"יזם בניו יורק יודע בדיוק לאן הוא הולך"
יזם הנדל"ן הישראלי אסף שוסטר מצביע על ההבדל העיקרי בין בנייה בישראל ובנייה בניו יורק: תכנון מראש. "התכנון המוקדם משפיע כלכלית וחברתית; על המוכרים, על הבנקים ועל רוכשי הדירות" | שי פאוזנר
"אם אתה רוצה להבין באמת את ההבדל בין שוק הנדל"ן בישראל ובניו יורק, תסתכל על תוכניות העירייה לבנייה במנהטן מול כל עיר בישראל. אפילו בערים גדולות, שבהן אין אף פעם מחסור ביזמים, בישראל יש לרוב תוכניות פיתוח של עד חמש שנים קדימה, ונדיר למצוא תוכניות מאושרות מראש למתחמים גדולים. בניו יורק מדברים בטווחי זמן אחרים לגמרי".
אסף שוסטר, יזם נדל"ן ישראלי, מנסה להדגים את העיקרון על מתחם שהוא מכיר מקרוב. "אנחנו פועלים כיום במערב צ'לסי במנהטן, אזור שאמור לעבור על פי העירייה פיתוח מסיבי. ענקיות יזמות, חברות עם פעילות שנתית בהיקף של מיליארדי דולרים, התחילו לפתח פרויקטים בסמוך אלינו. מתוכננות שם אלפי דירות. העירייה החליטה להפוך את אזור המוסכים והתעשייה לשכונת מגורים מתפתחת, ובמהלך גורף שינתה את ייעודם של מאות מגרשים, פיתחה את פארק ההיי־ליין והוסיפה תחנת סאבווי. השלב האחרון יושלם ב־2025, והם כבר יודעים מראש מה ייבנה ומה יהיה מוכן עד אז".
שוסטר (39) הוא בן למשפחת אנשי נדל"ן ותיקה ומוכרת בישראל. המשפחה היא בעלת חברת ויקטור הומס, חברת יזמות נדל"ן שפועלת קרוב ל־20 שנה בניו יורק וסביבתה, ובנתה עשרות פרויקטים. במקביל הקים שוסטר ב־2004 את חברת טראס השקעות, שהחלה בשוק הנדל"ן המניב וכיום פועלת בשוק הדיור ובתחום האנרגיה בישראל, לצד פעילות בשוק המגורים בניו יורק, שאליו נחשפה באמצעות הקשר לויקטור הומס.
"לפני כשנה החלו להקים בווסט צ'לסי תחנת רכבת תחתית חדשה", הוא מסביר. "באופן מסורתי, בכל מקום שבו נפתחת תחנה כזו מחירי הנדל"ן קופצים בעשרות אחוזים. העירייה, התושבים וכמובן גם היזמים יודעים את זה ומתאימים עצמם לעניין".
אסף שוסטר. "בניו יורק יש תוכניות בנייה עד 2025" צילום: תומי הרפז
אבל איך הם ידעו שזה יקרה לפני כל כך הרבה זמן?
"הסיבה לכך פשוטה, וזה לב ההבדל בין תכנון בישראל לתכנון בניו יורק. כשאתה מעוניין לרכוש נכס או קרקע שאתה רוצה להשביח, כיזם אתה יכול לבקש מהרשויות בניו יורק הליך שדומה לפרה־רולינג - אתה יכול לבדוק מראש אם במקום הזה תוכל לשנות את תוכנית בניין העיר. זה הליך מיידי שבו אתה מקבל תשובה שלפיה תדע מה יאשרו לך ומה לא. בארץ, כשקונים קרקע, המצב אחר לגמרי. אתה נכנס להליך שבמקרה הטוב ייארך רק חמש שנים ובסופו אין כל ודאות שהתוכנית שלך תצא אל הפועל. המשמעות של זה היא כלכלית־חברתית. היא משפיעה על כולם, לא רק על היזם, גם על המוכר, על הבנקים ועל הרוכשים של הדירות".
"במנהטן המשבר היה קצר יחסית"
בתקופה האחרונה, לאחר יותר משלוש שנים שבהן כמעט ולא נראו פה כאלה, החלו לצוץ בעיתונות המקומית פרסומים המציעים לישראלים לשוב ולקנות דירות בניו יורק. שוסטר, שאינו מכוון את מאמצי השיווק של הפרויקטים שלו בניו יורק לשוק הישראלי, מתבקש להעריך אם זה באמת זמן טוב לקנות דירות בתפוח הגדול.
