דילמת הקניונים: איך שורדים בתוך 214 אלף מ"ר של שופינג

האזור שמשתרע בין מגדלי עזריאלי ועד לסביבת מתחם השוק הסיטונאי הוא ללא ספק המתפתח ביותר כיום בתל אביב. היקפי הבנייה העצומים שמאפיינים אותו - בנייה שכבר החלה ותימשך על פני שנים רבות - לצד התוכנית האסטרטגית של העירייה שהוא ייהפך למתחם העסקים הראשי של העיר, הופכים את האזור לפי דעת רבים לקלף מנצח.

באזור צפויים לקום 30 מגדלים חדשים בשטח כולל של כמיליון מ"ר. לא פחות מרשים מהמספר הזה הוא הנתון על אודות שטחי המסחר העצומים שיוקמו סביב לשטח זה. בסיום כל הבנייה האזור צפוי להכיל 214.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר. השאלה היא האם כמעט 4,000 הדירות, 1,313 חדרי המלון ו־768 אלף מ"ר שטחי המשרדים יבזבזו כל כך הרבה כסף כדי לפרנס את כל השטחים האלה.

שטחי המסחר יוכפלו בעיר רוויה במסחר

בתחום המגורים האזור כבר הצליח למצב את עצמו כיוקרתי. כבר בפרויקט הראשון - מגדלי שרונה של גינדי החזקות - מחירי הדירות גבוהים ועומדים על 40–50 אלף שקל למ"ר. לזה ניתן להוסיף את העובדה שהקרקע היקרה ביותר עד כה בישראל לפרויקט בנייה רוויה נמכרה במתחם שרונה לקבוצת רכישה בתמורה ל־1.24 מיליארד שקל. ההפתעה עד כה היא דווקא בתחום המשרדים. האזור כבר עתה רווי במגדלים, ולאלה יצטרפו מגדלי משרדים נוספים שבנייתם תסתיים עד 2019. לכן היה מי שהניח כי ההיצע יגדל על הביקוש, אך חברות גדולות, ובראשן אמזון, שחתמו על השכרת משרדים באזור, נתנו תנופה, וההערכות הן כי הפגיעה בשטחי משרדים, אם תהיה, לא תהיה באזור שרונה.

מנכ"ל קניוני עזריאלי ארנון תורן: "אנחנו מבינים היטב את הסיטואציה ואת המיקום של הפרויקט בשרונה והמיצוב שלו. נייצר שם מסחר שונה מכל הסביבה" צילום: אוראל כהן

אם כן, עיקר סימני השאלה לגבי הצלחתו של האזור כולו עולים לגבי השטחים המסחריים. כיום בחלק זה של תל אביב שלושה מרכזים משמעותיים: מתחם שרונה (78 אלף מ"ר מסחר), קניון TLV פאשן של גינדי (33 אלף מ"ר מסחר) וקניון עזריאלי (32 אלף מ"ר מסחר). התמהיל של שלושת המרכזים מעט שונה. בעזריאלי כ־43% מהעסקים הם אופנה, ואילו ב־TLV מדובר בכ־72% מהחנויות. במתחם שרונה כ־31% מהעסקים הם הסעדה ומזון, ואילו בעזריאלי כ־21% ובקניון TLV רק כ־7%. אבל עדיין, הקשיים שבהם נתקלו מתחם שרונה וקניון TLV מאז נפתחו מאותתים כי אולי לא מדובר בסתם חבלי לידה שמאפיינים כל קניון בשלבי פתיחתו הראשונים.

לא בטוח שהבידול ביניהם יספיק בשביל לעמוד בתחרות. עד שנת 2020 יאוכלסו שלושה מרכזי מסחר נוספים באזור הסובב את שרונה: פרויקט מידטאון תל אביב על 19 אלף מ"ר, עזריאלי שרונה על 11 אלף מ"ר ופרויקט של אפריקה ישראל ומליסרון באזור הקריה שיכלול כ־10,000 מ"ר נוספים של מסחר. לזה יש להוסיף את המגדל האליפטי של עזריאלי, שיוסיף עוד 10,000 מ"ר לקניון עזריאלי. בסך הכל יתווספו בשנים הקרובות כ־50 אלף מ"ר של שטחי מסחר באזור, תוספת של כ־50% להיצע הקיים באזור סובב שרונה. נוסף לכך, יתווספו עשרות אלפי מ"ר של שטחי מסחר שייבנו בקומות הקרקע של מבני המשרדים לאורך נתיבי איילון־מנחם בגין, שיהיו שטחי מסחר עסקיים בתמהיל שיכלול בעיקר הסעדה, שירותים ובילוי ופנאי.

