"אם הממשלה לא תפתור מיד את בעיית המחסור בעובדים - ענף הנדל"ן יתפוצץ"

לאחר תקופה ארוכה שבה מדווחים בחברות הבנייה על הקושי להוציא לפועל פרויקטים חדשים, חשפו אתמול נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עד כמה השפיע המצב בשוק על הקבלנים. לפי הנתונים, ברבעון השלישי של השנה החלה הקמתן של 7,790 דירות בלבד - צניחה של 37% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

מי שמחפש אינדיקציה ברורה לכך שהמשפיע המרכזי על הירידה הדרמטית בהתחלות הבנייה הוא הקושי של הקבלנים להשיג מימון, יכול למצוא אותה בהבדלים בהיקפי הבנייה בערים השונות. חיתוך התחלות הבנייה בולט בעיקר בערים הנבנות ביותר בעשור האחרון על ידי חברות ייזום. מדובר בירידה של 40% בפתח תקווה, 34% בנתניה, 38% בראשון לציון וכ־40% באשדוד ובבאר שבע. מנגד, בחדרה קפץ מספר הדירות שבנייתן החלה ברבעון האחרון ב־52%, ועיקר העלייה מיוחסת למבצע ייחודי לחברי מועדון הצרכנות "חבר", המפחית מהותית את היקף המימון שעל היזמים להשיג מהבנקים לצורך הבנייה. הכוכבת של הרבעון היא בית שמש, שבה נרשם זינוק של 200% בהתחלות הבנייה. מדובר בעיר שבה רוב הבנייה החדשה מבוצעת על ידי קבוצות רכישה חרדיות שמממנות את הבנייה על ידי משכנתאות פרטיות ותרומות.

כבר ביולי האחרון, כחצי שנה לאחר סגירת ברז המימון לקבלנים בחלק גדול מהבנקים, צפו קבלנים שכך יקרה. אז החל ויכוח בינם לבין הממשלה, שהגיע לשיאו בעקבות דבריו של ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' יוג'ין קנדל, שהצהיר: "אם צריך, נביא קבלנים מחו"ל כדי להוריד את מחיר הדירות".

בשנתיים האחרונות שוק הקבלנים שבונים דירות בישראל עובר טלטלה. מספר חברות הקבלנות הולך וקטן ובמקביל תשומות הבנייה עולות. ישנו גידול חד בביקוש לפרויקטים, לעומת מחסור בעובדים מקצועיים - מחסור שהולך ומחמיר.

התוצאה מציגה עתיד פסימי למחירי ענף הנדל"ן: עלייה משמעותית נוספת במחירי הדירות. דיור בר־השגה יהפוך לסיסמה שאינה ישימה לזוגות צעירים החולמים על קורת גג בבעלותם. התמונה העגומה שנחשפה ב"כלכליסט" לפני כחודש, ולפיה לזוגות שמעוניינים לרכוש דירה ללא עזרת ההורים ייקח עשרות שנים לצבור לעצמם הון מינימלי, הופכת למוחשית יותר.

"זינוק של 27% בשכר העובדים הזרים"

אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט, אמר ל"כלכליסט" כי "בשנים האחרונות קרה דבר מעניין בענף הבנייה. בדומה לענפים אחרים בשוק, חברות הבנייה הקטנות הפכו לקטנות יותר וחלקן אף נעלמו מהשטח, והחברות הגדולות גדלו עוד יותר". בסט היא אחת מקבוצות הביצוע הגדולות בישראל ולה צבר עבודות של כמיליארד שקל.

אליאס טנוס צילום: אוראל כהן

טנוס הוסיף כי "החברות הבינוניות נעלמות מהשוק וכיום יש בעיקר חברות בנייה קטנות או גדולות. הדבר נובע משילוב של כמה גורמים, והראשון שבהם הוא גודל הפרויקטים. בשונה מבעבר, היום כבר לא בונים פרויקטים קטנים ובינוניים, ואת מקומם של בניינים בני חמש קומות תפסו מגה־פרויקטים מורכבים. בפרויקטים אלה נדרש הקבלן המבצע לעמידה בלוחות זמנים מהירים במיוחד, באיכות גבוהה ובשיטות בנייה מתקדמות, לצד ערכים מוספים שהקבלנים נדרשים לתת לפרויקט כגון שיפור התכנון - דבר שיכול לחסוך בעלויות למבצע ובכך לחסוך בעלויות משמעותית למזמין העבודה, היזם. היכולת הפיננסית הנדרשת מהקבלן השתנתה גם היא. כיום חברות בנייה נדרשות לגב כלכלי חזק, וזה פחות מתאפשר לחברות בנייה בינוניות וקטנות".

