ממש ליד, ממש בזול

המטרופולין והלוויין: חיפה ונשר

הילה שושן מתגוררת באזור הכרמל בחיפה, בדירה ישנה בקומה רביעית ללא מעלית, וחיפשה שדרוג. "כדי להישאר באותו אזור אבל לגור בבניין עם מעלית, הייתי צריכה להוסיף עוד מיליון שקל, וזה משמעותי", היא מספרת. "אחרי חיפושים רבים, בסוף 2014 רכשתי דירה בנשר ב־702 אלף שקל. אנחנו כמה חודשים לפני האכלוס, אבל כבר עכשיו הדירה שווה הרבה יותר.

"הדירה ממוקמת בשכונת עמק הכרמל שבחלק התחתון של העיר, קרוב לאזורי התעשייה ולמרכזי הקניות. אני יודעת שהוא נחשב לפחות איכותי בעיר, אבל בחרתי לא לגור באזור שסמוך לאוניברסיטת חיפה. כל אלה שמתגוררים שם צעירים מאוד ואני גרושה ללא ילדים, לכן אני פחות חוששת מהאזור בתחתית. הוויתור היחיד שאני עושה הוא הקרבה לאבא שלי ולחברים שגרים בחיפה, אבל זו נסיעה קצרה".

קצרה מאוד, אפילו: בין חיפה הגדולה (כ־280 אלף תושבים) לנשר הקטנה (כ־25 אלף תושבים) מפריד ואדי שרוחבו מאה מטרים. במדד הסוציו־אקונומי של הלמ"ס חיפה נמצאת במקום 188 (מתוך 255, כש־1 הוא הנמוך ביותר) בעוד נשר מדורגת מעט טוב יותר, במקום 196.

הפרש המחיר, לעומת זאת, אינו מבוטל: בדירות 4 חדרים הוא עומד על כ־15% ממחירה של דירה בנשר, כ־1.28 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.48 מיליון שקל בממוצע בחיפה. בדירות 5 חדרים הפער כבר מגיע ל־18.5% ממחירה של דירה בנשר, 1.6 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.91 מיליון שקל בממוצע בחיפה. "ההתמקדות של הפער בדירות 5 חדרים מעידה על כך שחיפה מושכת משפחות גדולות יותר", אומר פרופ' ערן פייטלסון מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית.

רן חקלאי, מנכ"ל חברת כלכלה אורבנית ובעברו סגן הממונה על התקציבים באוצר וחבר המועצה לתכנון ובנייה, מציין עם זאת שהתמונה מורכבת יותר. "חיפה, הרבה יותר מנשר, היא הטרוגנית, לכן יש בה אזורים שיעלו אפילו פחות מנשר", הוא אומר. "כאלה למשל הם שכונת בת גלים ואזור שפרינצק".

העיר נשר, צילום: חנה יריב, ויקיפדיה

בירת הנגב והשכנה הצנועה: באר שבע ונתיבות

"קנינו דירה בשכונת נווה שרון בנתיבות, כי ראינו ששם נרכוש דירה חדשה במחיר של דירה ישנה בבאר שבע או באשקלון", מספרים ויטלי וגלית בביץ'. המספרים תומכים במסקנות הללו: על פי ניתוח נתוני רשות המסים על עסקאות בדירות, מחירה של דירת 4 חדרים בנתיבות הוא 914 אלף שקל בממוצע, רק 71% ממחירה של דירה זהה בבאר שבע, שהוא 1.34 מיליון שקל בממוצע.

נתיבות, השוכנת 31 ק"מ מצפון לבאר שבע, היא עיירת פיתוח לשעבר שגם כיום אוכלוסייתה מוחלשת: המעמד הסוציו־אקונומי שלה מדורג במקום ה־71, לעומת 136 (הטוב יותר) לבאר שבע. באר שבע גם נהנית מחינוך שמדורג גבוה יותר, ומשתי תחנות רכבת (לעומת אחת בנתיבות). מלבד החינוך, אומר פייטלסון, "באר שבע נהנית מיתרונות רבים אחרים כמו בית החולים סורוקה, תרבות, תעסוקה, שירותים ופעילות רכבות טובה בהרבה. בנתיבות גם מאשרים תוכניות בינוי בהיקפים לא סבירים, לא ברור למה".

מצד אחר, אחד הפקטורים המשחקים לטובתה של נתיבות הוא הטבת מס בשיעור של 13% ממס ההכנסה ברוטו ובתקרת שכר של 174 אלף שקל בשנה. כלומר, משק בית שבו בני הזוג מועסקים יכול ליהנות מהטבה ומהכנסה פנויה של עד 3,770 שקל בחודש או כ־45 אלף שקל בשנה.

