח פוטנציאל פגיעה ממהלך הבנייה המוצע, אולם מהות הפגיעה תיבחן סובייקטיבית לפי מהלך הבנייה הנדרש. לדוגמא, תושב ת"א יכול להגיש התנגדות לתכנית בנייה בחוף הים באשדוד, שכן גם הוא עלול להיפגע מכך. אולם, אותו תושב לא יוכל להגיש התנגדות לבנייה בבית משותף באשדוד, שהרי ממהלך בנייה זה הוא אינו נפגע.

על כתב ההתנגדות להציג את רכיבי הפגיעה הנטענת. מקצת מרכיבי הפגיעה הנפוצים יוצגו במסגרת מדריך זה.

זכויות בנייה

זהו בדרך כלל הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבנייה. המתנגד יידרש לבחינה מדוקדקת של מספר מרכיבים, בהם חישוב שטח החלקה או האזור עליו מתוכננת הבנייה, חישוב היקף הבנייה המותר, התחשבות בשטחי ציבור סמוכים, עצים או מתקנים אחרים הקיימים על גבי החלקה או באזור עליו מתוכננת הבנייה.

במסגרת ההתנגדות יש לבחון את היקף סל הזכויות המצוי נכון למועד הגשת ההתנגדות. סעיף זה אוגד בחובו עניינים נוספים. הנושאים הם, בין היתר, סוג התכנית החלה על החלקה, קווי הבניין, מספר הקומות שניתן לבנות, גובה המבנה, שטחי בנייה ושטחי שירות, ואופן החלוקה ביניהם שיפועים – מהלך בנייה נדרש על חלקה משופעת עלול לזכות את בעליו בזכויות יתר.

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

עיצוב אדריכלי

בדרך כלל, יוזם הבנייה מעוניין ליצור עיצוב ייחודי אשר ימשוך תשומת לב, יבליט את המבנה ויבדיל אותו מהסביבה. לעומת זאת, רשויות התכנון תאפשרנה קבלת מהלך בנייה ייחודי אך לא ייחודי מידי, והכל בהתאם לאופי הבנייה בסביבה הקרובה.

תשתיות

הכבדה על תשתיות המקום והמרחב הסמוך מהווה טענה שעולה במרבית כתבי ההתנגדות. במידה שמדובר, למשל, בבנייה לאחר הפשרת קרקעות בנגב, ברור כי התשתיות שיידרשו לצורך כך נבחנו ותוכננו במלואן. אולם, כאשר מהלך הבנייה עוסק בבנייה באזור קיים, צפוף או צר הרי שיהיה צורך לבחון את מידת השתלבותו באותו אזור מבחינת כלל התשתיות הקיימות.

רוחב כביש וכן רוחב סיבוב, רוחב מדרכה, מערך חנייה, ביוב וניקוז – כל אלה צריכים להיבחן במסגרת אישור המהלך, ועשויים לעורר טענות כבדות משקל בהתנגדויות. כמו כן, תשתיות כרוכות גם במרכיבים של חינוך – קיומם של מתקני חינוך בסביבה הקרובה, גני ילדים, בתי ספר ומוסדות חינוך אחרים, כל אלו יכריעו האם ניתן לאשר את מהלך הבנייה.

מטרדים

מהלך הבנייה הנדון ייבחן אף על ידי המטרד שהוא עלול ליצור לתושבי המקום. למשל, הסתרת אור השמש – מטרד זה יבחן בהתאם למגבלה החדשה שנוצרת בעקבות מהלך הבנייה. בהקשר זה יש לציין כי הנפגע יכול "להיפרע" מהמפגע באמצעות הגשת תביעה אזרחית.

דוגמא נוספת, היא התאמה עיצובית ואדריכלית – התאמת עיצוב ומראה הבניין לאופי הסביבה נדרשת לצורך אישור מהלך הבנייה. חריגה יכולה להוות נימוק המצדיק שינוי בעיצוב מראה הבניין או המבנה.

גם פגיעה בפרטיות עשויה להוות מטרד – בנייה במרחקים קצרים או מיקום חלונות ופתחים שלא עפ"י התקן, עלולה ליצור מפגעי פרטיות קריטיים, אשר יכריעו את גורל מהלך הבנייה.

ערבויות וכתבי שיפוי

מהלך בנייה עלול להצדיק דרישה להעמדת ערבות או כתבי שיפוי שיאפשרו לנפגע להיפרע בבוא העת, ככל שהוא יינזק. המתנגד יוכל לדרוש זאת מרשויות הרישוי השונות. במידה שדרישה זו תהיה מוצדקת ביחס להיקף הבנייה המתבקש, רשויות הרישוי יקבלו אותה.

ניסוח ובניית אסטרטגיה

ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה. אולם דיוק בנימוקי ההתנגדות קריטי ועלול לחרוץ לשבט או לחסד את גורל הצלחת ההתנגדות ואף להכריע האם ניתן יהיה לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. המתנגד למהלך

הבנייה יגיש את טענותיו בפירוט ובליווי תצהיר תומך בהתנגדות, וכן יציג את עיקרי המקורות עליהם הוא מסתמך לצורך קבלת ההתנגדות, כמו גם את ההלכות הקיימות ביחס למצב התכנוני בתחום השיפוט הנדון בכלל וביחס לאזור בו מתקיימת הפגיעה בפרט.

סיכום

הגשת התנגדות למהלך בנייה היא זכות חשובה העומדת לכל תושב אשר עלול להיפגע מאותו מהלך בנייה. זכות זו עומדת בפני המתנגד פעם אחת בלבד וחשוב מאוד להקפיד ולהציג את רכיבי הפגיעה הנטענת באופן מקיף ומדויק, אשר יאפשר למתנגד לשוב ולהעלותם במהלך משא ומתן עם יוזם התכנית, או במסגרת ערר או בהליך מנהלי.

* עורך דין עומר חלמיש עוסק בדיני תכנון ובנייה

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"