מחקר: פתח תקווה היא שיאנית "בזבוז הקרקעות" במקום תוספות בנייה
מכון ירושלים לחקר ישראל מצא כי בפ"ת נבנו כ-11 אלף יח"ד מ-2006 מתוכן רק 0.4% כתוספת בנייה על מבנים קיימים; בלטו לטובה הערים רמת גן, ת"א, ירושלים ורמת השרון בהן יחס תוספות הבנייה היה גבוה מ-19%
העיר רמת גן היא זו שמנצלת את שטחי הבנייה שבתחומה בצורה היעילה ביותר, ואילו פתח תקווה היא שיאנית "בזבוז הקרקעות". כך עולה מבדיקת מכון ירושלים לחקר ישראל שנחשפה בכנס המדדים לצמיחה ופיתוח של יישובים. מטרת המדד, היא לבחון איזה ערים השכילו לעשות שימוש יעיל בקרקעות שבשטחם.
- פ"ת: משדרגי הדיור חתכו את המחירים
- רמת גן: 231 דירות במקום 48 דירות
- תמ"א 38 תתוקן ותאפשר הוספת 2.5 קומות למבנים
ככל שהשימוש בתוספות בנייה מתוך סך הבנייה בעיר נרחב יותר, כך ניצול הקרקעות בה נחשב לטוב וידידותי יותר לסביבה. ערים שבהם היקפי הבנייה כללו אחוז נרחב של תוספות בנייה מוכיחות כי עבדו בצורה יעילה הן באמצעות התחדשות עירונית, בניה לגובה וציפוף מרכזי הערים ושמירה על עתודות הקרקע הקיימות. לעומתן, ערים בהן היו היקפי בנייה גבוהים אך מספר נמוך של יחידות דיור שנבנו כתוספות בניה הזניחו את הבנייה באזורים הוותיקים לטובת הפשרת קרקעות ובניה חדשה.
פרויקט תמ"א 38 ברמת גן צילום: יריב כץ שיטת העבודה של המכון הייתה בחינה של שתי רשימות אותן מפרסמת הלמ"ס לגבי בנייה. האחת - ("דירות לפי מספר חדרים בדירה") כוללת בינוי בתוספות בנייה, והשנייה ("בינוי לפי מספר דירות בבניין") אינה כוללת בינוי זה. חלוקה של השנייה באחת נתן את שיעור הבנייה בתוספות.
המחקר בחן את ההבדלים בין הערים בין השנים 2011-2006 וחילק אותן ל-3 קטגוריות של היקפי הבנייה: גבוה – מעל 2,000 יח"ד, בינוני – 1,999-500 ונמוך – 499-200 יח"ד. בכל אחת מהערים נרשם אחוז תוספות הבנייה מתוך סך הבנייה.
קריית גת וגני תקווה - רק בנייה חדשה
כאמור, העיר רמת גן מובילה בקרב הערים בהן היקפי הבנייה גבוהים. ברמת גן נבנו בסך הכל 3,420 יח"ד בשנים אלה מתוכם 23% בתוספות בנייה. במקום השני ת"א שבה היקף הבנייה הוא הגבוה ביותר בישראל ועמד על 12,620 יח"ד מתוכן 19% בתוספות לבניינים קיימים. ובמקום השלישי ירושלים עם 12,170 יח"ד מתוכן 19% בתוספות.
בין הערים הגדולות שבהן היקף תוספות הבנייה עבר את רף ה-10% נמנות גם ראשון לציון – 13%, נתניה – 11% וחולון – 10%. בלטה לרעה כאמור העיר פתח תקווה שבה נבנה היקף עצום של 10,800 יח"ד מתוכן רק 0.4% נבנו בתוספות בנייה על מבנים קיימים (כ-43 יח"ד).
בניין בבנייה בראשל"צ (ארכיון) צילום: אוראל כהן
בקרב הערים בהן היקפי הבנייה היו בינוניים בלטה לטובה העיר רמת השרון שבה נבנו 1,230 יח"ד מתוכן 39% (כ-479 יח"ד) בתוספות בנייה. במקומות השני והשלישי בלטו נצרת ושפרעם עם בנייה של 1,010 ו-1,000 יח"ד בהתאמה מתוכן 25% ו-22% בהתאמה נבנו כתוספות בנייה. ערים נוספות בהן היקף תוספות הבנייה עבר את רף ה-10% הן: אעבלין, בני ברק, כפר קאסם, כפר מנדא וקריית אתא.
מנגד בלטו לרעה הערים: חדרה שבה נבנו 1,970 יח"ד מתוכן רק 1.9% (כ-57 יח"ד) כתוספות בניה, מודיעין עלית – 1,920 יח"ד ו-1.9%, בת ים – 890 יח"ד ו-1.6%, כפר יונה 1,710 יח"ד ו-0.1%. כמו כן בערים קרית גת וגני תקווה נבנו בכל אחת כ-;1,300 יח"ד ללא תוספות בנייה בכלל.
בין היישובים בהן היקפי הבנייה היו קטנים בלטו לטובה: טבריה, טירת הכרמל, עכו ואריאל.
במכון המחקר ציינו, כי קיימות מספר שיטות לציפוף של מרקם קיים, ביניהן פינוי-בינוי ומילוי (infill). צורה נוספת של ציפוף - תוספות בנייה - קיבלה דגש בתמ"א 38. תוספות בנייה אינן יוצרות זעזוע חריף כמו פינוי בינוי, והן קלות יחסית ליישום מבחינה תכנונית. מצד שני, התוצאה המתקבלת לא תמיד משתלבת עם הקיים - דבר המקשה במיוחד במרקמים היסטוריים. בנוסף, לא נוצרות מנות גדולות של דירות בכל מהלך, אלא התוספות מיושמות טיפין טיפין. אך מסתבר שהן מסתכמות בכמות גדולה של דירות.
