אאורה: הביטחונות שווים רק כשהמצב טוב
המקרה של אאורה מדגיש את הבעייתיות הגדולה שכרוכה בבטוחה המבוססת על עודפים מפרויקטים
המסחר באג"ח של אאורה הופסק בשבוע שעבר עקב אי־בהירות בנוגע לתוצאות אסיפות מחזיקי האג"ח של החברה ושאלת העמדת האיגרות לפירעון מיידי. התשואות הגבוהות שבהן נסחרו האיגרות ערב הפסקת המסחר בהן, חרף העובדה שהן מובטחות בשעבודים, לא מותירות הרבה מקום לתקווה בקרב המשקיעים, והן הוכחה לכך שלאיכות הבטוחה ולמנגנונים הנלווים אליה יש משמעות שלא ניתן להפריז בה.
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
שתי סדרות האג"ח של אאורה מובטחות בשעבוד על חשבון העודפים של ארבעה פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל. הבנק שעמו התקשרה אאורה בהסכם למתן ליווי פיננסי (הבנק המלווה) נהנה משעבוד על הפרויקט. העודפים הם רווחים "על הנייר", המותנים בהצלחת הפרויקט ובעמידה בלוחות הזמנים בהתאם ללוח הסילוקין של האג"ח. עודפי הפרויקט מחושבים על ידי ניכוי עלויות הבנייה וההוצאות השונות, לרבות שיווק, תכנון ומימון, מההכנסות של אותו פרויקט. רק לאחר שהבנק המלווה מבטיח את החזר החוב כלפיו, הוא מאפשר את שחרור העודפים.
ההבדל המרכזי בין שתי הסדרות הוא בשלבים שבהם מצויים הפרויקטים שעודפיהם משועבדים. בעוד שבשניים מארבעת הפרויקטים שעודפיהם משועבדים למחזיקי אג"ח ה' הושלם ביצוע העולה על 70%, ביצועם של הפרויקטים המשויכים לאג"ח ו' טרם החל. לפיכך, ניתן לומר שמצבם של מחזיקי אג"ח ה' הוא "הרע במיעוטו", היות שככל שהפרויקטים נמצאים בשלב מתקדם יותר, כך משתפר מצבם של מחזיקי האג"ח.
יש לציין כי במועד הנפקת אג"ח ו' קיבלו המשקיעים "סוכרייה" - אאורה התחייבה לשמור על יחס ביטחונות לחוב של 120%. אולם, צו הקפאת ההליכים נגד החברה מוציא את הדבש מהסוכרייה, ומשאיר את המחזיקים רק עם העוקץ.
השורה התחתונה
תרחיש אופטימי: רכישת פעילות הנדל"ן למגורים של החברת־הבת אאורה ישראל ע"י משקיע שיקדם את ביצוע הפרויקטים והשלמתם, שעודפיהם משועבדים למחזיקי האג"ח.
תרחיש פסימי: פירוק החברה תוך מימוש מהיר של נכסים (Fire Sale), באופן שימנע את האפשרות למקסם את הרווחים המיועדים לשמש לצורך תשלום למחזיקי אג"ח ה' ואג"ח ו'.
