בלעדי ל"כלכליסט": המינהל, העירייה והקרב על חיפה

בימים של מחאה חברתית שבבסיסה מחירי הנדל"ן הגואים, ניצבת חיפה - אחת הערים הגדולות בישראל - כמקרה מוזר: עליית המחירים הדרמטית של שלוש השנים האחרונות, שהחלה במרכז הארץ וגלשה גם לצפון ולדרום, נעצרה בפאתי חיפה. בניסיון להבין מדוע לא נכללה חיפה בחגיגת המחירים, נראה כי היקף הבנייה הנמוך עד אפסי בעיר ב־15 השנים האחרונות הוא שתקע את שוק הנדל"ן בעיר, שכן לבנייה חדשה יש גם השפעה על שוק הנדל"ן מיד שנייה.

במשך שנים היה קונצנזוס שלפיו הבנייה בחיפה אינה מתקדמת, מכיוון שרוב העיר בנויה על קרקע פרטית שאינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. חלקו של המינהל בעיר עומד על 10% בלבד, אולם גם בנייה בשיעור כזה היתה יכולה להציל את העיר מקיפאון. הביקורת על פעילות המינהל נשמעה ללא הרף בכל אחד מכנסי הנדל"ן שהתקיימו בארבע השנים האחרונות, אולם לאחרונה נכנסה גם עיריית חיפה למלחמה.

• הבנייה בחיפה תקועה והעירייה והמינהל מאשימים זה את זה
  

בשבועות האחרונים צוטט ראש עיריית חיפה יונה יהב בכמה כלי תקשורת, והאשים את המינהל כי הוא הגורם לעיכוב הפרויקטים בעיר. בכתבה שפורסמה בחודש האחרון ב"ידיעות אחרונות" אמר יהב כי "מינהל מקרקעי ישראל אינו מחמיץ כמעט שום הזדמנות לתקוע מקלות בגלגלים... אני מנסה לקדם תכנון של שכונת מגורים בת 3,000 יחידות דיור, שיכללו גם דירות בנות־השגה וגם דירות יוקרה, ואני נתקל כל הזמן בהתנגדויות של המינהל".

עוד אמר אז יהב כי זו אינה התוכנית היחידה, וכי יש עוד לפחות שתי תוכניות גדולות שמחכות לאישורים של המינהל. "יש תחושה שלמינהל לא כל כך אכפת מהתושבים", צוטט אז.

בכתבה אחרת, שפורסמה לפני כשבוע ב"הארץ", צוטט יהב בנושא העיכוב בפינוי מתקן האנטנות הצה"לי בשכונת רמת אלמוגי, ואמר כי "הגיעה העת להבין שיש לקיים התחייבות שלטונית, ושבירוקרטיה כמו זו היא אחת הסיבות העיקריות למצוקות שנשמעות בימים אלה בכיכרות במדינה... העירייה השקיעה כספים רבים בתכנון המתחם, ולמדינה לוקח שנים להעתיק אנטנה. הגיעה העת לסיים סאגות כאלה ולשחרר חסמים".

המינהל מתנתק מהעירייה

כעת החליטו בכירי מינהל מקרקעי ישראל להפסיק להיות הכבשה השחורה של ענף הנדל"ן ולהשיב מלחמה. לנוכח הביקורת הקשה נגדם דרשו במינהל הבהרות ממנהל מחוז חיפה במינהל ערן ראובני. במסמך פנימי שהגיע לידי "כלכליסט" וכותרתו "מינהל מקרקעי ישראל ועיריית חיפה - תיאור ממשקים", מתאר ראובני את כל הפרויקטים התקועים בעיר ואת הסיבות שהובילו לכך.

הדמיית תוכנית המבואות הדרומיים בחיפה

במסמך, המיועד לעו"ד רונן כהן־שור הממלא את תפקיד המנכ"ל מאז עזיבתו של ירון ביבי, מצייר ראובני תמונה שונה מזו של ראש העירייה יהב. "במהלך השנים ניסה המינהל לקדם תוכניות רבות, בעיקר למגורים, זאת לאחר תיאום ראשוני מול מערכת הביטחון לפינוי עתידי של המחנות", נכתב בתחית המסמך.

"דא עקא, מרבית יוזמות התכנון של המינהל נתקלו בחסמים כבדים דווקא מצד עיריית חיפה, שהביאו בחלק מהמקרים להחלטה על קידום בעצלתיים של תוכניות, ובמקרים אחרים אף על הפסקת התכנון על ידי המינהל".

החומר שנאסף על חיפה הוא אולי הראשון שמצא את דרכו אל מחוץ למסדרונות המינהל, אך גורם בארגון מבהיר כי גם ערים אחרות נמצאות על הכוונת, ובהמשך לא יהססו להוציא לאור גם את האמת על כל המתרחש בהן.

בשיחה עם ראובני הוא מתאר כיצד במהלך שני עשורים הובילה התנהלותה של העירייה בחיפה להתנתקות הדרגתית של המינהל מתכנון פרויקטים בעיר. "מאז תחילת שנות התשעים אנחנו מקדמים תוכניות להעתקת בסיסי צה"ל בחיפה, והן נתקעו אחת אחרי השנייה בעירייה", הוא אומר. "ב־2006, אחרי שראיתי שאנחנו מבזבזים עשרות מיליוני שקלים על תכנון שנתקע בעירייה, הודעתי לעירייה שאם היא רוצה - שתתכנן לבדה. בחלק מהמקרים, כמו באצטדיון קריית אליעזר, הם אכן עשו זאת, אבל במקרים אחרים התוכניות נתקעו".

