עיריית ת"א מימנה מחקר כמענה לתביעות של בעלי נכסים לשימור

דחיית התביעות בוועדה המקומית אינה יד המקרה ותואמת את עמדת העירייה מאז 2008, השנה שבה אושרה התוכנית הקובעת את רשימת המבנים המיועדים לשימור ברחבי תל אביב. נגד טענות בעלי הנכסים על כך שהתוכנית פוגעת בהם, לנוכח אובדן זכויות בנייה ועלויות השימור הכבדות, טוענת העירייה כי ההפך הוא הנכון: התוכנית לא מורידה את ערך הנכסים אלא מעלה אותו, עקב מיתוגם כיוקרתיים.

מבנה לשימור בשדרות רוטשילד (ארכיון) צילום: מיכל בר אור

כדי לתמוך בעמדתה אף הזמינה העירייה מחקר שהגיע ל"כלכליסט" ונתן לה רוח גבית נגד התביעות. מימון המחקר שנעשה מכספי הציבור מעלה את השאלה האם העירייה יכולה לממן מאבק נגד תושבים בכספי הארנונה שלהם.

המחקר בוצע עבור העירייה על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה. הוא בחן לאורך כמה שנים מחירים שנתבקשו עבור בתים לשימור שהוצעו למכירה, בהשוואה לבתים שלא נכללו בתוכנית השימור. בין השאר, נבדקו השינויים שחלו במחירים מ־2001, השנה שבה הופקדה תוכנית השימור להתנגדויות, ועד 2010, שנתיים לאחר שאושרה באופן סופי.

במסגרת המחקר נמצא כי בעוד שבשנת 2001 עמד המחיר הממוצע למ"ר במבנים הנמצאים בתוכנית השימור על 11,678 שקל, בשנת 2008 כבר קפץ המחיר ל־18,653 שקל וב־2010 הוא זינק לרמה של 25,320 שקל - עלייה של 116% בתוך עשור.

מנגד, המחיר הממוצע למ"ר במבנים שאינם מיועדים לשימור עמד על 11,613 שקל בשנת 2001, עלה ל־15,881 שקל ב־2008 והגיע ל־20,322 שקל ב־2010. מנתונים אלה, הסיקו מחברי המחקר, שעצם הכנסת הנכסים לתוכנית השימור השביחה את ערכם, וכך נמצא שהפער בין מחירי בתים לשימור למחירי בתים שאינם לשימור זינק מ־0.6% ב־2001 ל־25% ב־2010.

לצפייה בפער בין ערך בתים לשימור לבתים הרגילים לחץ כאן

עו"ד גלית שיצר

"הזמן שחלף מאז שאושרה תוכנית השימור מלמד אותנו ששוק העסקאות של מבנים לשימור הוא ערני, וקיים במסגרתו ביקוש רב גם לשכירות", אומרת עו"ד גלית שיצר ממשרד עורכי הדין אברהם בר, אחד המשרדים המייצגים את העירייה במסגרת תביעות בעלי הנכסים לשימור.

לדברי שיצר, "בעלי נכסים המיועדים לשימור מקבלים עליהם מחירים גבוהים יותר ממחיר השוק ונהנים מחותמת של יוקרה וייחודיות. ההכנסה לרשימת השימור מהווה למעשה חותמת לכך שמדובר ביצירת אמנות ארכיטקטונית.

"המקטרגים אומרים לנו שהמבנה עצמו לא משתנה בעקבות הכנסתו לרשימה, אבל עצם היכללותו בה דומה למועמדות של ים המלח לאחד משבעת פלאי תבל", ממשיכה שיצר. "ברור שקבלת תואר כזה היא אלמנט שממתג ומשביח את הנכס".

"אין הוכחה לעליות"

בניגוד לעמדת העירייה, הגורסת כי הכנסתם של הבתים לשימור לרשימה שחיברה העירייה רק העלתה את ערכם, הביעו אנשי מקצוע שעמם שוחחנו - ובהם שמאים שהגישו לעירייה חוות דעת בנושא - עמדה אחרת המטילה ספק באמיתות ממצאי המחקר.

גורם הפועל בשיתוף עם העירייה בנושא זה אמר ל"כלכליסט" כי מעולם לא הוצגו לו מסדי הנתונים שעליהם התבסס המחקר, וכי הטענה שהמיתוג שבוצע על ידי העירייה השפיע על ערך הנכסים המיועדים לשימור היא לא פחות מהזויה: "הייתי משווה את זה לציור של פיקאסו. האם הכנסתו לרשימת יצירות אמנות מובחרות של מוזיאון כלשהו תמתג אותו מחדש ובעקבות זאת תעלה את ערכו? ברור שלא. הציורים של פיקאסו כבר ממותגים מספיק, וגם במקרה של מבנים לשימור, הערך של חלקם גבוה בזכות זה שבעבר הרחוק מישהו טרח לשכור את שירותיו של אדריכל טוב כדי שיבנה אותם, ולא בזכות רשימה כלשהי של העירייה", מסביר הגורם.

