משרדים במקום תושבים: כך פועלות העיריות נגד תוכניות למגורים

כמעט שנה תקועה תוכנית לפינוי מחנה צריפין בשל סירובה של באר יעקב לקלוט שטחי מגורים רבים מבלי לפצות על כך בהגדלה משמעותית של שטחי התעסוקה והמסחר. הסיבה שהובילה לעצירת התוכנית ידועה לכל ראש עירייה טירון: שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות מכניסים לעיר כסף רב ומנגד "גוזלים" ממנה מעט מאוד משאבים. כך, עיר שיש בה שטחי תעסוקה נרחבים, יכולה להשתתמש בהם לסבסוד שטחי המגורים. לעומת זאת, יישובים שבהם מחסור בשטחי תעסוקה ומסחר, סביר שיתקשו לספק לתושבים שירותים ברמה גבוהה, וייתכן מאוד שגם ייכנסו למעגל של גירעונות וקשיים כלכליים שמהם לא קל להיחלץ. ואכן, באר יעקב לא לבד. בתל אביב מתנהל בימים אלה מאבק בין העירייה לבין יזמים. בעוד שהעירייה מעוניינת להגביל את שטחי המגורים לטובת שטחי תעסוקה ומסחר, היזמים מצדם מעדיפים שטחי מגורים גדולים שמאפשרים להם למקסם את הרווחיות. המאבקים הללו מתרחשים כשנה לאחר המחאה החברתית שעסקה במצוקת הדיור, ובמקביל לניסיונות הממשלה להגדיל את היקף יחידות הדיור.

הדמיה של מגדל אטד בתל אביב

"משפחה מסובסדת ב־3,000–7,000 שקל"

"רוב הרשויות בארץ יודעות ומפנימות שאת המגורים הן מסבסדות. משפחה ממוצעת מסובסדת על ידי הרשות בשיעור של 3,000–7,000 שקל לשנה, תלוי ברמת השירותים שהרשות מספקת, וזאת לעומת הארנונה שהיא גובה. לעומת זאת מסחר ומשרדים מקבלים שירותים ברמה של 50%–70% מהתשלומים שהם מעבירים ולמעשה הם מסבסדים את המגורים", מסביר עו"ד רועי בר ממשרד אברהם בר ושות' המתמחה בתכנון ובנייה ומייצג רשויות מקומיות.

מתחם G בראשון לציון

מקרים שבהם ראשי עיריות מסרבים לקלוט לתחומם שטחי מגורים נוספים, מקשים לא פעם על אנשי משרד השיכון שנאלצים להתמודד מלבד עם יכולות התכנון והכשרת שטחים לצורכי מגורים, גם עם ראשי עיריות סרבנים אשר בידם היכולת לעכב פרויקט בנייה. ניגוד אינטרסים בין משרד השיכון לראשי הרשויות קיים גם בנושא בניית דירות קטנות, שיווק דיור להשכרה או באמצעות שיטת מחיר למשתכן. בראש סדר העדיפויות של אנשי משרד השיכון עומדת המטרה של הגדלת מספר יחידות הדיור, ואילו ראשי הרשויות רוצים אוכלוסייה שתשלם את תשלומי הארנונה בזמן. כך, למשל, בראשון לציון,

ראש עיריית ראשל"צ דב צור צילום: אוראל כהן

שכנתה של באר יעקב, הצהיר ראש העירייה דב צור עוד טרם כניסתו לתפקיד כי בכוונתו לעצור את תוכניות הבנייה למגורים ולפתח ולקדם תוכניות למתחמי תעסוקה, מסחר ומלונאות. האג'נדה הגלויה של צור שנבחר בנובמבר 2008 קיבלה תוקף כשנה לאחר מכן, בנובמבר 2009, כאשר הוא הצליח להעביר החלטה במליאת העירייה שלפיה תוכניות חדשות למגורים לא יעברו ומשם ואילך יקודמו רק תוכניות לתעסוקה. "בראשון לציון רק התוכניות התקפות שנמצאות בצינור או כאלה שכבר מאושרות יזרימו לעיר כ־100 אלף תושבים חדשים, ולכן צור אומר כי הוא חייב לאזן את היחס של שטחי מגורים מול תעסוקה עוד בטרם החוסן הכלכלי של העיר יתערער", מסביר עו"ד רועי בר המייצג את העירייה.

בערים אחרות כמו נתניה פותחו אזורי תעסוקה במקביל למתחמי מגורים. בהרצליה השכיל ראש העירייה לשעבר אלי לנדאו להפוך את אזור התעסוקה של העיר שהתאפיין במוסכים ובתי מלאכה לאזור הייטק מתקדם שהפך לעוגן הכלכלי של העיר.

