נתן חץ: "נדל"ן מניב הוא הזהב של המאה ה־21"

המשרד המפואר של נתן חץ, בקומה ה־40 במגדל אמות אטריום החדש ברמת גן, מקנה תחושה של שליטה מלאה: מהחלונות הרחבים אפשר לראות היטב את התנועה באיילון, את המגדלים החדשים שמתרוממים בתל אביב, ואפילו אפשר להבחין מתי בדיוק יגיע הגשם מקו החוף אל עבר הבתים הראשונים של העיר. חץ נוהג להגיע למשרד בכל בוקר ולתצפת על ההצגה הזו מלמעלה, מכס המנכ"ל. כמי שעומד בראש אחת החברות הגדולות במשק - קבוצת נדל"ן ואנרגיה עם נכסים בשווי 8.6 מיליארד שקל - הוא אוהב להיות בשליטה מלאה.

לדירוג 50 המנהלים לחצו כאן

נראה שמאז ייסד את אלוני חץ ב־1989, חץ הצליח לשמור על שליטה כמעט מוחלטת. זו כנראה אחת הסיבות לכך שמנהלי ההשקעות הישראלים אוהבים אותו, עד כדי כך שבחרו בו למנהל הטוב של חברה ציבורית בישראל בפעם השלישית בתוך שבע שנים. גם בשנים שבהן פינה לרגע את המקום הראשון, הוא לא התרחק ממנו: מאז 2010 הוא שומר על המקום הרביעי, בממוצע. המנהל היחיד שהצליח להשוות את ההישג הזה הוא אבי מוסלר, מנכ"ל אמות מקבוצת אלוני חץ, המחזיקה ומפעילה בנייני משרדים ומרכזים מסחריים בישראל. לצד האחזקה שלה באמות (62%), אחזקותיה העיקריות של אלוני חץ הן 72% באנרג'יקס, שמקימה ומפעילה חוות לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת, 45% מחברת הנדל"ן האמריקאית Carr ו־12.2% מסוויס פרופרטי השוויצרית; נוסף על כך, הקבוצה פועלת בבריטניה באמצעות אחזקה בקרנות השקעה בנדל"ן של חברת ברוקטון קפיטל.

חץ, שמכהן כמנכ"ל החברה מאז היווסדה ומחזיק ב־15.8% ממניותיה, הוא טיפוס סולידי ושמרן מאוד - וזה, כנראה, מה ששמר עליו במשבר העולמי של 2007–2008. בזמן שבעלי הון אחרים כמו נוחי דנקנר, לב לבייב, מוטי זיסר המנוח ורבים אחרים הגיעו לחדלות פירעון, חץ עבר את המשבר כמעט ללא פגע. "אחת התובנות שקיבלתי מהמשבר של 2007 זה לא להחזיק יותר חוב אישי", הוא מסביר. "היה לי אז חוב שהיה שווה ל־15% מהאחזקה שלי באלוני חץ. בעקבות המשבר צנחה מניית אלוני חץ בזמנו לשווי החוב שלי - כלומר על הנייר השווי שלי היה אפס. אם הייתי ממנף 40% משווי האחזקה שלי באלוני חץ, כנראה שזה היה נגמר אחרת. בסוף פרעתי את כל האשראי שלי ממקורות שהיו לי, וכך צלחתי את המשבר. היום

אני לא ממונף בכלל ברמה האישית, ואני לא מתכוון לשנות את זה".

היה לחץ?

"הבנקים לא אמרו מילה. ההון של החברה כמעט לא ירד. השווי בבורסה צנח, אבל הנתונים הכלכליים לא השתנו. לא קרה שום דבר בשוויץ, בקנדה או בישראל. נכון שבאירופה ובארצות הברית קרו דברים, אבל מה שהוריד את כל השווקים בכל העולם היה פאניקה. רק פאניקה".

אז העובדה ששמרת על מינוף של 15% באישי היא זו שהבדילה אותך מבעלי ההון שנפלו?

"לא רק. כל אלו נפלו כי החברות שלהם היו מאוד ממונפות. החברה שלנו לא היתה ממונפת, וזה מה שהציל אותנו. אם תבדוק חברות נדל"ן מניב ולא יזמי, תראה שאף אחת מהן כמעט לא נפלה. בארצות הברית יש 600 קרנות ריט שעסקו בנדל"ן מניב, ואף אחת מהן לא נפלה ולא פשטה רגל בזמן המשבר. השווי שלהן ירד, אבל התזרים המשיך ולכן אף אחת לא נפלה. חברות ישראליות כמו אלביט הדמיה ואפריקה ישראל התפתו והחלו לעסוק בפרויקטים ענקיים של ייזום, וזה מה שהבדיל אותנו מהן. זה ההבדל בין לחיות ולמות”.

