עומדים לשכור חנות או משרד בשביל העסק? תקראו את האותיות הקטנות

עסקים רבים שוכרים את המקום ממנו הם מנהלים את פעילותם היומיומית. ישנם בעלי עסקים קטנים אשר נאלצים לשכור את העסק מכיוון אין ברשותם את האמצעים הדרושים לרכישה. אחרים לא מוצאים נכס זמין לרכישה שנמצא במיקום המתאים ועונה על הקריטריונים הנחוצים להפעלה טובה של העסק כמו יכולת איחסון או שטח. במידה ואתם מעוניינים לשכור חנות או משרד ממנו תנהלו את פעילותיכם העסקית ישנם מספר פרטים שכדאי לשים אליהם לב לפני החתימה על חוזה השכירות.

1. ממי אתם שוכרים את הנכס?

בידקו האם המשכיר הוא אכן בעל הזכויות בנכס. לצורך כך אל תתביישו לבקש מסמכים שמוכיחים את זכויות המשכיר. לפעמים, המשכיר שוכר בעצמו את הנכס ומשכיר לכם בשכירות משנה חלק ממנו. במקרה כזה יש לוודא שההוא אכן רשאי לעשות כן בחוזה שלו, וכן יש להסדיר את המצב בו המשכיר עצמו מפנה את המושכר. לדוגמא, במקרה שהמשכיר הפר את הסכם השכירות שלו ומפנים אותו - כדאי לוודא שאתם בתור שוכרי המשנה לא תאבדו את זכותכם בנכס.  

2. מה מותר לעשות במבנה?

בדקו האם פעילות העסק מותאמת לפעולות המאושרות במבנה הן מבחינת תוכנית בנין העיר והן מבחינת הייעוד הספציפי של הבנין. לעיתים, פעילות עסקית מסויימת - לדוגמא, מלונאות - מותרת באזור מסוים, אולם הדבר אינו מותר בייעוד הנכס ולכן מי שמבקש לפתוח בית מלון במקום יאלץ לבקש היתר לשימוש חורג מהעיריה. בקשת היתר כזה מהעיריה זה עניין שכרוך בעלויות רבות, גוזל זמן ניכר ובסופו של דבר, לא רק שיש לשלם היטל השבחה לעיריה, אלא גם תוקפו של ההיתר הינו מוגבל בזמן.

לעיתים, יש גם לבדוק רגולציות ספציפיות הקשורות למבנה בו נמצא העסק כאשר במקרים מסוימים, כדוגמת הבורסה ליהלומים, רק עסקים ספציפיים יכולים לפעול בהם. חשוב גם לשים לב שבהסכם עצמו מוגדרת מטרת השכירות באופן מדויק מאחר ורובם המוחלט של ההסכמים קובעים שאסור לשוכר להשתמש בנכס למטרה שאיננה מטרת השכירות.

בנוסף, אם מדובר בנכס חדש ואתם השוכרים הראשונים, וודאו שקיים אישור אכלוס (טופס 4) לנכס. בהקשר זה, בדקו האם קיימות הגבלות אחרות - לדוגמא בחוזה הניהול או בתקנון הבית המשותף - על הפעילות שאתם רוצים לבצע, כגון הצבת שלטים בשטחים הציבוריים (שלטים חיצוניים דורשים הסכמה של המשכיר וגם רישוי).

3. האם תוכלו לקבל רישיון עסק?

במידה והעסק שלכם טעון רישוי, בדקו האם מקום העסק עומד בתנאים הנדרשים לצורך קבלת רישיון עסק. לדוגמא, בעסקים מסויימים על מנת לקבל רישיון להפעלתם יש לוודא תנאי אחסון נאותים של חומרי הגלם והתוצרים המוגמרים, תנאי הגיינה בעת הייצור וכדומה. במידה ולא, אל תשכחו לקחת בחשבון את עלויות התאמת המושכר לדרישות העסק אשר עשויות להיות לעיתים גבוהות.

חנות להשכרה צילום: דוד הכהן

4. שימו לב לעלויות הנוספות

בנוסף לשכירות יכול להיות שיהיו גם עלויות נוספות כגון, דמי ניהול או ועד בית (העשויים להיות משמעותיים ביותר ומחושבים, כמו השכירות עצמה לפי מ"ר), ארנונה, חשמל ומים. הסכם השכירות חייב להבהיר מי נושא בכל תשלום ותשלום ולהדגיש אלו תשלומים חלים על המשכיר. הוצאה נוספת שעשויה להיות לכם היא בגין חניה כאשר לרוב אתם תידרשו לשלם עבור כל מקום חניה אותו אתם שוכרים בבנין.

5. חישוב שטח המושכר

נקודה נוספת שחשוב לשים אליה לב היא חישוב שטח המושכר. לעיתים נדירות השטח שרשום בחוזה הוא השטח הנטו שאתם מקבלים ולרוב כולל את הקו החיצוני של הקיר שתוחם את המושכר. זאת אומרת שאם ספרתם בלטות וציפיתם לשלם דמי שכירות לפי השטח שחישבתם בצורה זו, אתם עלולים להיות מופתעים לרעה. לכן חשוב בשלב המשא ומתן – עוד לפני החתימה על הסכם השכירות – לבדוק מה השטח עבורו תחויבו.

6. יש אופציה?

סכמו עם המשכיר על אופציה להארכת תקופת השכירות. אופציה טובה כוללת הגבלה של העלאת דמי השכירות לאחוז ידוע בעת מימוש האופציה. שימו לב שגם אם נקבע אחוז שנראה לכם גבוה מדי, הרי שבתום התקופה תמיד תוכלו לסיים את השכירות. מצד שני, לעיתים המיקום עצמו חשוב ביותר לעסק ולכן תיאלצו לשלם את עליית המחיר כפי שקבועה בהסכם.

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחום המסחרי והנדל"ן ונותן ליווי עסקי ומשפטי וליזמים וחברות

*המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.