ברוקלנד אפריל רוכבת על התרחבות ההיפסטרים בברוקלין ניו יורק

ברוקלנד אפריל היא אחת מתוך 15 חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו אג"ח בישראל בשנים האחרונות. אלא שלא כמו יתר החברות, ברוקלנד אפריל נמצאת בבעלות של ישראלים והנפיקה את האג"ח שלה בישראל עם בטחונות. החברה פועלת כיזמית של דירות למגורים באחד השווקים הכי חמים היום בעולם הנדל"ן – ברוקלין ניו יורק.

ברוקלין. המחירים זינקו

ברוקלין הפכה בשנים האחרונות כיעד מבוקש לצעירים שבורחים ממחירי הדיור היקרים של ניו יורק. עם השנים התפתחה תרבות של היפסטרים בברוקלין (תרבות של צעירים מרדניים חובבי עיצוב לא שגרתי) שהפכה את האזור למבוקש עוד יותר. ברוקלנד למעשה רכבה על הגל של ההיפסטרים והתמחתה בבנייה של דירות מעוצבות לזוגות צעירים.

נכון להיום החברה בונה כ-897 יחידות דיור ב-46 פרויקטים בברוקלין ניו יורק, שנמצאים בשלבי פיתוח ובנייה שונים. מתחילת שנת 2016 ועד היום, מסרה ברוקלנד-אפריל 5 דירות נוספות בהיקף כספי של 2.5 מיליון דולר, וכן חתמה על חוזי מכירה של כ-15 יחידות דיור נוספות בתמורה כוללת של כ-11.6 מיליון דולר.

התזמון שיחק לטובתה של ברוקלנד, כיוון ששוק הנדל"ן של ברוקלנד נמצא בשיאו. מחיר הדירה החציוני בברוקלין רשם עלייה רבעון עשירי ברציפות והוא עומד היום על 650 אלף דולר – עלייה של 11% לעומת שנה קודמת. מחיר דירה חדשה בברוקלין עומד היום על 1.11 מיליון דולר – שיא מאז המשבר של 2008 ועלייה של 20.8% לעומת שנה שעברה.

הביקוש הגבוה הביא איתו גם עלייה בשווי הקרקעות. מהסיבה הזו הרווח הגולמי של החברה אמנם רשם עלייה נאה, אולם שיעור הרווח הגולמי נשחק. הרווח הגולמי של ברוקלנד-אפריל בשנת 2015 גדל בכ-320% והסתכם לכ-19 מיליון דולר (34.4% מההכנסות), בהשוואה לכ-4.5 מיליון דולר בשנת 2014 (כ-48.2% מההכנסות). יחד עם זאת, שיעור רווח גולמי של למעלה מ-30% הוא עדיין טוב יותר ממה שמציגות מרבית היזמיות למגורים הישראליות.

נקודה לרעתה של ברוקנלד אפריל היא תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, שהיה שלילי ב-2015 והסתכם בכ- 56.4 מיליון דולר. החברה הסבירה זאת בשל עלייה במלאי בניינים בהקמה בהיקף של כ-70 מיליון שקל שהעיבה עליה במהלך השנה.

נראה כי מחזיקי האג"ח לא התרגשו מהעובדה הזו. אג"ח א של ברוקלנד אפריל עם מח"מ של 2.84 שנים הגיבה לפרסום התוצאות ללא שינוי מהותי והתשואה לפדיון עליה עומדת על 6.5%. אג"ח ב' של החברה גם היא הגיבה ללא שינוי מהותי והתשואה לפדיון עליה עומדת על 9.37%.