"הנדל"ן המניב יישאר לעמוד, אפילו אחרי הבנקים"

לדברי חץ, בסוף צריך לזכור דבר פשוט: “חברת נדל"ן מניב שאינה ממונפת מעל 50%, חסינה מפשיטת רגל. פשוט כך. מובן שערכה יכול לרדת, אבל אין תרחיש שהיא תגיע לחדלות פירעון. כל עוד ערך הנכסים שלך גבוה מההתחייבויות, אתה מסודר".

מה קורה כשערך הנכסים יורד מההתחייבויות? אין תרחיש שבו זה יכול לקרות לכם?

"פעם עשינו ניתוח מה יקרה אם אמות, שנמצאת היום בשיעור תפוסה של 95%, תרד לשיעור תפוסה של 75%. שאלתי את הבנקים, 'אם נרד לשיעור תפוסה של 75%, זה אומר שהכלכלה בישראל על הפנים, ואז מי ייפול ראשון - אתם או אנחנו?' הגענו למסקנה שהם ייפלו לפנינו. אין תרחיש שבו באמות יהיה שיעור תפוסה של 75% ובשאר העולם הכל יהיה בסדר. אני לא רואה תרחיש שכל הבנקים נופלים, ולכן אין לנו מה לדאוג. ואפילו בשיעור תפוסה של 75% לא יקרה כלום: אולי נקטין דיבידנד וערך המניה יירד, אבל לא נגיע לחדלות פירעון. אמות מייצרת היום NOI (הכנסות נקיות משכירות) של יותר מ־500 מיליון שקל בשנה ו־FFO (תזרים נקי מנוכה מהפחתות חד־פעמיות) של 350 מיליון שקל בשנה. כדי שהיא תגיע לבעיה צריך שהתזרים שלה יירד בהרבה".

יש לה גם לא מעט אג"חים והתחייבויות.

"אג"חים תמיד אפשר למחזר".

לא מדויק. אם יש פאניקה והאג"ח נסחרות ברמות דו־ספרתיות או יותר, אתה לא יכול למחזר.

"אתה יכול, פשוט תשלם ריבית יותר גבוהה. אם האג"ח ייסחר ב־12%, נמחזר ונשלם ריבית גבוהה יותר. לאמות יש נכסים בשווי של 9 מיליארד שקל שרובם לא משועבדים, ולכן אין לנו בעיה לקבל אשראי. בנק הפועלים אישר לה קווי אשראי ב־2008, בשיא הבלגן. כשיש לך באפר מספיק גדול, עם חוב שפרוש להמון שנים, אז אתה ללא סיכון בכלל. נקודה. נדל"ן מניב הוא הזהב של המאה ה־21. במינוף נכון של עד 50% לא יקרה לך כלום".

מה יקרה אם לא תוכל לייצר ערך? אולי לא תקרוס, אבל מה תציע למשקיעים שלך?

"אנחנו אף פעם לא בונים על רווחי הון ושיערוכים (עליית שווי בנכסים). אנחנו שחקני תשואה: אנחנו קונים נכסים סולידיים ובונים על התזרים שלנו מהתשואה הקיימת. אם יהיו שיערוכים, מה טוב. אנחנו קונים נכסים לטווח ארוך וזוכרים שיש תקופות של גאות ושפל, ושאתה צריך לדעת שתעבור את כולן".

חץ. "אנחנו שחקני תשואה" צילום: עמית שעל

"יהיה גל היצע, אבל הביקוש יבלע אותו"

כמו רוב חברות הנדל"ן המניב, אלוני חץ רשמה מתחילת השנה עליית שווי של 20%, ובשלוש השנים האחרונות עלייה של 50% לשווי שמתקרב ל־5 מיליארד שקל. העלייה בשווי נבעה גם משיפור בנכסים הקיימים על ידי עליית שיעור התפוסה ודמי הניהול, אולם בעיקר הודות לחיסכון בעלויות מימון. כעת, אחרי עלייה של שלוש שנים ברציפות, ההערכות הן שחברות הנדל"ן המניב יתקשו להמשיך ולייצר תשואות כאלה, בין היתר בעקבות היצע של משרדים שצפוי לשטוף את תל אביב והמרכז ב־2018–2019 ועלייה צפויה בריבית.

איפה הנדל"ן עכשיו, בגאות או בשפל?

"ארצות הברית וישראל נמצאות בגאות, כמו כל העולם המערבי, למעט אירופה".

