90% משכנתא? עדיף לוותר
עם הגדלת אחוזי המשכנתא, יותר זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה - ואולם הסיכון יגדל בהתאמה; ירידה של 5% בלבד בערך הנכס עלולה לגרום לאיבוד מחצית מההון ההתחלתי
בתקופה בה כל מפלגה ומועמד מבקשים לבלוט על פני האחרים, גם בנק הרעיונות זוכה לשגשוג. כל מפלגה מציגה את רעיונותיה הייחודיים בתקווה לזכות באמונם של הבוחרים. אחד הרעיונות ששבו ועלו במערכת הבחירות האחרונה (על ידי יו"ר גשר, ח"כ אורלי לוי אבקסיס), היה זה של משכנתא 90%.
- 90% משכנתא: ההטבה החדשה של כהן וכחלון עלולה להבעיר מחדש את מחירי הדירות
- מקסם השווא של משכנתא 90%
- רווחי הבנקים ממשכנתאות זינקו ל־1.5 מיליארד שקל
המשכנתא, שהיא למעשה סוג של מינוף, מאפשרת לרכוש נדל"ן למגורים או להשקעה באמצעות הון עצמי נמוך יחסית, כך שהיא נתפסת כאמצעי יעיל – ואולי למעשה היחיד – לרכישת נדל"ן עבור זוגות צעירים. אין זה מפתיע אפוא, שיש פוליטיקאים שקוראים להגדיל את שיעור המינוף האפשרי במשכנתאות בישראל ל-90%, במקום 75% היום. בין אם נראה בהצהרה הזו משום "הבטחת בחירות" שלא תתממש, ובין אם ניתן בה אמון מוחלט, יש לשאול תחילה, את השאלה - האם היא בכלל טובה לנו? או שאולי הסכנה הטמונה בה רבה מהתועלת?
התוצאה הראשונה של הגדלת אחוזי המשכנתא תהיה שיותר זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה, שכן ההון העצמי שיידרש מהם לשם כך יתאים יותר ליכולתם הכלכלית. אולם, אם על חושבים על כך לעומק, מבינים שמינוף אינו מתנה. מינוף בא עם סיכון. וככל שגדל המינוף, גדל גם הסיכון.
נמחיש זאת באמצעות דוגמה מספרית פשוטה. נניח כי זוג צעיר מעוניין לרכוש נכס שעלותו כ-2,000,000 שקל, בשעה שברשותו כ-200,000 שקל בלבד. במצב בו המדינה מאפשרת לזוג הצעיר מינוף מקסימלי של 90%, ישקיע הזוג הון עצמי של 200,000 שקל ויקבל הלוואה מהבנק בסך 1,800,000 שתאפשר לו לרכוש את הנכס. אבל להלוואה יש מחיר. במשכנתא, נותן האשראי, הבנק, מקבל בטוחה של מלוא שווי הנכס, בעוד שהוא מממן רק חלק נמוך יותר מעלותו. כלומר, הבנק מממן רק 90% מהנכס, אך מלוא 100% משווי הנכס משמש כבטוחה עבור ההלוואה שהוא העניק לרוכש. ומכאן, שמי ש"סופג" את ירידות הערך בגין שווי הנכס, הוא הרוכש ולא הבנק. הבנק יישאר מוגן גם אם תחול ירידת מחירים, אך אז ערך הונו של הרוכש ירד בצורה דרמטית.
כך למשל, ירידה של 5% בלבד בערך הנכס, תגרור ירידה של לא פחות מאשר 50% מהונו העצמי של הזוג. לזוג יהיה נכס בשווי של 1,900,000 שקל (לאחר ירידת ערך של 5%), אך במקביל יישאר לו חוב לבנק בסך 1,800,000 שקל (ואף יותר, בהתחשב בריבית). במצב כזה, אם ימכור את הנכס בשלב זה, יהיו ברשותו 100,000 שקל בלבד (ביחס ל-200,000 שקל הון עצמי שהשקיע בנכס מלכתחילה). ואם לא די בכך, אז הרי שאם תחול ירידה של 10% במחיר הנכס, הונו העצמי של הזוג הצעיר יימחק כלא היה (יהיה ברשותו נכס בשווי 1,800,000 שקל אך חוב בערך דומה).
אבל הסכנה של ירידת ערך הנכס, איננה היחידה. העלייה באחוזי המשכנתא, תביא עמה גם עליה בהחזר החודשי, שבמציאות של עליית ריבית, עלול לגדול עוד יותר. רוכשים נוטלים משכנתא, מתוך צפי הכנסות מסוים, אבל החיים מלאים בהפתעות, לטובה אך גם כאלה משמחות פחות - ככל שההחזר החודשי גדול יותר, כך גם גדלה הסכנה לאי עמידה בהחזרים, ומשם קצרה הדרך לפשיטת רגל ולהרס משפחות, כאשר כל מה שביקשו הוא לקנות לעצמן בית מגורים.
המאבק ביוקר המחייה לא צריך להיעשות באמצעות הצעות פופוליסטיות, אלא ביצירת תנאי שוק שיאפשרו לזוגות צעירים לקנות דירות במחירים שפויים. זה יהיה האתגר המרכזי של הממשלה הבאה שיש לקוות שתתרכז במציאת פתרונות ולא בהמצאת פלסטרים שיביאו עימם יותר נזק מתועלת.
הכותב הוא מנכ"ל פלטפורמת הסטראטאפ Investmart להשקעות נדל״ן בשוק הגלובאלי
