"אין פה תעודת ביטוח לכלום"

"אחרי אקזיט ב־2008 הפסדתי לא מעט כסף מהשקעה בנדל"ן, ומהר מאוד הבנתי שאני לא יכול להיות אחראי לעיזבון של הילדים שלי. החלטתי שאת הכסף שלי תנהל מערכת מסודרת של אנשים, שרואים את הדברים אובייקטיבית. אחרי שזה עבד לי החלטתי לשכפל את זה לכל העולם". כך מתאר אבי כץ, הבעלים של רשת בתי הקפה קופיקס, את הרגע שבו החליט להקים את קרן ההשקעות בנדל"ן הגשמה.

הוא חבר לחנן שמש, שותף בכיר במשרד עורכי דין, שחיפש גם הוא מקום להשקיע את כספו. קרן הנדל"ן שהקימו השניים השקיעה עד כה בנכסים ששוויים 8.5 מיליארד שקל, בארה"ב, קנדה, בריטניה, גרמניה וישראל, והיא נחשבת לגדולה בתחומה בישראל בקטגוריית מימון המונים.

החברות־הבנות בעולם יפעלו תחת המותג קוגרס

הגשמה שכפלה את המודל ללונדון תחת המותג קוגרס (Cogress) וגייסה מאות מיליוני שקלים מ־3,000 משקיעים מקומיים. בחודשים הקרובים צפויה הגשמה לפתוח סניפים בארה"ב, ספרד ופורטוגל, ולהקים חברת אחזקות ישראלית שתשלוט על החברות־הבנות, שיפעלו בשם המותג קוגרס.

זהו חלק מתוכנית ההתרחבות הגלובלית של כץ ושמש, שמחזיקים בהגשמה ב־31% ו־20% בהתאמה. בעלי המניות הנוספים בקרן הם שותפו של כץ בקופיקס גיל אונגר (5%), טל אורלי (5%) ומשקיעים נוספים.

כץ הקים את קרן הגשמה זמן קצר אחרי מכירת קבוצת החברות כפר השעשועים, הכל בדולר, ששת ונעמן פורצלן לפי שווי של 180 מיליון שקל. חלקו של כץ בעסקה — ובעסקה נוספת שבוצעה ב־2010 — היה 40 מיליון שקל, והוא חיפש אפיק השקעה.

"השקעתי חלק לא קטן מהכסף אצל יזם נדל"ן שהתגלה כנוכל, וזה הרגיז אותי ברמה שלא נרדמתי בלילות. נכנסתי לחדר של הילדים שלי כשהם ישנו ואמרתי לאשתי: 'לא אנחנו הפסדנו, אלא הם'. הבנתי שאני חייב ליצור פלטפורמה מסודרת להשקעה", הוא מספר בראיון ל"כלכליסט".

באותן שנים החלה לצבור תאוצה תופעת מימון ההמונים, ואתרים כמו קיקסטארטר ואינדיגוגו החלו להציע מימון קל למיזמים, באמצעות גיוס כסף מהציבור. כץ ושמש לקחו את המודל הזה והעתיקו אותו לעולם הנדל"ן. הם בנו מערכת לגיוס כסף, שמציעה לאנשים להשקיע ישירות בפרויקטי נדל"ן.

רף הכניסה היה 100 אלף שקל, ועל ניהול הנכסים הופקדו חברת ניהול חיצונית או יזם חיצוני. כך מגשרת הגשמה בין המשקיע לבין היזם, שמחפש הון לביצוע פרויקטים, תוך שהיא בודקת כל פרויקט באמצעות מחלקת האנליסטים שלה לפני שהוא מוצע לשיווק. בדרך הגשמה גוזרת דמי ניהול של 2%, שנחשבים גבוהים לעומת השקעה בקרן נאמנות או ישירות במניות של חברות נדל"ן.

