נזריאן פינת רובינשטיין: הושלמה עסקת משרדים ענקית בת"א

עסקת מתחם חסן ערפה במרכז תל אביב, אחת מעסקאות המשרדים הגדולות אי פעם בישראל, הושלמה בשבוע שעבר, זאת כארבע שנים לאחר שיצאה לדרך - כך נודע ל"כלכליסט". במסגרת זו נרכשה קרקע של כ־28 דונם מכ־140 בעלים שונים על ידי קבוצת חברות של משפחת נזריאן היהודית־אמריקאית, עם חברת באוהאוס של היזמים עמוס ויינברגר ויעקב קוטלר וחברת מגדלי רובינשטיין של משפחת רובינשטיין. מדובר בארבעה מגרשים בין הרחובות דרך מנחם בגין (באזור גשר מעריב), יצחק שדה, המסגר וריב"ל, שעל כל אחד מהם יוקם מגדל. במגדלים יהיו בין 18 ל־26 קומות. שווי הקרקע שלפיו הושלמה העסקה מוערך ב־240 מיליון שקל.

יצחק נזריאן

השטח מיועד לארבעה מגדלים והתוכנית למתחם מאפשרת לבעליהם לכלול בהם משרדים, מסחר ונוסף על כך 20% מהם יכולים לכלול דירות. ל"כלכליסט" נודע כי העסקה שנחתמה לפני כארבע שנים לא יצאה אל הפועל בעיקר בשל רצונם של הרוכשים המקוריים - משפחתו של המיליארדר היהודי־אמריקאי יצחק נזריאן וחברת באוהאוס - לשנות את המתווה שלה ובעצם לוותר על שני מגרשים תוך שינוי תמהיל הבנייה, כך שבסופו של דבר הם יבנו רק שני מגדלים שאחד מהם הוא מגדל משרדים ומסחר והשני מגדל דירות יוקרה. לפי הערכות בשוק הנדל"ן, בתוך כשנה תחל בניית המגדלים.

סגירת העסקה הסופית התאפשרה כאשר בחודש שעבר הסכימו המוכרים להעביר את האופציה לרכישת שניים מהמגרשים לקבוצה בראשות חברת הבנייה מגדלי רובינשטיין של משפחת היזמים הוותיקה רובינשטיין. כך שהחלוקה בין הרוכשים תהיה לשתי קבוצות - שני מגדלים שאמורים לפנות לרחוב יצחק שדה יהיו בבעלות משפחת רובינשטיין ויכללו בנייני משרדים עם שטחי מסחר בתחתיתם. שני המגדלים הנוספים נרכשו על ידי הקבוצה של משפחת נזריאן. המגדל הפונה לרחוב המסגר יהיה גם הוא מגדל משרדים. אולם השינוי הייחודי שהתאפשר בשל כניסת משפחת רובינשטיין לעסקה הוא מתווה שבו כל זכויות הבנייה לדירות של המגרשים ירוכזו במגדל הרביעי - זה שצפוי להיבנות בצמוד למגדל סונול ויפנה לרחוב דוד חכמי.

במקור, בשנת 2008, היה מחירו של השטח בעסקה עם נזריאן ובאוהאוס כ־255 מיליון שקל. ההסכמה על הפחתת המחיר התקבלה כבר ב־2009 ואז נפוצו הערכות בענף כי העסקה אכן נסגרה. כעת מתברר כי למרות ה"הנחה" שקיבלו, המתווה הקודם לא אפשר את השלמתה והיא הושלמה בשבועות האחרונים, כאשר כל אחד מעשרות בעלי הקרקעות חתם על הסכם נפרד מול שלוש הקבוצות הרוכשות ובמחיר הנמוך בכ־12%.

מתחם חסאן ערפה. 337 בעלי קרקע בין ארבעה רחובות צילום: גלעד קוולרציק

היריון של 25 שנה

סיפור העסקה החל לפני כארבעה עשורים. המוכרים הם עשרות רבות של בעלי שטחים שכל אחד מהם הוא בעלים של בין עשרות ספורות של מטרים רבועים ועד כדונם. הקבוצה הזו התאגדה כוועד פעולה שהפך בהמשך לחברת ת.ע.מ בשנות השבעים וקיבץ 140 בעלי שטחים במתחם שנרכשו בשנות הארבעים והחמישים.

הקבוצה ביקשה לשנות את התוכנית למתחם שנקבע בו גובה בנייה מקסימלי של 4 קומות ודרשה לבצע בו חלוקה המייצגת באופן מלא את זכויות כל אחד מהם. המאבק בנושא נמשך עד 1996, והשטח חולק ל־16 מגרשים. קבוצת ת.ע.מ קיבלה אז ארבעה מגרשים, הראשון בדרך בגין בסמוך למגדל סונול, שני מגרשים נוספים על ציר יצחק שדה במקביל למגדל נצבא, והאחרון על ציר המסגר מול מגדל הפירמידה. מרגע הקמת הוועד בוצעו אינספור ניסיונות למצוא קונים לשטחים. אולם השינוי לטובתם של בעלי הקרקעות הגיע בשנת 2000, כאשר המתחם הוכרז כמתחם להתחדשות עירונית, ולמעשה ברור היה שהוא יורכב מקבוצת מגדלים ומשטח פתוח גדול ביניהם. פרסום התוכנית זירז את היזמים שהחלו להתעניין בשטח, ודירקטוריון החברה, בראשותו של המנכ"ל שלה דאז פרופ' דב פקלמן, פעל נמרצות מול יזמים וחברות בנייה גדולות. את הצד המשפטי בפעילות הוביל עו"ד יאיר דנגור, שותפו של עו"ד יוסף ויינשטיין המנוח, שהיה עורך הדין של הקבוצה מאז הקמתה.