מנכ"ל מליסרון אבי לוי: "אני לא מעריך שתייר יבוא לתל אביב ולא יהיה באזור שרונה. בראייה ארוכת טווח, אין לי ספק שכל המתחם הזה יהיה בעוד כמה שנים לב לבה של ישראל" צילום: צביקה טישלר

לכל אלה יש להוסיף את העובדה שתל אביב מלכתחילה רוויה בשטחי מסחר, עוד לפני הבנייה המסיבית באזור עזריאלי ושרונה. בתל אביב יש כיום כ־1.7 מ"ר שטחי מסחר לתושב. מדובר ביחס גבוה בהשוואה לממוצע בישראל העומד על כ־1.13 מ"ר לתושב. לפי חברת הייעוץ צ’מנסקי בן שחר, יש בתל אביב כ־765 אלף מ"ר שטחי מסחר, שמייצרים פדיונות של כ־1.1 מיליארד שקל בחודש, ומשרתים את אוכלוסיית תל אביב (כ־50%), תיירים ומועסקים שאינם תושבי העיר. 580 מיליון שקל מתוך כוח הקנייה של כ־1.1 מיליארד שקל, נשארים בתל אביב, והיתר "דולף" לערים סמוכות לתל אביב ולקניות בחו"ל. לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר, “ברדיוס של כקילומטר שסובב את שרונה לבדה קיימים היום כ־110 אלף מ"ר של מסחר קמעונאי שהם 15% מסך ההיצע בתל אביב". בנוסף, ברחובות הסובבים את האזור — הארבעה, קרליבך, החשמונאים ואבן גבירול - ישנם כ־30 אלף מ"ר נוספים של שטחי מסחר.

בונים על התיירים והעובדים שיבזבזו

גם אם כמות האנשים המתכוננת לגור במקום לא תספיק כדי להחזיק את שטחי המסחר, לאזור יכולים להגיע חיזוקים מכיוונים נוספים. מבחינת פוטנציאל מסחרי, תל אביב היא לא עיר רגילה. מתגוררים בה כ־440 אלף תושבים, אך בניגוד לערים אחרות שבהן כוח הקנייה העיקרי מגיע מתושבי העיר, תל אביב מקבלת חיזוקים מתושבי ערים שכנות, מתיירים ומעובדים שמגיעים לעיר בבוקר ועוזבים אותה בסיום יום העבודה. על פי הערכות, מדי יום נכנסים לתל אביב קרוב למיליון איש אשר אינם תושבי העיר. לפיכך כמות המשרדים העצומה שנבנית באזור שרונה יכולה לתת חיזוק משמעותי למסחר, שלא יוכל להישען לבדו על תושבי הסביבה.

הנתונים מאת חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר

יתרון נוסף, שאת פירותיו נראה רק בעוד כמה שנים, הוא בכל הקשור לתחבורה הציבורית. כעת חלקים מהאזור נראים כאתרי בנייה, אך הקו האדום של הרכבת הקלה צפוי להיפתח בעוד ארבע שנים, מה שיגביר את הנגישות אל העיר, ובפרט אל האזור שבסמוך לו צפויה לקום תחנת רכבת קלה.

את אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, הצפיפות לא מטרידה. "אנחנו בונים באזור מתחם שהוא בעיקרו משרדים ומגורים, ובו רק כ־8,000 מ"ר מתוך פרויקט של 166 אלף מ”ר. בשטחי המסחר המצומצמים האלה נפתח חנויות יוקרה ייחודיות, בתי קפה ומסעדות. כל המתחם לא אמור להיות מרכז קניות, אלא מתחם תעסוקה, עסקים ובילוי. קומת המסחר תיתן מענה לעשרות אלפי העובדים שיהיו במקום.

“יש הרבה תיירים שמגיעים לתל אביב, מוציאים כסף ומבלים. הרכבות יעברו שם. כך שבראייה ארוכת טווח, אין לי ספק שכל המתחם הזה יהיה בעוד כמה שנים טובות לב לבה של ישראל, בעיקר עם מקומות בילוי והסעדה. אני לא מעריך שתייר יבוא לתל אביב ולא יהיה באזור שרונה. אז זה לא קניון, אבל זה בטח לא יהיה בית קברות כמו שזה היום. היום המשרדים עוד לא עובדים ויש שם בעיה אך היא תיפתר בטווח הארוך".

ארנון תורן, משנה למנכ"ל וראש תחום הקניונים בקבוצת עזריאלי, בטוח גם הוא שאין בתל אביב באופן כללי וברדיוס המקיף את שרונה בפרט עודף שטחי מסחר. "צריך להתייחס לתל אביב לא בחלוקה פר נפש", מסביר תורן. "זו עיר שנכנסים ועוברים בה בכל יום אנשים רבים מערים אחרות. זו לא עיר שהמסחר בה מתפקד רק לתושבי תל אביב. ב־19 השנים האחרונות לא נפתח בעיר שום פרויקט מסחרי מלבד לאחרונה קניון TLV של גינדי. אז לא בטוח שיש עודף שטחי מסחר נכון לרגע זה בתל אביב".

