נכסים ובניין ואלקטרה נדל"ן מוכרות קרקע בהודו ב-160 מיליון שקל
מדובר בקרקע השנייה בפורטפוליו המשותף שלהן הנמצאת בעיר צ'נאי; כל אחת מהחברות תזכה לתזרים מזומנים של 21 מיליון דולר בהתאם לחלקן היחסי - 45%
מה שהתחיל בתור מסע רכישות שאפתני בשנת 2007 עם חלום להשתלט על מדינת הודו שהחלה בהליך פיתוח כלכלי מואץ, צפוי להסתיים בהפסד של 18 מיליון דולר לשתי החברות אלקטרה נדל"ן ונכסים ובנין. היום (א') מדווחות שתי החברות על עסקת מכירה שנייה מאז נכנסו להשקעה ברפובליקה ההודית בשנת 2007.
מסע הרכישות של שתי החברות החל לפני כ-10 שנים כאשר רכשו יחדיו ארבעה קרקעות עליהן תכננו להקים שכונות מגורים ומרכזים מסחריים בהשקעה כוללת של 120 מיליון דולר (60 מיליון דולר כל אחת). אלא שבהודו כמו בהודו, תכניות לחוד ומציאות לחוד. חוסר הרגולציה והקושי של החברות להוציא לפועל את הפרויקטים הביאו לעיכוב מתמשך בביצוע. חברות ישראליות רבות כמו אלביט הדמיה של מוטי זיסר וכלכלית ירושלים בתקופתו של אליעזר פישמן שרפו עשרות מיליוני דולרים בניסיון להקים פרויקטים של דיור בהודו וכשלו.
הודו צילום: שאטרסטוק
קרקע אחת מתוך הארבעה שרכשו נכסים ובנין ואלקטרה נדל"ן נמכרה עוד בתחילת 2016 בעיר היידרבאד (Hyderabad) לפי שווי של 34 מיליון דולר (כ-134 מיליון שקל). כעת, כאמור, מכרו שתי החברות את הקרקע השנייה בפורטפוליו שנמצאת בעיר צ'נאי (Chennai) לפי שווי של 45.5 מיליון דולר (160 מיליון שקל). ואם לוקחים בחשבון את שתי הקרקעות שנותרו בפורטפוליו ההודי של שתי החברות בשווי של 23 מיליון דולר, הרי שההפסד הכולל (חלקו הוכר וחלקו על הנייר) על הפוטרפוליו ההודי של שתי החברות מסתכם בכ-18 מיליון דולר.
נכסים ובנין תכיר ברווח ואלקטרה נדל"ן בהפסד
עבור העסקה הנוכחית בצ'נאי כל אחת מהחברות תזכה לתזרים מזומנים של 21 מיליון דולר (כ-74 מיליון שקל) בהתאם לחלקן היחסי (45%). אלא שנכסים ובנין צפויה לרשום על העסקה הזו רווח של כ-14 מיליון שקל שיתפרס על פני ארבע שנים בעוד שאלקטרה נדל"ן צפויה לרשום על העסקה הזו הפסד של 17 מיליון שקל בדוחותיה הכספיים. הפער בין שתי החברות נובע אך ורק מרישום חשבונאי שונה.
שתי החברות רכשו את הקרקעות באמצעות הלוואות בעלים. בעוד שאלקטרה נדל"ן היוונה את הריביות על אותן הלוואות בעלים והכירה בדוח הרווח והפסד שלה לכל אורך התקופה ברווחים מהן, נכסים ובנין לא היוונה את הריביות ולכן רושמת כעת את כל הרווח בגינן.
הכסף מהעסקה יגיע בארבע שנים
הסכם המכירה צפוי להתבצע במספר שלבים. בשלב הראשון, במסגרתו נמכרו 4 בנייני מגורים שמרבית הדירות בהם נמכרו וכן 3 בניינים נוספים הנמצאים בשלבי פיתוח ראשוניים, מסתכמת התמורה הכוללת (100%) בכ-23 מיליון שקל, מתוכה שולמו כ-20 מיליון שקל והיתרה תשולם במהלך השנה הקרובה.
מכירת יתרת הזכויות בקרקעות של הפרויקטים בצ'נאי בתמורה כוללת (100%) של כ-137 מיליון שקל, תושלם באופן מדורג עד תום שנת 2021, והיא כפופה לקבלת אישור הרשויות המקומיות בהודו. הפרויקטים הנמכרים משתרעים על פני שטח של 133 דונם, וכוללים זכויות לבניית כ-2,200 יחידות דיור וכן חטיבת קרקע הסמוכה לפרויקט המגורים בשטח של כ-40 דונם, המיועדת לשימוש מסחרי.
במקביל למכירת הפרויקטים בצ'נאי, דיווחו החברות כי הצליחו להקדים את קבלת יתרת התמורה בגין הפרויקט בהיידרבאד, שנמכר בתחילת 2016. לפיכך, יתרת התשלום (100%) בגין הפרויקט, בסכום של 54 מיליון שקל (כ-15.5 מיליון דולר), אשר אמורה הייתה להתקבל עד סוף 2018, הוקדמה כך שמחצית ממנה שולמה לחברות במועד חתימת הסכם צ'נאי, והיתרה תשולם עד 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם.
הפסד של 18 מיליון דולר על הסאגה בהודו
פרט לפרויקטים שנמכרו, מחזיקות שתי החברות בשתי קרקעות נוספות בשווי כולל של 23 מיליון דולר. הראשונה הוא קרקע עם שטח מסחרי המתפרס על פני 136 דונם בישוב שמשבאד (Shamshabad) שבהודו בשווי של 18 מיליו דולר. השנייה היא קרקע עם פרויקט מגורים נוסף בעיר מייסור (Mysore) בשווי של 5 מיליון דולר.
בהנחה ששתי החברות יצליחו למכור את הקרקעות האלו בשווי שלהן בספרים, הם יצאו מהודו בהפסד של 18 מיליון דולר. מרבית ההפסד מיוחסת לשחיקה ברופי אל מול הדולר. כשנכנסו החברות להודו דולר אחד היה שווה 40 רופי וכעת דולר אחד שווה 65 רופי.
גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן אמר היום כי "מכירה זו הינה חלק מאסטרטגיית החברה למימוש נכסים יזמיים שאינם בליבת הפעילות, במטרה להתמקד ולהשקיע את הון החברה, במקבצי הדיור בארה"ב, בהם לחברה יתרון תחרותי מובהק. גם העסקה הנוכחית בעיר צ'נאי, בדומה לעסקה הקודמת בעיר היידרבאד אשתקד, כוללת את מכירת כלל הפרויקט, לרבות בניינים קיימים וקרקעות לפיתוח עתידי של מגורים ומסחר. העסקה הנוכחית תניב לחברה תזרים חופשי בסך כ-74 מיליון שקל במספר תשלומים, ומתווספת למימושים נוספים שביצעה החברה במהלך השנתיים האחרונות. חשוב לציין כי כחלק מהעסקה הנוכחית, הצלחנו גם להקדים את יתרת התקבולים בגין העסקה בהיידרבאד שבוצעה אשתקד, אשר התפרסו לאורך מספר שנים."
סגי איתן, מנכ״ל נכסים ובניין מקבוצת IDB: "מכירה זו מצטרפת למכירת הפרויקט והקרקע בהיידרבד שבהודו תמורת 34 מיליון דולר. מימושים אלה הינם חלק מאסטרטגיית החברה של הרחבת פעילות הליבה שלה, נכסים מניבים, בארץ ובחו״ל, לצד מימוש נכסים שהשבחתם הגיעה לנקודה אופטימלית למימוש. לנכסים ובניין יתרות נזילות של 2.4 מיליארד שקל, אשר מאפשרים לה ליזום ולפתח פרויקטים חדשים הן בתחום הנכסים המניבים והן בתחום המגורים, אשר יהוו את הצמיחה העתידית שלה".