מאבקים על היחס בין מגורים למסחר בת"א

תל אביב היתה מאז ומתמיד מרכז העסקים של ישראל, אך בשני העשורים האחרונים קמו לה לא מעט מתחרות מסביב ובהן רמת גן, הרצליה, פתח תקווה, רעננה וכעת גם בני ברק. יזמים ואנשי מקצוע הפועלים מול העירייה טוענים כי בשנים האחרונות מורגשת הטיה של הכף לטובת פרויקטים מתחום התעסוקה, המסחר והמלונאות על חשבון מגורים. סיבות אובייקטיביות יימצאו לכך תמיד, אך בשורה התחתונה, בעוד שאזור המרכז משווע לתוספת של יחידות דיור, מתקבלות לא פעם החלטות המצמצמות את שטחי המגורים באופן משמעותי לטובת אינטרסים כלכליים. כך, למשל, בתוכניתו של היזם אלי לוי ברחוב דיזנגוף 221 אישרה הוועדה המחוזית למורת רוחה של העירייה כ־3,000 מ"ר של שטחי מגורים מתוך 7,000 המ"ר, כלומר 40% למגורים ו־60% לתעסוקה ומסחר. בעירייה התנגדו למהלך נחרצות ואף ערערו על כך לוועדה הארצית לתכנון ובנייה תוך בקשה להקטין את היקף המגורים ל־10%, כלומר 700 מ"ר בלבד.

גם במקרה של מגדל ליבר הצמוד לנווה צדק, התקבלו החלטות שהכריעו לטובת הבנייה למגורים כנגד עמדת העירייה. הוועדה המחוזית אפשרה ליזמים לבחור את היקף השימושים במגדל בין מגורים, תעסוקה ומסחר תוך שהיא מותירה בידיהם את האופציה למגדל מגורים בן 150 יחידות דיור למורת רוחה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר ואנשי מחלקת ההנדסה אשר ביקשו לצמצם את היקף המגורים ל־25% בלבד. במגדל אטד הסמוך אושרה תוכנית למגורים ומאוחר יותר החזירה העירייה את התוכנית לוועדה המקומית וצמצמה בה את היקף המגורים ל־25%.

הדמיה של מגדל דן בבני ברק

"צריך לתדלק את אזורי התעסוקה"

ראש עיריית ת"א רון חולדאי

"ערכו מחקרים וראו שתושב תל אביב עולה לעירייה כ־4,000 שקל בשנה, לעומת זאת בעסקים אין צורך לתת שירותים קהילתיים והארנונה היא פי ארבעה. יש הרבה תוכניות שבהן לא מאשרים מגורים, וזה אף שבינתיים היתה כאן מחאה חברתית וקיים מחסור במגורים בעיר. המדיניות הזו של העירייה מתנהלת כארבע שנים. אבל רואים את זה גם בבני ברק, שם בונים מיליון מ"ר של משרדים בעוד שבעיר יש מחסור חמור במגורים. גם בפתח תקווה בונים היקפים גדולים של משרדים. העיריות מדברות על תוכניות לעוד 10–15 שנה ומטרתן היא כביכול לענות על הצרכים של המגזר העסקי, אבל בפועל כיום אין מחסור במשרדים, להפך יש עודף, ולעומת זאת יש מחסור עצום במגורים", אומרת האדריכלית אורית פנחס מבעלי משרד ארכוד אדריכלים.

עו"ד בר מציין כי "תל אביב היא עיר מאוד יציבה כלכלית ויש לה המון שטחי תעסוקה, אבל פתאום היא גילתה שאף שהיא בנתה את מגדלי עזריאלי ומגדלי משרדים מרהיבים נוספים, ברמת גן נבנו באותה התקופה כמיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. במקביל, הטאבו הבלתי רשמי המחייב חברות להחזיק במשרד בתל אביב החל להיסדק ומשרדים ועסקים רבים נדדו מתל אביב לשכנה ממזרח". לדבריו, "לא נעים לומר, אבל תל אביב התעוררה אחרי שחלק מהסוסים כבר ברחו מהאורווה. היום אתה רואה שהמון משרדים עברו לרמת גן ועכשיו חלקם כבר נודדים מזרחה לפתח תקווה, כי גם שם נהיה להם יקר".

אורלי הראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב, אמרה בתגובה כי כשאושרה תוכנית המתאר, העירייה לקחה את יעד התושבים לשנת 2025 והגדילה אותו ב־50 אלף תושבים. "היום גרים בת"א 400 אלף תושבים, ואנחנו מעריכים שבתוך פחות מ־15 שנה נעלה ל־450 אלף תושבים, זה המון. בתוכניות שחלקן מאושרות וחלקן בהליכי אישור נוספות יש כבר 75 אלף יח"ד נוספות. אנחנו רוצים לצופף את יחידות הדיור, רובן במזרח ובדרום. במגדלים בדרום העיר, אם היינו מאפשרים שטחי מגורים גדולים, לא היתה הצדקה לקו האדום המתוכנן של הרכבת הקלה. כדי לשמור על המרכזיות של תל אביב בכל התחומים, כולל בתחום התרבות, היא חייבת להגדיל את מספר המועסקים בעיר. שטחי התעסוקה זה מה שמשאיר את העיר הזו כלכלית. נכון שתל אביב היא עיר חזקה, אבל צריך תמיד לתכנן בזהירות כדי שהיא תמשיך לשמור על המיצוב שלה, זה משהו שכל הזמן צריך לתדלק אותו".