זה אומר שעכשיו נראה ירידה בשווי הנכסים בעולם ואצלכם?

"עדיין לא הגענו לשם. נכון, יש דיבורים על עליית ריבית, אבל גם ב־2012 היו וזה לא קרה. אני חושב שיש עוד מקום לעלייה בשווי הנכסים שלנו".

ההערכות מדברות גם על עליית ריבית וגם על היצע של משרדים שמאיים לשטוף את המרכז. הדברים האלה חייבים מתישהו להוריד את שווי הנכסים.

"אני מעריך שב־2018–2019 באמת יהיה היצע גבוה מאוד, בעיקר של קבוצות רכישה, אבל אני לא חושש ממנו כי ישראל צומחת. כל עוד הצמיחה תהיה מעל 3% - ואני מאמין שהיא תהיה - הביקוש יבלע את כל הסחורה. צמיחה זה מקומות עבודה חדשים והתרחבות של אלו הקיימים, ואנשים יצטרכו משרדים. נכון לעכשיו אין מטר ריק אחד בכל תל אביב. אנחנו בשיעורי תפוסה כמעט מלאים, ואנחנו מזהים שיש עוד ביקושים". 

הפגנות מחאת הדיור ב-2011. "אם אפול, ירקדו גם על הדם שלי" צילום: אדם קפלן

"לגבי הריבית, היא באמת בשפל ואין לה לאן לרדת יותר. אבל גם אם הריבית תעלה, זה יהיה אטי מאוד. אפילו אם היא תשלש את עצמה, היא תהיה נמוכה מאוד. רוב החברות גם האריכו מאוד את המח"מים שלהם (משך חיים ממוצע של החוב), ולכן כמעט ולא ייפגעו מזה".

ובכל זאת, הזינוק של מניות הנדל"ן בשנים האחרונות גילם גם את הריבית הנמוכה והחיסכון הנלווה לזה. אז מעכשיו אנחנו צפויים לראות ירידה במניות בענף?

"לא בהכרח. זה שהדבר עלה בחדות לא אומר שזה לא היה צריך לעלות. אמות ייצרה בשנה שעברה תזרים של 1.10 שקל למניה, בשנה הבאה התזרים יהיה 1.25 שקל למניה, ואני בטוח שבשנה שאחרי כן הוא יהיה גבוה יותר, אז למה שהמניה תרד? צריך גם לשאול למה הריבית עולה: אם היא עולה בגלל אינפלציה - וזה מה שקורה בארצות הברית - זה הדבר הכי טוב שיכול לקרות לנדל"ן, כי הוצאות המימון אולי יעלו, אבל מחירי הנדל"ן והתזרים שלנו יעלו בהתאם".

"בסוף, הסיפור של מחירי הדיור יתפוצץ"

מה לגבי שוק הדיור? אתה חושב שנראה את מחירי הדירות בישראל יורדים?

"לא בקרוב, אבל בטווח הארוך כן. אני לא יודע להגיד מתי, אבל בסוף הקש הזה יישבר. יש מחזוריות בכל דבר, ולכן אני מניח שבסוף זה יתפוצץ, כי לאנשים לא יהיה מספיק כסף לרכוש דירות.

"בחודשים האחרונים מחיר המשכנתאות עולה וכושר הרכישה של משפחה נגזר מהתשלום החודשי. זה התהליך שישפיע הכי חזק על מחיר המגורים. אם מחירי המשכנתאות ימשיכו לעלות בעוד כמה אחוזים, תתחיל לראות ירידה במחירי הדירות. לא מחיר למשתכן ולא כל מעשיות הסבתא האלה.

"צריך לזכור עוד דבר: אין כושר בנייה בישראל. אין קבלנים, אין מנופים, אין פועלים, ואלו שיש מתייקרים מאוד. אפשר לדבר המון אבל בסוף אין מי שיבנה את הדירות".

נראה שלשר האוצר כחלון יש כוונות כנות להוריד את המחירים. מה אתה חושב על הצעדים שלו?

"כוונות יש לכולם. אבל בוא לא נשכח דבר אחד: בעל הקרקע הוא מדינת ישראל. אם אתה הבעלים, אתה רוצה לקבל הכי הרבה כסף. כחלון לא מתנהג כמו מדינה, אלא כמו שוכר. בדיבורים כולם נהדרים, אבל בשטח זה לא קורה. בישראל יש ביקוש אמיתי: אנשים מתחתנים, אנשים מתגרשים, ולכן יש ביקוש גבוה מאוד. עליית המחירים בעשור האחרון מוגזמת מאוד בגלל ניהול לא נכון של המלאים - של הקרקעות והרישוי.