הגשמה מסרבת לחשוף את הסכומים שגייסה עד כה, אולם ל"כלכליסט" נודע כי מאז 2009 חצתה את רף ה־2.3 מיליארד שקל שגויסו מ־23 אלף משקיעים בישראל ובבריטניה. הכסף מושקע בעיקר בפרויקטי דיור בארה"ב (64%), לונדון (14%), ברלין (8%), קנדה וישראל.

בישראל פועלות כיום עשרות קרנות השקעה בנדל"ן במודל מימון המונים, כשהגדולות והמפורסמות הן Cityrgroup, קרן HAP, קרן קוביות, קרן HMR וקרן אינטו, שבראשה עומד דב קוטלר, לשעבר מנכ"ל ישראכארט.

אבי כץ צילום: עמית שעל

אך לחלק מקרנות ההשקעה הפרטיות יש היסטוריה לא טובה. קרן קלע של אמיר ברמלי קרסה והשאירה חובות של 290 מיליון שקל, וגם הקרן ההשקעות אור של חיליק טפירו קרסה והשאירה משקיעים מתוסכלים.

אלא שהפעילות של הגשמה שונה מהקרנות האלה. כמו ענבל אור, הקרנות האלה גייסו את הכסף שלהן ממשקיעים לתוך מיקסר אחד שערבב אותן להשקעות שונות, כראות עיניהם של מנהלי הקרן. בהגשמה כל גיוס מבוצע בנפרד עבור נכס ספציפי, והמשקיעים מקבלים עליו זכויות משפטיות. כך שגם אם הקרן עצמה קורסת, המשקיעים של הגשמה עדיין יישארו הבעלים של הנכס ולא ייפגעו.

הגשמה מציעה למשקיע שני מסלולי השקעה — הון עצמי או חוב (הלוואה כנגד ריבית, בדומה לרכישת אג"ח). הסיכון למשקיע הוא, בין היתר, ירידה בשערי המטבע — כפי שקרה לליש"ט באחרונה — ירידה במחירי הנדל"ן או קשיים של היזם שעלולים לעצור את הפרויקט.

הגשמה פועלת במודל 90–10–50. כלומר, היא מעמידה 90% מההון העצמי בפרויקט, דואגת שהיזם יישאר עם 10% מההון העצמי כדי שיהיה לו תמריץ, וחולקת איתו את הרווחים בחלקים שווים. המודל העסקי הוא רכישת נכס בזול, שיפוץ והשבחה, השכרה למשך שלוש שנים ומכירה. כספם של המשקיעים אמנם סגור לתקופת ההשכרה, אולם אם הכל מתנהל כשורה, הם נהנים מתזרים שנתי מהשכירות על הנכס, מעין דיבידנד על ההשקעה.

חברת קוגרס, שם המותג של הגשמה בלונדון, מקושרת היטב בצמרת העסקים המקומית. בראש ועדת ההשקעות עומד ג'ון מנדלסון, חבר בית הלורדים ודמות מוכרת בשוק הנדל"ן. חבר נוסף בוועדת ההשקעות הוא דיויד ברנשטיין, יו"ר תאגיד האופנה טד בייקר (Ted Baker), שנסחר בלונדון בשווי של 970 מיליון ליש"ט, ובעבר יו"ר קבוצת הכדורגל מנצ'סטר סיטי. "אני אוהב מאוד את המודל של קוגרס", אומר ברנשטיין.

"מדובר במקצוענים, שמציעים למשקיעים מכל העולם להיחשף לנדל"ן בלונדון מבלי לרתק הון עצמי גבוה מדי". גם מנדלסון הביע שביעות רצון מהמודל של כץ: "זה רעיון מצוין, שמאפשר לאנשים להשקיע בנכסים בלונדון, שאני מאמין בהם מאוד".

שמש, המשמש כיו"ר קרן הגשמה, מספר מדוע הוקם הסניף הראשון דווקא בלונדון. "האמת שלא השקענו הרבה בלונדון כי היססנו, בגלל ההפסדים שנרשמו שם בנדל"ן בשנים קודמות. אבל כשפגשנו את טל אורלי (מנכ"ל קוגרס — א"פ), שפעיל בשוק הזה כבר יותר מ־20 שנה, הבנו שיש פה הזדמנויות.