מה קרה למחירי הדיור במנהטן? הרי היו הערכות שהמחירים יצנחו, אבל זה לא קרה.
"קח כדוגמה את אזור פארק מדיסון בשדרה החמישית. שיא המחירים נרשם ב־2008, רגע לפני קריסת ליהמן ברדרס. המחירים באזור, בסטנדרט שבו אנו בונים כיום, עמדו אז על 1,600–1,700 דולר לרגל רבוע בנוי (כ־17,500 דולר למ"ר). כשרכשנו שם מגרש לפני כשנה וחצי מחירי הדירות הוערכו בכ־1,300 דולר לרגל רבוע בנוי, וכיום זה כבר 10% יותר מזה וממשיך לעלות. בצ'לסי רכשנו לפני פחות משנה מגרש ב־200 דולר לרגל רבוע וכיום יש עסקאות במתחמים קרובים אלינו שנסגרות בכ־260 דולר לרגל רבוע ויותר. המחירים רק עולים.
"בכלל, בניגוד לכלל ארצות הברית, במנהטן המשבר היה קצר יחסית. השנה הראשונה שלאחריו היתה שנת קיפאון, הבנקים סגרו לחלוטין את הברז ודירות פשוט לא נמכרו. באותה תקופה נשארו לנו עשרות דירות פנויות במנהטן ובמשך שמונה חודשים מפריצת המשבר לא נמכרה אף לא דירה אחת. במהלך 2009 השתחרר הפקק ומכרנו בבת אחת את כל הדירות שעמדו כשנה על המדף. המחירים התייצבו בשנה ההיא בירידה של 20%–25% מהשיא שלפני קריסת ליהמן ברדרס, ומאז הם במגמת עלייה. מה שקרה זה שבמשך שנתיים מפרוץ המשבר כמעט לא היו התחלות בנייה במנהטן, והשוק ספג את רוב רובן של הדירות שעמדו למכירה. כתוצאה מכך, בשנה הקרובה יגיעו לשוק כ־2,000 דירות בלבד, לעומת 20 אלף בשנים שלפני המשבר".
פרויקט gramecy
מה נחשב עכשיו לשוק הכי חזק בנדל"ן בניו יורק?
"קודם כל בולטת מאוד העלייה במחירי המגרשים, ויש מחסור שהולך וגובר בדירות, ובעיקר בדירות סטנדרטיות. רוב הנכסים שנמכרים כיום הם דירות משפחה, כלומר שלושה וארבעה חדרים, ודירות סטודיו או שני חדרים, שחביבות בעיקר על משקיעים. יש כיום מעט מאוד עסקאות למכירת מגה־דירות, כאלו בשווי של 30–40 מיליון דולר, לא זה המוצר שיוביל את השוק בעתיד הקרוב. יש מגה־פרויקט יוקרה אחד בעיר, פרויקט של אקסטל ברחוב 57, ובו מדברים על מחירים של עשרות אלפי דולרים לרגל רבוע.
"בשורה התחתונה, מה שמזין את עליית המחירים כרגע הוא המחסור הצפוי בדירות לעומת הביקוש הקשיח, שימשיך לחזק אותה בשנים הקרובות. הביקושים מהשוק המקומי נחלשו בעקבות המשבר, אבל בניגוד לערים בישראל, במנהטן יש התעניינות מכל העולם. בשנים האחרונות מורגשת כניסה המונית של סינים לעיר, ולצדם גם מתעשרים מארצות מתפתחות אחרות. מדובר במספרים גדולים שמשנים את מפת הביקוש לדירות.
"בראייה הישראלית, כשהדולר נמוך ומחירי הדירות בתל אביב בשיאם - המחירים במנהטן עדיין אטרקטיביים בחלקים רבים בעיר. אמנם 15 אלף דולר למ"ר בדירות בשדרה החמישית זה לא המוצר שישראלים יחפשו, אבל ישנם אזורים מתפתחים שבהם אפשר לרכוש דירות ב־10,000 דולר למ"ר. במקומות מרוחקים יותר, על גבול הארלם, עדיין אפשר להשיג דירות בכ־6,000 דולר למ"ר".
מבנה המיועד להריסה שבמקומו ייבנה פרויקט Fifth Avenue.
"כשהבנקים מזהים פרויקט טוב הם עטים עליך"
בחודשים האחרונים החלו הבנקים הישראליים להקשות מאוד על מתן הלוואות ליזמי נדל"ן. התהליך הגיע לשיאו כשבנק לאומי הגיע לאחרונה קרוב מאוד למכסת הליווי שהוא מסוגל לתת לקבלנים, ובעצם סגר את הברז באופן לא רשמי.