"ככל שתפתח יותר קרקעות - ולא משנה איפה - זה יעזור. אין מערכת תשתיות במדינה. אם היו רכבות שמביאות אותך למרכז בחצי שעה, המצב היה אחר. סיפור התשתיות הוא כשל לאומי. כולם מברכים את שר התחבורה ישראל כץ על כמה הוא עושה. אני חושב שהוא עושה רק 20% ממה שהוא היה צריך לעשות. אולי זה שלפניו עשה רק 10% וכץ עושה כפול, אבל זה ממש לא מספיק. בסוף המבחן שלו זה מכונית לקילומטר כביש. אם בכל שנה מספר המכוניות עולה ב־30% ואורך הכבישים עולה ב־15%, זה כישלון שלו. ויש מס מאוד גבוה על מכוניות שלא בא לידי ביטוי".

נתן חץ. חץ. "נמנענו ממינוף גם כשחברות אחרות התפתו לפרויקטים ענקיים של ייזום. במשבר זה הציל אותנו" צילום: עמית שעל

אם יציעו לך להיות שותף בוועדה שתעסוק במחירי הדיור, תהיה מוכן לשקול את זה?

"לא. יש בעיה ערכית של המדינה ובעיה בהתנהלות הכוללת שלה, ולכן אני לא חושב שאוכל לעזור.

"אנחנו בונים היום פרויקט בוושינגטון, בבניין הישן של 'הוושינגטון פוסט'. הלכנו לישיבה עם ראשת העיר. ישבו מולנו 15 מנהלי המחלקות בעיר ושאלו, 'מה אתם צריכים כדי שהעסק ירוץ מהר ולא נסתום את העיר?'. אמרנו להם, 'צריכים לסגור רחובות, לעבוד מעבר לשעות המותרות בחוק, לצקת בטון בלילות בניגוד לחוק'. כל מה שביקשנו - קיבלנו. כשנגמרה השיחה, ראשת העיר הוציאה את כרטיס הביקור שלה, עם מספר הטלפון הנייד שלה, ואמרה שהיא עומדת לרשותנו 24/7. זה לא הון־שלטון, ולא עושים לנו שום טובות, והפרויקט הזה ייגמר בשנתיים. פה רכבת קלה ‘פאקאקטה’ - לוקח שנים להשלים קו אחד שלה. בהתחלה חשבתי שכץ מתכוון לגמור את זה ב־2019, אבל נוקב בטווח רחוק לסיום כדי להפתיע את כולם; היום אני מבין שהתחזית שלו היתה ריאלית. בארצות הברית קו כזה היה גמור תוך שנתיים גג".

אז איך אתה מסביר את זה?

"לא יודע להסביר. אני יכול לומר לך שאם אני רוצה להיפגש עם ראש עיריית רמת גן או תל אביב, אף אחד לא מדבר איתי. צריך לחכות חצי שנה לפרוטוקול של ועדה. אין פה שום קשר להון־שלטון, זה פשוט משהו שנחוץ כדי לקדם פרויקטים. על כל ראש עיר יש משפטנים שמנהלים את המדינה, 'מה מותר, מה אסור'. ככה אי אפשר לנהל, ולכן העסק סתום. זה לא משהו שאתה יכול לבוא ולתקן בקלות. הממשלה קיבלה החלטה להוריד את הרגולציה ב־25%. אני מבטיח שהתוצאה תהיה שהרגולציה תעלה".

"האווירה בישראל אנטי־עסקית. זה מתחיל מהממשלה"

אם מדברים על רגולציה, מה אתה חושב על הבורסה? יש סיכוי להחזיר אותה לימים טובים?

"אני לא רואה אפשרות כזו. עלות הרגולציה הביאה למצב שחברות קטנות לא יכולות להרשות לעצמן להיות ציבוריות; לתחזק חברה ציבורית זה עניין יקר - 5 מיליון שקל בשנה. זה הרבה כסף. מעבר לעלות, לחברה ציבורית יש חיסרון עסקי: אתה שקוף, ויש חוקים נוספים שחלים עליך, וסיכונים וקנסות מנהלים. כשאתה חברה קטנה או בינונית אף גוף מוסדי לא מסתכל עליך, ולכן אתה גם לא מקבל מחיר. לפיכך הקטנות והבינוניות לא מנפיקות, והגדולות הולכות לבורסה האמריקאית. גם שם יש רגולציה, אבל זה יותר פשוט: יש כללים ומותר לשנות אותם, אבל לא כל יום כמו בישראל".