ראובני אינו שולל את גישת העירייה, שמעדיפה לא פעם לתכנן את התוכניות לבדה. "העירייה יודעת טוב יותר מה קורה בשטחה ואני מאמין במודל שבו הרשות היא המתכננת, אבל שלא יבואו אחר כך בטענות", הוא אומר.

תוכניות מורכבות לתכנון

כאמור, חיפה נחשבת לעיר חריגה, שכן מרבית קרקעותיה נמצאות בבעלות פרטית. רוב התוכניות בעיר שכן לוו על ידי המינהל נמצאות על קרקעות בסיסי צה"ל או שטחים תפוסים אחרים, ונחשבות כמורכבות לתכנון.

התלות הכמעט מוחלטת של העירייה ביזמים פרטיים משתקפת היטב בכמות מכרזי המינהל בתחום המגורים בעיר בעשור האחרון: רק כחמישה מכרזים יצאו מהמינהל, ומהם נותרו שני מכרזים ללא הצעות כלל והמכרזים הנוספים זכו להיקף צנוע של עשרות יחידות דיור בודדות. לשם השוואה, בטירת כרמל הסמוכה, שמספר תושביה הוא כעשירית ממספר התושבים בחיפה, פורסמו במהלך השנתיים האחרונות בלבד כ־25 מכרזים לקרקעות.

ראש עיריית חיפה יונה יהב. "למנהל לא איכפת מהתושבים" צילום: גיל נחושתן

המינהל חילק לארבעה את הפרויקטים שנועדו לבנייה למגורים בעיר ונמצאים על קרקעות מדינה. החלק הראשון הוא תוכניות שהמינהל הוא האחראי הבלעדי על תכנונן ומנסה לקדם אותן בעשור האחרון, והוא כולל שלושה פרויקטים גדולים: כולם בסיסי צה"ל שיש לפנות, שיכולים להכיל כ־1,400 יחידות דיור.

החלק השני הוא תוכניות שזנח המינהל בשל התנגדות העירייה, ועמן נמנים ארבעה פרויקטים בהיקף של יותר מ־2,700 יחידות דיור. החלק השלישי הוא תוכניות שהעירייה הודיעה כי היא מקדמת בעצמה, ומונה שלושה פרויקטים וכ־2,000 יחידות דיור. החלק הרביעי כולל תוכניות ציבוריות בעיר שבהן תומך המינהל, ומונה חמישה פרויקטים שחלקם נועד למלונות.

בחלק מהמקרים, סלע המחלוקת בין העירייה למינהל מקרקעי ישראל היה סביב היקפי הבנייה, נושא שהיה נפתר בקלות או לא היה עולה כלל אם פרויקט זהה היה מתוכנן בתל אביב למשל, בגלל ההבדלים במחירי הדירות בין חיפה לאזור המרכז.

פינוי הבסיסים לא משתלם

מאחר שחלק עיקרי בתוכניות מקורו בפינוי בסיסים צבאיים, יש צורך לבצע תחשיבים שיאפשרו את כיסוי העלות של פינוי המחנות על ידי שיווק הקרקעות. לכן, הנטייה במינהל היתה לקבוע מספר גדול יחסית של יחידות דיור.

בתוכנית לשטח בסיס מש"א 7,200, למשל, הממוקם בכניסה הדרומית של העיר בסמוך למגדלי חוף הכרמל, ניסה המינהל לקדם עם העירייה תוכנית לבניית 1,700 יחידות דיור ומלונאות. ב־2005, חמש שנים לאחר שהחל המינהל לקדם את התוכנית ובעקבות חילופי ראש העירייה, חל שינוי בעמדת העירייה ונתגלעו חילוקי דעות קשים בעניין התוכנית, עד שקידומה נזנח.

"עשינו למתחם הזה 20 תוכניות, ובכל פעם העירייה שינתה את התנאים ושיגעה אותנו", אומר ראובני. "שיטת העבודה ודרך קבלת ההחלטות שלהם לא ברורות לי, ולא פעם לא ברור מאיפה הן מגיעות".

עם זאת, בעיריית חיפה לא מתרגשים מהביקורת של המינהל. כעיר שחטפה קיתונות של ביקורת על מגדלי חוף הכרמל של יצחק תשובה, הם מאוד נזהרים מהקמה של מתחם מגדלים נוסף בצמוד.

דוגמה נוספת היא מתחם מרקוס שבכרמל, שרק לאחרונה שווק בהצלחה לאחר שלושה ניסיונות כושלים שנמשכו כ־20 שנה, וגם במהלכם שונה תכנון המתחם כמה פעמים. "בהתחלה בעירייה התעקשו להקים שם מלון בלי יחידות דיור וזה לא היה כלכלי", מסביר ראובני, ומוסיף כי רק לאחר שנים ארוכות הוספו יחידות הדיור בצמוד למלון.

תגובת העירייה: "מתנגדת לתוכניות להעשרת הקופה"

"בעת שבה המדינה רוגשת ומחירי הדירות נמצאים בלב השיח הציבורי, הבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל תוקעת תוכנית ל־553 יחידות דיור בעיר.

"עיריית חיפה מתנגדת בתוקף לתוכניות ספציפיות שבהן רואה המינהל באר להעשרת הקופה על חשבון תושבי העיר. חיפה לא תיתן כי התעשרות המדינה תבוא על חשבון איכות החיים של התושבים, איכות המגורים, הסביבה ושמירת ערכי הטבע של העיר.

"כמו כן, עומדת העירייה על העיקרון כי פרויקטים מהותיים ייעשו בהליך שיתוף הציבור שחי בעיר, תוך שמירה על איזונים. "עובדתית, כפי שפירטנו (ראו מפה), בכל תוכנית שהעירייה מתכננת ומקדמת בעצמה ועל חשבונה ניתן לראות התקדמות ממשית, בעוד לא כך בפרויקטים שברשות המינהל".