תורן גם לא חושש מקניבליזציה בין קניון עזריאלי לפרויקט עזריאלי שרונה שגם בו יהיו 11 אלף מ"ר מסחר נוספים. "הואיל ואנחנו מבינים היטב את הסיטואציה ואת המיקום המוצלח של הפרויקט בשרונה והמיצוב שלו, אנחנו נייצר שם מסחר שונה מכל מה שיש בסביבה", אומר תורן, "לא יהיו שם אותן חנויות שיש בעזריאלי או בפרויקטים אחרים. החוכמה היא לבחור תמהיל באופן כזה שזה יהיה מספיק מעניין, יוצא דופן ומספיק מיוחד. המסחר בעזריאלי שרונה לא יתחרה בעזריאלי תל אביב, והוא יפנה לקהלים אחרים. גם חנויות האופנה וגם עסקי ההסעדה יהיו שונים כדי שלא נוכל להגיד שעזריאלי שרונה הוא עוד תוספת של שטחי מסחר".

גם בקניון TLV של גינדי (בתמונה) מודים כיום שעשו טעויות, שאחת מהן היא מחסור בבתי עסק מתחום המזון וההסעדה שפגע בחוויה של המבקרים. הבידול מעתה יהיה קשה אף יותר צילום: צביקה טישלר

לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים המתמחה בנדל"ן מניב, בשל הצפת השטחים המרכזים המסחריים הקיימים לא השכילו למצוא את הבידול הנכון. "יש כאן הצפה של שטחי מסחר, כי מסחר משלם הרבה כסף, אבל כשמנתחים את האזור, רואים שהוא בנוי בלי שום תמהיל. שרונה בנויה על אתר תיירותי מאוד יפה, אבל אין משהו שמאפיין אותו ומושך אליו אנשים. יש שם הרבה מסעדות ואופנה, אבל כמה אנשים כבר קונים אופנה? גם באזור השוק הסיטונאי לא השכילו לייצר כאן חוויה סביבתית וזה מוביל לכישלון", הוא מסביר.

בענף מעריכים כי קניונים מפסידים יש ויהיו גם באזור שרונה. כרגע נמצאים שני מתחמים בתהליך של שינוי כדי למנוע זאת. מתחם שרונה שהוקם על בתי הטמפלרים משנה את התמהיל לחלוטין ומכניס יותר עסקים שקשורים לבילוי ולתרבות. גם בקניון TLV מודים כיום שעשו טעויות בתמהיל הקניון מאז פתיחתו במרץ האחרון. אחת מהן היא מחסור בעסקים מתחום המזון שפגע בחוויה של המבקרים, ובימים אלה נכנסים לקניון בתי הקפה טאטי וקפה איטליה.

חיבור בין הקניונים ונגישות לאופניים

סוגיה נוספת שכרגע עוד לא קיבלה מענה היא התאמת התשתיות לכמות כזאת של שטחי מסחר. "בהיעדר תכנון מותאם של תשתיות תומכות, יסבול האזור של סובב שרונה מפקקים קשים כאשר כל המשרדים והמרכזים המסחריים יאוישו", מסביר בן שחר. "ניתן יהיה להגיע לאזור רק באמצעות הסעות, ברגל או באופניים. גם מקומות החנייה לא יספיקו. עם תוספת השטחים בסביבת מוקד שרונה - שטחי המסחר, המשרדים ופרויקטי הדיור - האזור ילך וייעשה צפוף עד שכולנו נעמוד עם רכבים הפרטיים בכבישים. בפועל, האזור יחייב שנגור, נעבוד, נקנה, נבלה, נאכל ונעשה ספורט, והכל באותו מקום".

לדברי בן שחר, אם לא יהיה תכנון כולל שיחבר את הכל ביחד, מרכזי המסחר באזור לא יוכלו להצליח ויתחולל קניבליזם שיגרום לתחלופה מרובה של בתי עסק ובסופו של דבר גם ייווצרו שטחים ריקים. "הפרויקטים אינם מחוברים ומייצרים סיטואציה שבה אחד ועוד אחד גדול מ־2", אומר בן שחר, "לכן כל מוקד חייב לייצר לעצמו אסטרטגיה שיווקית מעודכנת ויידרש גם לייצר חיבורים בין המוקדים - לתכנן מעברים פתוחים ונוחים, שנגישים ברגל וברכב דו־גלגלי, כולל יצירת מאות מקומות עגינה לאופניים. כיום, הזרימה לא טבעית, כמו למשל בין קניון TLV ומתחם שרונה".