אז מי אשם במצב הזה?

"מאז המחאה אנחנו נמצאים באווירה אנטי־עסקית. זו אווירה שהתחילה מהממשלה ולא מהציבור, והיא האשמה במצב הזה. הממשלה השתמשה בכוח הציבורי שלה כדי להפנות את האש בעניין יוקר המחיה אל הטייקונים. זרקו עליהם הכל, אמרו שהם אשמים. בשנה האחרונה מנסים לתקן את זה ואומרים שאנשי עסקים זה חשוב, אבל בסוף התקשורת בישראל יצרה מצב שכל איש עסקים מצליח הוא עבריין שטרם נתפס".

הרגשת שזה חל גם עליך?

"כרגע לא, אבל אם אפול כולם ירקדו על הדם שלי. היום הצלחה כלכלית בארץ היא בעייתית. מי שהצליח נתפס כנוכל".

אפשר להבין את התסכול. הרי השכר הממוצע בישראל הוא 10 אלף שקל ושכר הבכירים במשק הוא מיליוני שקלים. זה לא מתיישב.

"אלו בעיות של קפיטליזם שקיימות בכל העולם, ואין לי פתרונות בשבילן. גם בדמוקרטיה יש בעיות, ואני לא מכיר שיטת בחירות טובה יותר. האם סוציאליזם עדיף על קפיטליזם? לא נראה לי. הקיבוץ פשט את הרגל והכלכלה השיתופית נכשלה. הלוואי שהיתה שיטה טובה יותר, אבל כרגע זו השיטה הטובה ביותר. אני חושב שפרס צדק: צריך קפיטליזם, אבל שלא יהיה חזירי".

אז אתה בעד חוק שכר הבכירים?

"ממש לא. זה הכל פופוליזם. זו עוד בעיה ישראלית: שמים את הפנס איפה שיש שקיפות. שקיפות יש רק רק בחברות הציבוריות; אין שקיפות כמה מרוויח רופא או עורך דין. אף אחד לא מתעסק, למשל, עם השכר של מנהלי קרנות הון־סיכון כי פשוט לא יודעים מהו, ואני אומר לך שהם מרוויחים הרבה. חברות הניהול של קרנות ההון־סיכון נהנות מ־20% מההצלחה של המשקיעים. למה זה לא לגיטימי שאני וצוות הניהול ניקח 15% מהרווחים שהבאנו למשקיעים? היום אנחנו מקבלים 2% ואומרים שאנחנו שודדים. עורכי דין לוקחים הרבה יותר.

"בארץ יש תדמית שקרית, שחברה ציבורית היא של הציבור, כמו חברה ציבורית של הממשלה. אבל בסוף אלוני חץ זו חברה פרטית. אין לה קשר למדינה, היא ציבורית כי יש לה קשר לבורסה. זה קצת מעוות. החברות הציבוריות הן 10% מהכלכלה בישראל; איש לא יודע מה קורה בשאר ה־90%. בתוך החברות הציבוריות יש 500 חברות, ונגיד שיש 100 איש שהגזימו עם השכר שלהם, מתוך 8 מיליון איש בישראל. בגלל אותו מיעוט מסיטים את כל האש אלינו. זה אבסורד".

ומה לגבי חוק הריכוזיות, שהכריח להפריד אחזקות ריאליות מפיננסיות? אולי מכאן יבוא שיפור ביוקר המחיה בישראל?

"ממש לא. חוק הריכוזיות נולד על שני בסיסים: האחד הוא המחאה החברתית, שהממשלה גלגלה אותה על אנשי העסקים כדי לא להיות אשמה בכלום; השני הוא אי.די.בי, שהיתה קונגלומרט גדול ובו באמת היתה ריכוזיות גדולה. לולא אי.די.בי, חוק הריכוזיות לא היה קם. בסוף בינו צדיק, שמחזיק את פיבי ופז, הוא הבעיה של מדינת ישראל? זו בדיחה. ליאורה עופר, שמחזיקה במליסרון ובבנק מזרחי - מה הבעיה עם האחזקה הזו?"

צד לווה וצד מלווה. יש פה ניגוד עניינים.

"שטויות. אני מבין שאי.די.בי היתה מאוד מרוכזת בפעילות המשקית, וזו באמת בעיה, אבל הבעיה הזו נגמרה. ואז באו ועשו חוק פופוליסטי, ובגלל זה אמות לא יכולה היום לקנות חברות. כשאתה מונע משחקנים גדולים בענף לבצע עסקאות, זה גורם נזק. ובסוף, מי שיוצא ניזוק, זו כלכלת ישראל".