למרות המיקום: שווי מתחם שרונה רק הולך ומתכווץ

שוויו של מתחם הטמפלרים גני שרונה בתל אביב נמצא בירידה מתמשכת, וכעת גם משבר הקורונה תרם את חלקו. שווי המתחם, שבבעלות ריט 1 (50%) ומידאס (33%), ירד ברבעון השני ב־5.6 מיליון שקל לסכום של 211 מיליון שקל. בסוף 2018 הוערך שוויו ב־223 מיליון שקל, ובסוף 2019 הוא כבר ירד ל־217 מיליון שקל. על פי דו"חות קרן ההשקעות בנדל"ן מידאס, ירידת הערך התבצעה "על רקע הפגיעה המיידית הצפויה בהכנסות המתחם".

מתחם שרונה

ההכנסות מדמי שכירות במתחם גני שרונה ירדו ברבעון השני ב־38% ועמדו על 1.6 מיליון שקל. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההכנסות מ־4.6 מיליון שקל ל־4.1 מיליון שקל. מידאס העניקה הקלות לשוכרים המסחריים בתקופת הקורונה: דמי השכירות הבסיסיים לחודשים אפריל, מאי ויוני בוטלו והחברה גבתה שכירות כאחוז מהפדיון, על פי הכתוב בחוזה של כל אחד מהשוכרים. ההקלות שניתנו לשוכרים מסתכמות בכ־960 אלף שקל.

החברה עברה להפסד תפעולי של כ־3.4 מיליון שקל ברבעון השני השנה, וחתמה את הרבעון עם הפסד של 4 מיליון שקל. בהערכת השווי של משרד שמאות המקרקעין טרייסטמן אגמי נכתב: "המצב שנוצר בעולם בעקבות התפשטות נגיף קורונה יוצר חוסר ודאות כלכלית. בתקופה זו לא ידוע לנו על עסקאות הקשורות לנכסים מסחריים מהן ניתן להסיק על שינוי במחיר או שינוי בשיעור ההיוון. ערכנו בירור עם החברה בנוגע לפעילות העסקית והצפי להנחות בדמי השכירות המשולמים. נמסר לנו כי השוכרים של שטחי המשרדים משלמים כסדרם. דמי השכירות עבור שטחי המסחר משולמים בשיעור מהפידיון".

עוד צוין בהערכת השווי כי "בתקופה הנדונה נחתמו שני הסכמים חדשים לשימושי משרדים, במקום שני שוכרים אחרים; הוארכו תקופות השכירות בשני הסכמים (קוסמטיקה ומסעדה); ושני שוכרים עזבו".

תמיר בן שחר צילום: ארז בן שחר

תמיר בן שחר, מנכ”ל משרד הייעוץ צ’מנסקי בן שחר, מסביר כי גני שרונה הוא “פרויקט מיוחד ויחודיי אך גם מורכב. הוא ממוקם בסביבה מאתגרת שאינה מצליחה לייצר את רמות התפקוד הכלכליות המצופות", מסביר "כתוצאה מכך גם השווי הכלכלי של גני שרונה קטן, עד עתה בשיעור קטן יחסית. היה צפוי כי עתה ובתקופת פוסט־הקורונה יידרש שינוי בשיעור ההיוון שבהערכת השווי גם של גני שרונה, והתאמה השווי לכל דייר ופעילות בפרט, ובאופן שעשויים להקטין עוד את השווים. כמו שתמוה ומעלה תהיות מדוע לא השתנתה הערכת השווי של TLV". לדבריו, בסביבת גני שרונה פעילים שבעה מרכזי מסחר, כמו קניון עזריאלי וקניון TLV, וכולם ביחד לא ייצרו עד היום מוקד מאוחד.  

"התכנון העירוני לאזור זה אינו מיטבי, הפעילויות והעוגנים בו אינם קשורים וכל אחד מהעוגנים שבו לא מחולל את המצופה", הוא מוסיף. "בנוסף לכך סלילת הרכבת הקלה פוגעת בנגישות ובתפיסת הנגישות אליו. העירייה צריכה לפעול לחבר פיזית ותפקודית בין שבעת המרכזים הללו ולגרום לתל־אביבים להגיע אליהם".

בסביבת מידאס אומרים כי ההכנסות מדמי השכירות במתחם ירדו בגלל הקורונה, וזה השפיע על שווי הנכס, אך שיעור ההיוון לא הושפע מאחר שמשבר הקורונה הוא אירוע חד־פעמי.