טנוס הוסיף והזהיר כי "השילוב של העלייה המתמשכת במחירי תשומות הבנייה והמחסור בעובדים מקצועיים עלול להביא להתייקרות במחירי הבנייה בשיעור של כ־5%–7% כבר בטווח הקרוב". לדבריו, אפילו פרויקטים בתל אביב בשנה האחרונה מתקשים לקבל חומרי גלם כמו בטון. "מחירי הגלם עלו, כיום נוצר מחסור בבטון, ונוצר מצב שיש רק ארבעה או חמישה מפעלים שמייצרים בטון. מחסור כזה משפיע ישירות על מהלך ביצוע הפרויקט ובהמשך על מחיר הדירה", הוא אומר.

רונן גינזבורג, מנכ"ל חברת דניה סיבוס - זרוע הביצוע של קבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב- אומר כי "גורם נוסף משמעותי במחיר הדירה הוא עלויות שכר העבודה שכוללות את הפועלים הזרים, מנהלי העבודה והמהנדסים". לדבריו, שכר העבודה שלהם זינק בכמעט 27% בשנה האחרונה. הסיבה העיקרית לכך היא "מחסור בלתי נסבל בעובדים", אומר גינזבורג. לדבריו הממשלה יכולה לפתור את הבעיה באופן מיידי, ואם לא תעשה זאת הענף הזה "יתפוצץ".

רונן גינצבורג צילום: רמי חכם

הוא הוסיף כי "הממשלה לא מכניסה עובדים זרים למרות החלטתה בשנה שעברה, ואיכות כוח האדם ירדה משמעותית. אם פעם היינו בונים בניין של 18 קומות בשנה, הכל התארך פי שניים. תוסיף את ההתייקרות המהותית של חומרי הגלם בבנייה והנה שוב מחירי הדירות עולים".

לדבריו, "הגעתי למסקנה שאם המדינה תכניס היום עובדים זרים, מחיר הדירה יירד מיידית לפחות ב־10%. חשוב להבהיר שהעובדים הזרים לא מתחרים עם הישראלים. פשוט אין מספיק ישראלים שמתמחים בבנייה ואין מספיק בעלי מקצוע ישראלים בענף הבנייה. יש לי פרויקטים ברומניה ושם אין לי בעיה של פועלים ועובדים מתמחים, הבנייה מהירה. חבל שהורסים את הענף הכל כך חשוב הזה בישראל".

איציק אמסלם, יו"ר חברת הבנייה וההנדסה אלמוג כ.ד.א.י, מסביר כי "יש כאן עלייה בתשומות הבנייה". ניתוח דו"ח אפס לפרויקט מגורים (הדו"ח המוגש לבנקים על ידי קבלנים במסגרת בקשה להלוואה לצורך בנייה), שאותו הכינה אלמוג כ.ד.א.י, חושף כאן לראשונה נתוני אמת על עלות בנייה של פרויקט מגורים סטנדרטי.

לפי אמסלם, "בעקבות עליית מחירי חומרי הגלם, גם שכר העבודה של קבלני השלד ושל הקבלנים המקומיים עלה. בכל מקרה, המשמעות היא שאנחנו לא יכולים לספוג את העלייה ובאופן ישיר זה משפיע על עליית הדירה". הוא הוסיף כי "ממוצע עליית המחירים בעלות הבנייה של דירה משפחתית עומד בשנתיים האחרונות על כ־100 אלף שקל".

"חסר בטון, וחסרים מהנדסים ומנופאים"

וקסמן־גוברין־גבע היא חברה לניהול פרויקטים בתחום ההנדסה האזרחית. החברה מנהלת את הקמתן של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, מתמחה בניהול הקמת מגדלי מגורים, והובילה פרויקטים כמו מגדל W בפארק צמרת, מגדל רמז בתל אביב, מגדל מאייר ברחוב רוטשילד בתל אביב ועוד. גיא גבע, מנכ"ל החברה, אומר שעליית המחירים בולטת לאורך כל שרשרת

איציק אמסלם

הייצור של הדירה. "החל ממחסור במהנדסים, מחסור בכוח אדם מקצועי של מנהלי עבודה, מנופאים, וכמובן מחסור בידיים עובדות של פועלים". לדבריו, בשנה האחרונה בלט מחסור גם במשאבים שבעבר לא חסרו כמו בטון ולוחות טרומיים, כתוצאה מעודפי ביקוש על ההיצע. לדבריו, "היום ממוצע עלות של קוב (אלף ליטר) בטון עומד על כ־270 שקל, עלייה של כ־15% לעומת המחיר בתקופה המקבילה אשתקד. העלות של אלמנטים טרומיים תלויה בגודל ובעובי, ונעה בין 150 ל־160 שקל למ"ר. המחיר עלה בכ־20% לעומת המחיר בשנה שעברה. עלות של טונה ברזל היא כ־3,500 שקל, המחיר עלה השנה בכ־10%–15% לעומת מחירי הברזל בשנה אשתקד".