בעמדה זו תומך גם המהנדס ושמאי המקרקעין גיל וינלס, שהעביר עד כה 25 חוות דעת על מבנים לשימור במסגרת ההליכים המתנהלים נגד העירייה. "בעולם הגדול, ובמיוחד בערים כמו סן פרנסיסקו, מעניקים ליזמים חבילת הטבות ותמריצים כדי לשמר מבנים, כך שמחקרים ודוגמאות שהעירייה מביאה מחו"ל לא תואמים את המציאות הישראלית", אומר וינלס.

לדבריו, "לתוכניות בניין עיר אין שום מונופול על הטעם הטוב ועל המיתוג, ולא הוצגה על ידי העירייה שום הוכחה שנכס שהוכנס לתוכנית השימור השביח את ערכו. במקומות שונים בעולם קיימות קרנות שמעניקות כספים לטובת שימור מבנים, ועיריות מעניקות הטבות משמעותיות במיסוי ובארנונה. זה לא קיים בתל אביב. חשוב לזכור שכדי להגיע לשווי מסוים היזם צריך לעבור תחנה בעיריית תל אביב שנקראת המדור לשימור, שמוסיפה לו עוד שנה לפחות בדרך לקבלת היתר. עלויות התכנון, הבנייה והחומרים של מבנים לשימור גבוהות משמעותית מאלה של מבנים שאינם מיועדים לשימור, מספר הקבלנים שמסוגל לבצע את העבודה מצומצם, ולרבים מהמבנים לשימור בתל אביב אין חניה - מה שמקשה למכור אותם".

לעמדה זו מצטרף גם עו"ד עופר טויסטר המייצג בעלי נכסים רבים בתביעות מול העירייה. "אם התוכנית מעלה את ערך הנכסים המוכנסים אליה, למה כולם רוצים לצאת ממנה? נכסים מוכנסים לרשימה כדי שניתן יהיה להטיל עליהם מגבלות, אבל זה שמכניסים אותם אליה לא מעלה או מוריד את ערכם".

"רק הביקוש קובע"

את עמדת היזמים בסוגיה מביעה האדריכלית והיזמית אורית פנחס, מבעלי משרד האדרכילים ארכוד. לדברי פנחס, גם כשמגיעים לשימור, חוקי הנדל"ן לא משתנים ומה שקובע את עלות הדירות הוא עדיין הביקוש. "קומות גבוהות למשל מוסיפות כ־15% למחיר של דירה רגילה. אם הבניין לא היה לשימור והיו לו תקרות גבוהות הדירה עדיין היתה יקרה יותר. אבל להגיד שלבניין יש ערך גבוה משום שהוא היסטורי? זה לא נכון".

פנחס נדרשת להתייחס לכך שבשנים 2008–2010, כאשר תוכנית השימור של העירייה כבר היתה בתוקף, עדיין בוצעו לא מעט עסקאות בתחום השימור: "באותן שנים היו עסקאות במבנים המיועדים לשימור מכיוון שאלה המבנים שיש בתל אביב", אומרת פנחס. "יזמים ראו מספרים ורוב העסקאות בוצעו כאשר השוק היה כל כך חם, שאם אתה לא היית משלם על המבנה אז מישהו אחר היה לוקח את הבניין. אלה התנאים שנוצרו בתקופה מסוימת, אבל היום כבר לא שומעים על העסקאות האלה".

תגובות

"בשלוש השנים שחלפו מאז אישור התוכנית עלו טענות נגדיות ביחס לערך ההכרזה על השימור. לאור זאת עלה הצורך להזמין מחקר שיבחן באופן מקצועי וסטטיסטי את הטענות ביחס לקיום ההשבחה. ואכן, המחקר של גיאוקרטוגרפיה מצא שקיימת עליית ערך של 8% בממוצע בנכסים שהוכרזו לשימור ביחס לנכסים שאינם מוכרזים לשימור.

"המחקר שבוצע על ידי המכון כמה שנים לאחר אישור התוכנית סייע לבחון את השפעת ההכרזה של תוכנית השימור לאורך זמן. ממצאי המחקר אכן מראים שהמגמה היא ברורה ושהזמן רק תורם להכרה של הציבור בערכם של נכסים אלו. לגבי המימון של המחקר, זה אך לגיטימי שהעירייה תעשה כל שביכולתה להגן על כספי ציבור כדי שלא יופנו לתשלום תביעות שאינן מוצדקות, על ידי בדיקות ומחקרים שיסייעו בבחינה מקצועית של הנושא. נכון להיום, אין פסיקות של שמאים מכריעים או ועדת ערר בנוגע לתביעות שהוגשו נגד התוכנית, והוועדה המקומית לא שילמה פיצויים בגינה".

יו"ר גיאוקרטוגרפיה ד"ר רינה דגני בתגובה: "אני לא מייצגת את עיריית תל אביב, ובעירייה לא ידעו מה יהיו תוצאות המחקר בעת הזמנתו. אין אף שמאי שמתייחס בעת הערכתו למאגר נתונים מקיף כמו שלנו, רובם מתייחסים לכמה דירות בודדות. המחקר רציני ומעמיק, ולראיה שמעתי גם על בעלי נכסים שקראו את הדו"ח והחליטו לבטל את תביעותיהם".