אין לאן לברוח מהתנפחות בועת הדיור
אם עד עכשיו נראה שמצבו של שוק הדיור קשה, הדו"ח המסכם של 2012 שפרסם אתמול משרד השיכון מבהיר עד כמה התמונה באמת עגומה. מחירי דירות יד שנייה מטפסים, מחירי השכירות מזנקים, המשכורות הולכות ונשחקות וחלום הדירה הולך ומתרחק דווקא מאלה שמתאמצים לחסוך
אין ספק שתיק הדיור, שיעבור בקרוב בירושה משר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס לשר אחר, הוא תיק מורכב. אבל אם היה קשה עד עכשיו, הנתונים המסכמים של שנת 2012 שפורסמו אתמול בדו"ח משרד השיכון מבהירים שהמצב רק מחמיר - גם פתרונות הדיור החלופיים מתרחקים מהישג ידם של אזרחי ישראל.
- תגידו, השתגעתם?
- שיאניות עליית מחירי הדירות: לוד וקריית מלאכי
- משרד השיכון: מחירי הדירות הקטנות והישנות עלו ב-4% בשנת 2012
על פי נתוני הדו"ח, מי שרוצה להתפשר כיום על קניית דירה ישנה וקטנה יידרש לשלם עליה מחיר הגבוה ב־47% ממחירה בשנת 2008. אם יבחר אותו רוכש פוטנציאלי לא להסתכן ולהתגורר בשכירות עד לגיוס הון עצמי מספק, הוא יידרש לשלם על דירה ממוצעת בתל אביב כיום שכר דירה חודשי הגבוה בלמעלה מ־50% ממה שהיה נדרש לשלם בשנת 2007.
אם יחפוץ אותו אדם לשמוע לעצות שמגיעות ממשרדי הממשלה השונים ולצאת מחוץ לגבולות המרכז אל הפריפריה, הוא יגלה שגם שם המצב הוא לא מה שהיה קודם - גם שם שכר הדירה עלה וגם שם הוא יידרש להוציא יותר מרבע מהכנסתו על שכר דירה. בצפון הארץ שכר הדירה עלה בכ־35% בין 2007 ל־2012 וביישובי הדרום מדובר בעלייה גדולה יותר של כ־39% באותה תקופה.
1. לוותר על הגודל? גם הקטנות כבר יקרות
על פי דו"ח משרד השיכון, בשנת 2012 עמד מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בכל חלקי הארץ על כ־1.4 מיליון שקל, מחיר המשקף ירידה של 3% בהשוואה לשנה הקודמת. נתון אופטימי אך מתעתע, מכיוון שבבחינת הנתונים לעומק מתחוור כי המחיר הממוצע לדירת יד שנייה עומד על 1.09 מיליון שקל והוא גבוה בכ־4% מהמחיר הממוצע בשנת 2011.
עוד נתון מתעתע הוא סך המשכורות שנדרשות לשכיר במשק לרכישת דירה. המספר ב־2012 עומד על 131, אותו מספר שנדרש גם ב־2011. לכאורה, ניתן לחשוב כי הנתון מצביע על יציבות מחירי הדיור, אבל שוב בחינה של הנתונים מגלה כי המתקשים העיקריים הם אלה המחפשים את המוצר הזול בשוק הדיור. על פי הדו"ח, מי שביקש לקנות דירת 5 חדרים בפרויקט חדש בשנת 2011 נדרש לשלם 187 משכורות מלאות, בעוד שבשנת 2012 מספר המשכורות שנדרשו לרכישת דירה זהה ירד ל־182.
לעומת זאת, אם אותו שכיר חיפש את האופציה הזולה יותר, דירת 3 חדרים מיד שנייה, הוא דווקא נדרש ליותר משכורות בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2008 הוא נדרש ל־67 משכורות כאשר השכר הממוצע במשק עמד על 8,075 שקל, בשנת 2011 הוא כבר נדרש ל־85 משכורות ובשנת 2012 מספר המשכורות הדרוש עמד על 89 כאשר השכר הממוצע במשק עמד על 8,976 שקל.
יוסי שבת, מנהל האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון שערך את הדו"ח, הסביר בשיחה עם "כלכליסט" כי משרד השיכון מודע לבעיית הביקוש לדירות קטנות, והוא אף מודה כי היצע הדירות בקרקעות ששווקו בשנתיים האחרונות אינו כולל אחוז גדול של דירות קטנות. עם זאת, הוא מסיר ממשרדו את האחריות: "זה לא תלוי בנו. זה תלוי גם ברשויות המקומיות שמעוניינות בדירות גדולות יותר. משרד השיכון מעוניין שמספר הדירות הקטנות יגדל", הוא אומר. שבת ממשיך באמירה זו את מדיניותו של שר השיכון היוצא אריאל אטיאס, שהפנה לא מעט פעמים את האצבע המאשימה כלפי השלטון המקומי, אבל לא עשה רבות כדי לכפות עליו את בניית הדירות הקטנות.
לתשומת ליבו של שר השיכון החדש שייכנס לתפקידו נוכל רק לומר כי את הבעיה הזו ניתן לפתור גם לאחר שיווק הדירות, על ידי תמריצים לרשויות המקומיות שיבנו דירות קטנות יותר. גם אם מדובר בתוכניות שנמצאות כבר בסמכות מקומית, שר שיכון יצירתי מספיק יכול וצריך להציע פתרון לבעיה הזו.
2. לצאת מהמרכז? הפריפריה לא משתלמת
בשנת 2012 הסתכם שיעור ההלוואות שנתנו הבנקים לרכישת דירות מגורים ב־47 מיליארד שקל והיה גבוה ב־5% מההיקף בשנה הקודמת. החוב של משקי הבית לדיור הסתכם בסוף 2012 בכ־269 מיליארד שקל והוא מבטא תוספת של כ־10 מיליארד שקל מהשנה האחרונה. אם מתייחסים לנתון הזה על רקע התחזיות של מומחים לגל פיטורים גדול במשק, הרי שרכישת דירה הופכת לסיכון גדול עבור משקי בית רבים. אבל אליה וקוץ בה, גם הפתרון של שכירת דירה הופך לבלתי סביר. הנתונים שעולים מדו"ח משרד השיכון מאששים זאת באופן מוחלט.
ח"כ אורי אריאל במרכז. משמאל ח"כ נפתלי בנט, ראש הבית היהודי צילום: אלכס קולומויסקי אם נתייחס לשכר הממוצע של שכיר, שעומד על 8,976 שקל, הרי שאותו שכיר שביקש להתגורר בתל אביב נדרש לשלם למעלה ממחצית שכרו עבור דיור בדירה שכורה - כ־4,788 שקל עבור דירה ממוצעת. אם אותו שכיר מעוניין להתרחק מתל אביב אל הערים רמת גן, גבעתיים או פתח תקווה הוא יידרש לשלם כ־3,476 שקל בממוצע לחודש.
בשיאה של המחאה החברתית בקיץ 2011 נשמעו קולות ביקורתיים מצד גורמים פוליטיים רבים שקראו למוחים לעבור להתגורר בפריפריה. אבל מבט בטבלת מחירי השכירות מצביעה על כך שגם בפריפריה מחירי השכירות רחוקים מלהיות זולים. כך למשל באזור הצפון, שבו שכר הדירה עמד על כ־1,630 שקל לחודש בממוצע בשנת 2007, המצב השתנה ובשנת 2012 מדובר כבר בכ־2,208 שקל לחודש. באזור הקריות, שהיווה בעבר אופציית מגורים זולה עם שכר דירה ממוצע של כ־1,580 שקל לחודש ב־2007, מדובר בסוף 2012 כבר על כ־2,096 שקל לחודש. באזור הדרום שכר הדירה שעמד על ממוצע של 1,667 שקל ב־2007 זינק לכ־2,333 ב־2012 שמהווים כבר למעלה מרבע מהמכסה של שכיר ממוצע במשק.
3. לחכות להיצע? התחלות הבנייה מועטות
כמו תמיד, כאשר משרד ממשלתי מפרסם נתונים, מתברר כי ישנן כמה הצעות לקריאתם. על הנייר, בחינת הנתונים אודות התחלות הבנייה מספרת סיפור פסימי. בשנת 2012 שווקה קרקע לבנייתן של כ־38 אלף יחידות דיור, שמתוכן בוטלו מכרזים לכ־5,330 יחידות דיור. בנוסף, נרשמה ירידה של 13% בהתחלות הבנייה. יוסי שבת, באופן מפתיע, קורא את אותם הנתונים בגישה אופטימית.
4. מה עם הקבלנים? מתקשים בגיוס אשראי
הבעיה עם התאוריה של שבת היא שהיא מתייחסת רק למחצית הקרקעות ששווקו. החצי השני, של קרקעות פרטיות ששווקו בשוק החופשי, כבר פחות ניתן לריסון ואז נכנסים למשוואה הקבלנים. על פי סקר מגמות בעסקים של הלמ"ס אליו דו"ח משרד השיכון מתייחס, הקבלנים מצביעים על בעיות רבות שמונעות מהם לעלות על הקרקע ולצאת לבנייה.
הבעיה החמורה ביותר עליה הם מצביעים היא עיכוב בקבלת היתרי הבנייה (40%). מגבלות נוספות הן המחסור בעובדים זרים (32%), מחסור בקרקע זמינה (30%) וקושי בקבלת אשראי (17%). לדברי שבת, למרות שמצוקת האשראי לא צויינה על ידי חלק הארי של חברות הנדל"ן, הוא מזהה עלייה במספר התלונות. בשיחות עם הקבלנים, הוא מסביר, עולה כי לא מדובר רק בבעיה של הקבלן לקבל מימון לפרויקט, מדובר גם בעמלות חדשות שהבנקים משיתים על פרויקטי נדל"ן וכן על התייקרות של עמלות.
שר השיכון היוצא, ח"כ אריאל אטיאס צילום: אוראל כהן שבת מסביר כי הבנקים מטילים כיום עמלה על קבלן שהוקצה לו אשראי אך טרם ניצל אותו. הקבלנים מצידם מתלוננים שלעיתים הם לקחו הלוואה למימון פרויקט, אבל היתר הבנייה מתעכב ובינתיים בבנק "המונה שלהם דופק". בנוסף, עמלת הליווי הבנקאי התייקרה וכן עמלת חוק המכר.שבת מציין עוד כי מהשטח עולה קושי בגיוס אשראי בשוק ההון.
לאור חסמים אלה ניתן רק לשער כי התחלות הבנייה צפויות לרשום ירידה נוספת בשנה הקרובה, וכתוצאה מכך היצע הדירות החדשות לא צפוי לגדול והמחירים ימשיכו לעלות.
ומה עם היצע הדירות הישנות? דו"ח משרד השיכון מרענן את זיכרונם של מי ששכח את אחד הפתרונות שהציעה הממשלה הנוכחית להגדלת היצע הדירות בטווח הקצר: מתן פטור ממס שבח למי שימכור את דירתו גם בטרם חלפו 4 שנים מרגע רכישתה. מטרת ההטבה הזו, שניתנה למי שמחזיק במספר דירות ובימים כתיקונם נדרש לחלוק עם המדינה את רווחיו בבואו למכור דירה שערכה עלה, היתה לתמרץ את בעלי הדירות להעמיד את דירתם למכירה בשוק בתקופה קצובה, להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את מחירי הדירות הישנות. מיותר לציין שפעולה זו לא יצרה את האפקט הרצוי, וכאמור מחירי הדירות הישנות לא ירדו ואף עלו ב־4%.
5. דיור ציבורי? רוב הזכאים חסרי דירה
ולמי שתהה מה יעלה בגורלו אם ולא יעמוד בתנאי המשכנתא או במחירי שכר הדירה הגואים, לא היינו מציעים לבנות על מדיניות הרווחה של משרד השיכון.
תמונת המצב של הדיור הציבורי שעולה מהדו"ח היא תמונה עגומה שהיה ראוי כי תטופל על ידי שר השיכון הנכנס. לפי הנתונים, היקף הממתינים לדיור ציבורי במשרד השיכון עומד כיום על כ־2,400 משפחות זכאיות, מהן 2,000 חסרות דירה. 400 המשפחות הנותרות מתגוררות בדיור ציבורי ומחכות להחלפת דירה.
הזמן הממוצע לקבלת הדירה נע בין 5 ל־10 שנים. נתונים אלה לא כוללים את מספר העולים שממתינים לפתרונות דיור ממשרד הקליטה.
