כל בית צריך מרפסת: דרך נוספת לשדרוג הדירה שלכם
בהערכה זהירה, תוספת מרפסת ושיפוץ מסיבי בבניין יכולים לתרום להעלאת ערך הדירות ב-5%-10%. כך תעשו את זה נכון
15:4403.03.17
אחת המוסכמות המקובלות בעולם הנדל"ן הישראלי כיום, גורסת כי קשה למכור בשוק דירה ללא מרפסת. ישראלים רבים המתגוררים בבניינים ישנים, חולמים על שדרוג דירתם באמצעות תוספת מרפסת - חלקם, על מנת על מנת להעלות את מחיר הדירה ולהקל על מכירתה, וחלקם, על מנת לשפר את חויית המגורים בדירה.
הפתרון המתבקש עבור ישראלים אלו הוא בגדר תהליך אורבני חדש ולא מוכר יחסית –הוספת מרפסת לדירה בבניין משותף. בהערכה זהירה, תוספת מרפסת ושיפוץ מסיבי בבניין יכולים לתרום להעלאת ערך הדירות בכ-5 עד 10 אחוזים. בהערכה אופטימית, מדובר אף על עלייה של כ-15 אחוזים בשווי הדירה.
חשוב להדגיש, כי לא מדובר בפרויקט של תמ"א 38 שבו יזם מוכן לממן את עלויות הבנייה והחידוש עבור הדיירים, שכן הוא לא מקבל לרשותו יחידות דיור שניתן למכור לצדדים שלישיים. במקרה של תוספת מרפסת ושיפוץ הבניין, העלויות מושתות במלואן על הדיירים. המשמעות היא שלפני כניסה לתהליך הבנייה, יש לבדוק היטב באילו עלויות מדובר. לאחר מכן, יש לוודא שלפי תוכנית בניין העיר ומדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קיימת היתכנות תכנונית לקבלת היתר בנייה למרפסות.
(ארכיון) צילום: עמית שעל אם נמצא שיש היתכנות כלכלית ותכנונית, ניתן לעבור לשלבים הבאים: גיבוש ועד פעולה של 2-3 דיירים מקרב כלל בעלי הדירות, שירכזו את כל הפעילות הכרוכה בתהליך ויהיו אחראים על גביית התשלומים מכל הדיירים למימון הפרויקט, למעקב אחר ביצוע בפועל ולניהול של סכסוך אפשרי עם קבלן הביצוע של הפרוייקט.
ועד הפעולה יצטרך לקבל את הסכמתם של הדיירים לפרוייקט, ועדיף להגיע לרוב מוחלט. לא תמיד זה קל. צריך להבין שהרשויות אינן מאשרות ככלל תוספת של מרפסות בודדות בבניין משותף, ולכן, גם אם לא כל הדיירים מעוניינים בתוספת מרפסת וגם אם קיימים דיירים שאינם מסוגלים לממן בניית מרפסת, ניתן לחשוב על פתרון יצירתי בדמות בניית "מרפסת מדומה" עבור אותם דיירים; הפתרון מאפשר יצירת חזית אחידה לבניין מבחינה אדריכלית-תכנונית, ומצד שני, בנייה כזו תאפשר ביום מן הימים, לאותו דייר מתנגד, להשלים את בניית המרפסת בזמן קצר.
מכל מקום, לאחר שהושגו ההסכמות הנדרשות בין הדיירים, חשוב להחתים את כולם על הסכם לשיתוף פעולה, בין הדיירים לבין עצמם, בכל הקשור לפרוייקט. בהסכם כזה חיוני להגדיר מה קורה במצב שבו דייר (אחד או יותר), מתחרט לאחר שכבר כולם 'יצאו לדרך' ומסרב להשתתף בתהליך. לאחר איסוף ההסכמות הנדרשות, אפשר להתחיל בתהליך של איתור ובחירת קבלן ביצוע, אדריכל, מפקח, ויועץ משפטי. חשוב לבדוק היטב את הקבלן, את הנסיון שלו ובעיקר להתרשם מפרויקטים דומים שביצע בעבר, אולי אפילו לשאול דיירים על החוויה האישית שלהם בתהליך.
בנוסף, חשוב לאתר מפקח בנייה, מהנדס, אמין ומקצועי, שידאג לאינטרסים של הדיירים: המפקח יבדוק את תוכניות הבנייה והמפרט הטכני שהכין קבלן הביצוע, שמאוחר יותר גם יובאו לאישור הדיירים; בהמשך, המפקח יפקח על בניית המרפסות, בדגש על ההיבטים הבטיחותיים ולבסוף, יאשר את התאמת המרפסות למפרט הטכני ולתוכניות, שסוכמו מראש בין הצדדים. לאחר בחירת קבלן הביצוע והמפקח, מגיע שלב המשא ומתן מול קבלן הביצוע, באמצעות היועץ המשפטי שנבחר לכך, לשם חתימת הסכם בנייה מפורט.
אפשרות מעניינת, גם אם הרפתקנית משהו, למימון העלויות הכרוכות בבנייה, נמצאת בבניית דירת גן חדשה בבניין, אולי אפילו שתיים, שתהיינה בבעלות משותפת של בעלי הדירות; נכון, הדיירים הופכים ליזמים לרגע, אבל לאחר השלמת הבנייה ומכירת הדירות, יוכלו הדיירים להתחלק בתמורה שתשולם בעד הדירות החדשות ולממן את עלות הבנייה של המרפסות.
הכותב הוא עו"ד שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי
