מיזוג ביג ואפי מקפיץ את החברה למקום 4 בענף הנדל"ן המניב

אחת מעסקאות המיזוג הגדולות בשוק ההון המקומי הושלמה אתמול. בעלי המניות של אפי נכסים נעתרו להצעת הרכש של ביג, שתרכוש 37.52% ממניות אפי נכסים בתמורה ל־1.65 מיליארד שקל, שינופקו על ידי ביג במניות ותעלה לאחזקה של 60.33% בחברה. שווי המניות של אפי נכסים שיהיו בידי ביג, במונחי שער מניית אפי נכסים טרם פתיחת המסחר אתמול, עומד על 2.64 מיליארד שקל.

מדובר בהנפקת המניות השלישית בגודלה בתולדות הבורסה המקומית. הגדולה ביותר היתה הצעת המכר של מדינת ישראל למניות בזן בפברואר 2007 בהיקף של 6.43 מיליארד שקל, והשנייה בהיקפה היתה של קבוצת עזריאלי, שהנפיקה ביוני 2010 ומכרה לציבור מניות בהיקף של 2.011 מיליארד שקל.

מה דעתך על מניית ביג:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

מהלך ההנפקה נעשה, כאמור, באמצעות הנפקת מניות וכתבי אופציות. בשלב ראשון לא צפוי לזרום כסף לביג, אולם הנפקת האופציות (סדרה 6), במחיר מימוש של 410 שקל – גבוה בכ־20% לעומת מחיר מניית ביג טרם פתיחת המסחר אתמול - תוכל להזרים לביג 555 מיליון שקל, בהנחה שימומשו במלואן.

ביג־אפי לאחר האיחוד תחזיק בשטחי נדל"ן מניב (ברוטו) בהיקף של 2.1 מיליון מ"ר, בהתבסס על נתוני הרבעון השלישי של 2020. לשם קנה מידה, אפשר להשוות נתון זה לשטחי הנדל"ן המניב של עזריאלי, שהיקפם הוא 1.28 מיליון מ"ר. אולם הגודל המצרפי מעט מטעה, שכן לביג־אפי יש שותפים בחלק ניכר מנכסיה. שווי הנדל"ן להשקעה בספרי עזריאלי עומד על 29.44 מיליארד שקל מול שווי מצרפי של 15.15 מיליארד שקל, לפי איחוד חלקה היחסי של אפי בנתוני ביג. שווי הנדל"ן להשקעה בחברה הממוזגת הופך אותה לחברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בין מניות מדד מניב ישראל. מבחינתה זו עלייה ממקום 7 בדירוג, ומקדימות אותה רק עזריאלי, מליסרון ואלוני חץ.

על רקע הצעת הרכש, שהוגשה במהלך דצמבר ושופרה פעם אחת, אפשר להעריך כי ההכנסות הצפויות מדמי שכירות מתואמים (NOI) של ביג־אפי יעמדו על קצב של 946 מיליון שקל ב־2020, לפי נתוני שלושת הרבעונים הראשונים. זאת לעומת NOI של 488.7 מיליון שקל של ביג עצמה ב־2019. את הרווח התזרימי המתואם (FFO) של ביג־אפי ל־2020 אפשר להעריך ב־468 מיליון שקל, לעומת FFO של ביג עצמה ב־2019, שעמד על 367.2 מיליון שקל.

לעזריאלי, אם מבצעים את אותו חישוב לפי נתוני הרבעון השלישי צפוי NOI של 1.32 מיליארד שקל ב־2020, ו־FFO של 1.05 מיליארד שקל.

ביג מחזיקה בעיקר במרכזים מסחריים פתוחים, ובמעט שטחי משרדים, המסתכמים בכמה אלפי מ"ר. המיזוג עם אפי נכסים מייצר לה דריסת רגל חדשה בשווקים רבים בחו"ל, אחזקות בפעילויות קניונים סגורים ושטחי משרדים, וגם פעילות ייזום משמעותית בנדל"ן למגורים בישראל. לאפי נכסים יש מלאי של דירות וקרקעות למגורים בהיקף של 867 מיליון שקל.

השותפה של ביג בחברת אפי נכסים, מגה אור - שבעל המניות העיקרי בה הוא היו"ר צחי נחמיאס (38.1%) - תקבל קרוב ל־7% מהון המניות של ביג ותישאר עם מחצית מאחזקותיה באפי נכסים, שתעמוד על 11.09% מהון המניות.

בתום המהלך תשלוט ביג באפי נכסים עם 60.33% מהמניות - השתלטות שצפויה להרחיב מאוד את פעילות ביג בתחום הנדל"ן המניב ולפתוח לה זרוע משמעותית באירופה. לאפי נכסים יש פעילות קניונים חזקה ברומניה (50% ממצבת נכסיה) ופעילויות במדינות נוספות באירופה: צ'כיה, בולגריה, פולין וסרביה, וכן פעילות בארץ (22% מהנכסים).

ביג, שהודיעה על יציאה מדורגת מהשוק האמריקאי עם פרסום דו"חותיה לרבעון השלישי, ממשיכה להתמקד בפיתוח מואץ של מרכזים מסחריים בארץ, וכעת באמצעות אפי נכסים תפעל גם באירופה. לביג לאחר המיזוג תישאר פעילות משמעותית בארץ. קצת פחות ממחצית מנכסי החברה הממוזגת יהיו בישראל, והשאר יהיו בשווקים בחו"ל.

שווי השוק של ביג עמד עומד על 5.11 מיליארד שקל, והשווי של אפי נכסים על 4.38 מיליארד שקל. מניית אפי טיפסה עד אתמול ב־17.3% מאז ערב הגשת הצעת הרכש על ידי ביג. מניית ביג עלתה בשיעור מתון של 1.5% בפרק הזמן המדובר.

מבנה השליטה בביג משתנה נוכח "עליית הקומה" של בעלי המניות באפי נכסים. הצעת רכש הציעה להם על כל 100 מניות שהיו בידיהם 35 מניות של ביג או 34 מניות מניות ביג בתוספת אופציה. כעת הם צפויים להחזיק בכ־23.7% ממניות ביג - נתון שכולל את אחזקות נחמיאס (6.94%). לעומתם, צפויים בעלי השליטה בביג, יהודה ורוני נפתלי, לרדת מאחזקה משותפת של 57.9% בחברה ל־44%. עם זאת יש לזכור כי לאחים נפתלי שותפות עסקית ארוכת שנים על מגה אור של נחמיאס, שמחזיקה בנתח נוסף כעת בביג. בעקבות השינויים, אחזקות הציבור באפי נכסים צפויות לרדת מתחת ל־30% ולעמוד על 28.6%, ולכן מניית אפי נכסים צפויה לצאת ממדד ת"א־125 בעדכון הבא.

חי גאליס מנכ"ל ביג