המצודה הצלבנית ונסיכת החוף: קריית ים ועכו

פער המחירים בדירות 4 חדרים בין קריית ים לעכו נע סביב 200 אלף שקלים, שהם 15% ממחירה של דירה בעכו — שיעור לא מבוטל, לנוכח הפערים הלא־גדולים בין הערים: קריית ים מדורגת במקום 48 בחינוך, לעומת עכו המדורגת במקום 37 (נתוני אתר מדל"ן המתבססים על מבחני המיצ"ב); אבל לעכו יש תחנת רכבת ולקריית ים אין. הפער שבכל זאת קיים נזקף לחובת המצב הסוציו־אקונומי: בדירוג הלמ"ס קריית ים ניצבת במקום 133 בעוד עכו במקום 96 הנמוך למדי. "אנשים אולי לא רוצים להגיד שהם מעכו ומעדיפים להגיד שהם מקריית ים", אומר פייטלסון. חקלאי מוסיף שגם הסטיגמה של עכו כעיר מעורבת מורידה את המחירים.

בעכו ישנה הטבת מס לתושבי העיר שעומדת על 9% עד תקרת הכנסה שנתית של 156 אלף שקל, כך שההטבה לשנת מס מלאה היא עד 28 אלף שקלים לזוג (עד 2,340 שקל לחודש). "הטבות המס הן מוקד משיכה מרכזי לתושבים מחוץ לעיר, בעיקר מהקריות ומיישובים נוספים בצפון שבהם אין הטבות מס", מסבירה יעל הניג־דקל, מבעלי חברת אפגד הבונה בעיר. "נכון שעכו מדורגת נמוך יותר מבחינת דירוג חברתי־כלכלי ורמת החינוך, אבל בשנים האחרונות היא רשמה התפתחות משמעותית בזכות ההשקעה של העירייה בתשתיות קהילתיות חדשות ובמערכת החינוך בעיר, שזיכתה את העיר בפרסים ארציים".

התאומות מהשרון: פתח תקווה וראש העין

ראש העין מרוחקת רק 11 ק"מ מפתח תקווה. המדד החברתי־כלכלי בשתי הערים דומה מאוד (ראש העין במקום 177, פתח תקווה במקום 189), רמת החינוך דומה, אם כי גבוהה מעט יותר בראש העין, והקרבה למרכז דוחפת את רמות המחירים מעלה בשתיהן.

אלא שבין שתי הערים ישנו פער מחירים עם מאפיין מפתיע: הוא מתמקד רק בדירות 5 חדרים. כך, דירת 4 חדרים חדשה בפתח תקווה עולה 1.8% יותר מדירה זהה בראש העין (הפער בשקלים הוא 30 אלף); לעומת זאת, דירת 5 חדרים חדשה בפתח תקווה עולה 26% יותר מדירה זהה בראש העין (פער של 460 אלף שקל). "הפער הזה מעיד על כך שמדובר בשני פלחי שוק שונים", מסביר פייטלסון: "האטרקטיביות של פתח תקווה בדירות 5 חדרים אומרת שפלח השוק שמתעניין בה מורכב ממשפחות גדולות יותר ומבוססות יותר".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מוסיפה כי הפערים הם תוצאה של שוני בביקושים ובקהלי היעד: "הבנייה החדשה בפתח תקווה מכוונת ברובה לקהל משפרי הדיור שמעוניין בדירות גדולות יותר ובסטנדרטים גבוהים יותר. קהל היעד בראש העין צעיר יותר, בדרך כלל מדובר ברוכשי דירה ראשונה שמעוניינים בדירות זולות, קטנות ובסטנדרטים בסיסיים".

סוגרות את השפלה: ראשון לציון ובאר יעקב

כשמדובר בדירות 4 חדרים, פער המחירים בין ראשון לציון לבאר יעקב עומד על 12% ממחירה של דירה בבאר יעקב, כ־1.7 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.9 מיליון בראשון לציון. בדירות 5 חדרים הפער כבר מגיע ל־33% ממחירה של דירה בבאר יעקב, 1.8 מיליון שקל בממוצע, לעומת 2.4 מיליון שקל בראשון לציון.

כשמעיינים בנתוני הערים האלה, ברור שהפער במחירים נשען על פער אמיתי בין הערים: ראשון לציון גדולה בהרבה (244 אלף תושבים, לעומת 18.4 אלף בבאר יעקב), ונהנית מדירוג סוציו־אקונומי איתן יותר. גם בחינוך ישנו פער משמעותי בין הערים, וגם התחבורה בראשון לציון יעילה יותר, עם שתי תחנות רכבת (בבאר יעקב יש אחת).

עם זאת, בוגין מעריכה כי לבאר יעקב יש פוטנציאל רב: "מחירי הדירות בראשון לציון יישארו גבוהים יותר, אך אני מאמינה שהפער ילך ויצטמצם. באר יעקב עשתה קפיצה נדל"נית משמעותית, אבל עדיין לא מיצתה את יכולות ההשבחה של מחירי הדירות. פערי המחירים הגדולים בין הערים נובעים בראש ובראשונה ממיתוג: אף על פי שהשכונות החדשות שיפרו משמעותית את תדמיתה של באר יעקב, התהליך טרם הסתיים. באר יעקב נהנית מתשתיות קהילתיות חדשות לגמרי, אבל היתרון הזה עדיין לא מתבטא במחירי הדירות, כיוון שהתשתיות רק החלו לפעול ועוד לא הוכיחו את עצמן".