החלטנו להקים את המרכז שלנו באירופה בעיר שהיא ללא ספק מרכז העסקים של אירופה, ואנחנו רוצים להרחיב את הפעילות ביבשת בניהולו של טל. השווקים הבאים שלנו הם ספרד ופורטוגל — מדינות עם פוטנציאל צמיחה בנדל"ן, יכולת לגייס כסף מהציבור ורגולציה נוחה".

גייסה אחרי הברקזיט 6 מיליון ליש"ט לפרויקט חדש

הברקזיט, שגרם לקריסת המטבע הבריטי, פגע ברווחיות המשקיעים בלונדון. השקעה שנעשתה בתחילת 2016 לפי שער של 5.7 שקל לליש"ט מחושבת היום לפי שער של 5.02 שקל — ירידה של 12%.

 אך יש הסבורים שהשוק בלונדון נהפך לאטרקטיבי יותר מבחינת המשקיעים הזרים, שמקבלים תנאים טובים יותר מול היזמים, שמוכנים להתכופף כדי למשוך משקיעים. בהגשמה מציינים כי הביקוש להשקעות בלונדון אפילו גבר לאחר הברקזיט.

לפני מספר שבועות, ואחרי הברקזיט, השלימה הגשמה גיוס של 6 מיליון ליש"ט לפרויקט חדש בלונדון בשווי של 20 מיליון ליש"ט. מדובר בכנסייה ישנה בשכונת מיל היל, שעוברת בימים אלה הסבה לבית דירות. הגשמה ניצלה את הברקזיט לשיפור עמדות מול היזם וקיבלה קדימות של 12% ברווחים. כלומר, היזם לא יראה רווחים מהפרויקט עד שמשקיעי הגשמה יקבלו תשואה שנתית של 12% לפחות.

אורלי סבור כי הירידה במטבע הבריטי היא אירוע נקודתי: "מיד לאחר הברקזיט קיבלנו כמה טלפונים ממשקיעים מודאגים, אבל מהר מאוד כולם הבינו שעסק ממשיך כרגיל. הפסד המטבע הוא רק על הנייר, בעוד הפעילות שלנו היא בעיקר באזורים מרכזיים ויוקרתיים, כך שאין באמת סיבה לדאגה".

בהגשמה מסרבים גם לפרט את תשואות העבר, אולם כפי שפורסם ב"כלכליסט" באחרונה, מאז הקמתה ביצעה הקרן 34 אקזיטים שהניבו תשואה ממוצעת של 15.6% בשנה (לפני מס ובניכוי דמי ניהול).

חנן שמש צילום: יח"צ

אולם לא כל הפרויקטים של הגשמה היו מוצלחים. בשנה שעברה ביצעה הקרן שלושה פרויקטים ללא רווח והחזירה למשקיעים רק את ההון שהושקע. אחד כזה היה פרויקט תמ"א 38 ביהוד, שהקרן השקיעה בו 1.8 מיליון שקל, אך נאלצה לקחת אותו מהיזם לאחר שלא השיג את המימון הבנקאי שסוכם מראש. שתי עסקאות נוספות שהגשמה נכשלה בהן היו רכישות פרויקטי דיור בקנדה, שנמכרו ללא תשואה, אחרי שהיזם נקלע למצוקה תזרימית בפרויקטים אחרים שלו.

"אנחנו לא מבטיחים כלום, אין פה תעודת ביטוח לכלום", אומר כץ, שהוא המשקיע הגדול ביותר בקרן, ועד היום השקיע ב־47 פרויקטים שלה בשווי של כ־25 מיליון שקל. "בעוד שנתיים אני רואה את הגשמה ישראל כחלק מקוגרס הבינלאומית שפרוסה על כמה מדינות", מתאר כץ את החזון שלו.

הכותב היה אורח קרן הגשמה בלונדון