שוסטר מתייחס לכך ומזכיר כי בישראל יש שבע קבוצות בנקאיות לעומת 3,000 בארצות הברית, אך מודה שגם ריבוי הבנקים לא עזר בשיא המשבר שם. "תחום הפיננסים במנהטן משוכלל מאוד, יש אלפי קרנות פרטיות וציבוריות שמציעות אשראי ליזמים, אבל כשהמערכת נסגרת אף אחד לא ייתן לך אשראי", הוא אומר.
לדבריו, יש הצטברות גדולה של כסף בבנקים ובקרנות ההשקעה, אבל לאחר המשבר הוא קשה מאוד להשגה. "למרות זאת, כשהם מזהים פרויקט טוב הם עטים עליך, ממש דוחפים לך אשראי", הוא אומר. "יזם ממוצע יקבל כיום מהבנק הלוואה לבנייה בריבית של 7%–6%, הלוואות מזנין (הלוואות קצרות מועד שמשמשות יזמים להשלמת ההון עצמי הנדרש לקבלת ליווי מהבנק - ש"פ) נושאות ריביות של עד 15%. כמעט אי אפשר לקבל אשראי אם אין לך רקורד של בנייה בעיר, ואין בכלל הלוואות לפרויקטים גדולים, בהיקף של מאות מיליוני דולרים. לפרויקטים נכונים בהיקפים בינוניים, של עד 100 מיליון דולר, אפשר כבר היום לקבל ליווי".
לדברי שוסטר, קיים הבדל מהותי בין אופן מכירת הדירות בישראל לאופן מכירתן בניו יורק. בניגוד לישראל, שבה אפשר למכור דירות על הנייר ואפילו ללא תוכניות מאושרות (כפי שעושות קבוצות רכישה), בניו יורק אי אפשר למכור דירות בלי אישור הרשויות, אשר מתקבל בדרך כלל באמצע תהליך הבנייה. רוכש דירה משלם מקדמה של כ־10% ממחירה, ואת היתרה ישלם בעת המסירה. המצב הזה, מסביר שוסטר, מעמיס על היזם עלויות מימון גדולות מאוד.
מנהטן. "בעיתות משבר רוכשים יכולים לבטל עסקאות ולשלם מקדמה של אלפי דולרים בלבד" צילום: יונתן קסלר
זה באמת גן עדן לרוכשי דירות, או שזה עניין זמני?
"זו פשוט הדרך שבה נמכרות דירות בניו יורק. יזם אינו רשאי למכור דירות לפני שהוא מקבל אישור של התובע הכללי של ניו יורק, וכדי לקבל אישור כזה הוא צריך להפיק ספר פרויקט, קונדו־בוק, שהוא מעין תשקיף הכולל את ההיסטוריה של המבנה, התוכניות, המפרט הטכני, השטחים הטכניים והציבוריים, חומרים משפטיים ולא פחות חשוב - המחיר של כל דירה. היזם לא יכול לשנות את המחיר, אף על פי שהוא יכול לעדכן את הספר מפעם לפעם. בעתות משבר הרוכש יכול לבטל את העסקה, להפסיד את המקדמה בלבד ואף לרכוש דירה זולה יותר במקומה. זה קרה לא מעט במשבר האחרון".
יש בכלל תחום שבו אצלנו בישראל טוב יותר?
"באופן כללי היזמות בניו יורק הרבה פחות מסורבלת, אולם היא דורשת ניסיון וידע רב. טעויות בניו יורק מכאיבות מאוד, ולו רק בגלל ההיקפים הגבוהים. עלות הבנייה בניו יורק עומדת על כ־4,000 דולר למ"ר, לעומת 1,500 דולר למ"ר בארץ. היא מתבצעת באזור מאוד צפוף, עלות האישורים והרישיונות גבוהה, עלויות העבודה והחומרים גבוהות בהרבה. בניו יורק יש דגש רב על נושא הבטיחות, שעלותו גבוהה, בין היתר עקב העסקת אנשי מקצוע רבים - על חשבון היזם כמובן. סביב מנוף אחד עובדים שמונה־תשעה אנשים, ומחציתם דואגים לבטיחות הפעלתו. גם סטנדרט הדירות יקר ביחס לישראל, וכולל אבזור מלא בדירה, לרבות מכשירי חשמל ביתיים".