חתימות בנות 4 שנים

היחסים בין הצדדים לעסקה ידעו עליות ומורדות וכמעט שנגררו להכרעה בבתי משפט. החתימות שנחתמו על ניירות העסקה בשבועות האחרונים החליפו חתימות בנות ארבע שנים של בעלי הקרקע למכירת השטח שלהם. ב־2007 פנו נזריאן ושותפיו מישראל אל דירקטוריון ת.ע.מ בהצעה לרכוש את השטח.

בתקופה זו האינטרסים של חברי החברה היו מנוגדים. חלקם היו בעלי עסקים על הקרקע ולא ששו לשנות את מיקומם, ולצדם בעלי עסקים אשר השכירו את המבנים והתפרנסו מדמי השכירות, וקבוצה שלישית היתה בעלי שטחים עם "חזקה וירטואלית", שהיו רשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין בלבד. עבודתם של דנגור וראשי הקבוצה הצריכה שעות רבות של עבודה, פגישות, מצגות, הסברים חשבונאיים, וחשיפת המטרות והאינטרסים של כל חברי הקבוצה מול כל אחד ואחד מבעלי הקרקע. או כפי שאמר אחד מבעלי הקרקעות המתגורר בארה"ב, "148 יהודים שותפים, ואתם רוצים לעשות עם כולם עסקה אחת? בלתי אפשרי".

בתחילת 2008 הצליחו חברי הדירקטוריון ועו"ד דנגור להביא להסכמה ולחתימה על חוזי מכר של יותר מ־91% מכלל בעלי הקרקע. באותו מעמד שילמה קבוצת הרוכשים מקדמה של 35 מיליון שקל מתוך כ־255 מיליון שעליהם הוסכם. אולם המאמץ להחתים את כל הבעלים החברים בקבוצה נקטע באמצע אותה שנה כשהיזמים הודיעו כי עקב המשבר הכלכלי העולמי, וריבוי הפולשים לקרקע הם אינם מתכוונים להמשיך בעסקה, ודרשו בחזרה את המקדמה ששילמו. לאחר שבעלי הקרקע סירבו לשלם הגישו הצדדים תביעות הדדיות.

מירוץ להחתמת בעלי השטחים במתחם

כתוצאה מפיצוץ העסקה ב־2009 שהיה עלול להפוך להתנהלות משפטית ארוכה, ובעקבות העובדה שהערת האזהרה (המונעת מכירת שטחים) שנרשמה לטובת חברת ת.ע.מ נמחקה, והערה חדשה נרשמה על שם נזריאן ושותפיו, חששו חברי דירקטוריון ת.ע.מ ודנגור כי המרקם העדין שנרקם בין כל חברי הקבוצה יתפרק וייווצרו תתי־קבוצות, דבר שהיה עלול לגרום לירידת ערך הקרקע. בשלב זה הוחלט על פיצול העסקאות לשתיים.

הקונים התאגדו בשתי שותפויות בשם אומנינט 1 ו־2. המתווה החדש קבע כי בשלב א' ירכשו שני מגרשים — בדרך בגין וברחוב המסגר. בשלב שני, הקונים קיבלו אופציה לתקופה של שנה לרכוש את שני המגרשים שבדרך יצחק שדה תמורת 4.7 מיליון שקל. עו"ד דנגור הצליח להחתים בתוך כמה חודשים על ההסכם החדש יותר מ־75% מבעלי השטחים. הסחף הזה גרם במהירות לחזרה לשולחן המשא ומתן גם של השאר והעסקה נחתמה שוב. לפני כחודש וחצי הודיעו נזריאן וחברת באוהאוס כי החליטו לממש את האופציה ולמכור את שני המגדלים לחברת בנייני רובינשטיין אשר נכנסה לנעליהם.

עשרה מגדלים באוויר

העסקה שנחתמה בשבועות האחרונים מסכמת פרק ארוך בהיסטוריה של מתחם חסן ערפה אך גם פותחת פרק חדש. התוכנית למתחם כוללת עשרה מגדלים נוספים כאשר לצדם כבר ניצב מגדל סונול. כעת נשאלת השאלה מה יעלה בגורל יתר המגרשים במתחם. 140 בעלי הקרקע בו הם חלק מקבוצת ענק של בעלי קרקעות שמספרם כיום 337. אולם השוני בינם לבין שאר הבעלים במתחם הוא כי הם השכילו להתאגד ולפעול יחד - עניין שהפך לקריטי בעת המגעים עם רוכשים פוטנציאליים שהבינו כי אפשר להגיע להסכמה במשא ומתן אחד מול עשרות בעלי קרקע. כעת נשאלת השאלה האם ומתי ירימו שאר בעלי השטחים במתחם את הכפפה ויתאגדו כדי למכור יחד את השטח שלהם. מקבוצת הרוכשים לא נמסרה תגובה עד סגירת הגיליון.