הדירות שנבנות היום, לדבריו, היו מכונות "דירות מפוארות" לפני עשור. כיום הדירות המפוארות הפכו לסטנדרט מקובל במיוחד בקרב קבלני הביצוע. "המוצר שנקרא דירת מגורים השתנה מאוד בשנים האחרונות. מפרט דירה שנחשב לפני חמש שנים ליוקרה הפך היום לסטנדרטי. במקביל, התפתח פלח שוק של דירות יוקרה שמשלב מוצרים באיכויות ובעלויות גבוהות בהרבה ממה שהכרנו. העלייה הזו במורכבות הדירות הוסיפה קושי נוסף לשוק הביצוע, שגם כך נמצא במצוקת משאבים", אומר גבע.

"קבלנים ייאלצו לוותר על פרויקטים"

קבוצת תדהר היא מהחברות הפועלות כיזמיות ובמקביל מפעילות חברת קבלנות ביצוע. בין הפרויקטים שהיא בונה כיום עבור עצמה - "תדהר על הפארק" ביבנה, שבו נבנות אלף דירות; מלון ריץ קרלטון בהרצליה; פרויקט הייטק בפארק רעננה ועוד. תדהר בונה גם פרויקטים עבור יזמים אחרים. עד היום הקימה כ־200 פרויקטים בהיקף של כ־13 אלף דירות, ומיליון מ"ר של נדל"ן מסחרי ברחבי הארץ. טל הרשקוביץ, מנכ"ל תדהר, אומר כי המצב בשוק קבלני הביצוע חמור מכפי שהדבר נראה ברמת המאקרו. בעיית העלייה במחירי חומרי הגלם מתגמדת לדבריו לעומת המחסור החמור בידיים עובדות. "לא רק פועלים חסרים לנו בענף, אפילו מתכננים, ברמה של מהנדסים ומנהלי עבודה. היום עלות פועל מקצועי מגיעה ל־700–750 שקל ליום עבודה, ומרביתם מעדיפים עבודה בקבלנות", אומר הרשקוביץ.

הרשקוביץ משיב לקנדל באשר ליבוא חברות קבלנים מחו"ל. "הבאת חברות קבלנים מחו"ל היא בעייתית מאוד בעיקר כי חסר כוח אדם ניהולי. הרעיון בבסיסו הוא לא הגיוני. היום המחסור בעובדים זרים מפריע וגורם לעיכובים בלוחות זמנים. חייבים למצוא פתרון, אחרת קבלנים לא יוכלו לקחת יותר פרויקטים. המצב כל כך גבולי, ואם לא יימצא פתרון קבלנים יצטרכו לוותר בקרוב על פרויקטים", אומר הרשקוביץ.

מחסור חמור בידיים עובדות בענף הבנייה צילום שאול גולן

"כל עיכוב בלו"ז משפיע על המחירים"

צ. לנדאו היא חברה ותיקה העוסקת הן בייזום והן בביצוע בתחום הנדל"ן למגורים. החברה מבצעת פרויקטים עבור יזמים ויוזמת ומבצעת פרויקטים בבעלותה. היקף הפעילות של החברה לשנת 2011 מסתכם ביותר מ־300 מיליון שקל.

אלון נתן, מנכ"ל שותף ובעלים של קבוצת צ.לנדאו, מבהיר שבעיית הפועלים אינה נעוצה רק במחסור בידיים עובדות. הוא מתייחס לכך ששוק העבודה בתחום תנודתי מאוד בשל הגבלות הממשלה על תנועת פלסטינים, מספר הפועלים הזרים המשתנה במשק ללא הפסק ועוד. "היום כל עיכוב בלוחות הזמנים משפיע על מחירי הדירות. לדוגמה, אם קורה אירוע ביטחוני מוטל סגר והפועלים הפלסטינים לא מגיעים. בחגים כמו הרמדאן, הפועלים עובדים יום עבודה חלקי עד הצהריים. המשמעות הישירה על הפרויקטים: דחייה בביצוע", אומר נתן.

נתן מבהיר כי נושא חומרי הגלם הוא אקוטי במיוחד לקבלני ביצוע. "המשאבים קטנו, למשל כדי להשיג בטון לנתניה וחדרה לעתים צריך ממש להתחנן. גם לתל אביב קשה מאוד להשיג אם לא מזמינים מראש. פועלים מעדיפים לעבוד היום בקבלנות ולא פר יום. הרבה מהם מעדיפים לא להכין דירה למסירה, כלומר לרצף או לטייח. משבר חומרי הגלם ומשבר כוח האדם יביאו להערכתי לכך שמחירי הדירות יעלו". עם זאת, לדבריו קבלני הביצוע מקפידים לסיים דירה ברמת גימור כפי שרוכש הדירה מצפה לה, ולא מתפשרים על הסטנדרט הגבוה.