כך מקפיצים את שווי הקרקע בשינוי הייעוד למגורים
בעלי מפעלים מגלים את ביצת הזהב הנדל"נית שעליה הם יושבים, העיריות נהנות מדמי השבחה של עשרות מיליוני שקלים והתושבים נהנים מסילוק המטרד השכונתי. "כלכליסט" מגיש: מתחמי תעשייה שהופכים למתחמי מגורים
07:0118.07.13
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה אתמול (ד') להמליץ להפקדה בוועדה המחוזית את תוכנית הבנייה למגורים במתחם המחלבה טרה, 5 דונמים בין הרחובות יגאל אלון, מוזס, תוצרת הארץ ונתיבי איילון.
קראו עוד בכלכליסט:
- שטח מפעל דובק בבני ברק יהפוך למתחם מגדלי מגורים
- המאבק נגד הבנייה ב"תעש השרון" מחריף: התושבים מגישים התנגדות
- בלעדי: ב.ס.ר בוחנת רכישת מתחם עלית ברמת גן
התוכנית של עיריית תל אביב כוללת פינוי של עשרות מבני מסחר ותעשייה קלה שממוקמים במתחם הסובב, בשטח של 25 דונם, שנמצאים בידי בעלי קרקעות פרטיים. על השטח טרה מתכננת להקים מתחם מגדלים בן 600 יחידות דיור, שטחי משרדים, מסחר ותעסוקה בשטח בנוי כולל של 130 אלף מ"ר.
התוכנית של טרה, בניהולה של האדריכלית גלי דולב, היא חלק ממגמה בולטת בשנים האחרונות - ניסיונות לפנות מפעלי תעשייה שנמצאים במרכזי הערים לטובת מתחמי מגורים. אף שמדובר בעתודות הקרקע האחרונות למגורים במרכזי הערים, מדובר בהליך לא פשוט המצריך שינוי ייעוד שיכול להימשך שנים.
"העיר מתקרבת"
"התופעה של מפעלי תעשייה שהופכים למתחמי מגורים נובעת משתי סיבות עיקריות", מסביר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "כשמפעלים אלה קמו הם היו רחוקים מהעיר הישנה של פעם. בשנים האחרונות אנחנו רואים שהעיר מתקרבת למפעלים, ולכן מצד אחד ערך הקרקע שעליהם יושבים המפעלים עולה ולכן האלטרנטיבה לעבור למקום מרוחק נעשית כלכלית יותר למפעל. מצד שני, מכיוון שהעיר מתקרבת והמפעלים מוצאים את עצמם במרכזי הערים, הם הופכים למטרד לדיירי השכונות מסביב. פעם למשל, כל הציר של רחוב ז'בוטינסקי משני צדיו היה מפעלים של דובק, ליבר ועוד, ואז העיר התקרבה אליהם והתוצאה היא שהמפעלים מעתיקים את פעילותם לאט לאט למקומות אחרים".
המאירי מציין כי ערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד למגורים עשוי להגיע לפי חמישה ובמקרים מיוחדים גם לפי עשרה מערך הקרקע הקודם - אם הקרקע הוגדרה כקרקע לתעשייה. כך למשל, היכן שממוקמים כיום מגדלי תל אביב שווי דונם לתעשייה מוערך על ידי המאירי ב־6 מיליון שקל, ואילו שווי הקרקע למגורים מוערך ב־25 מיליון שקל לדונם. במתחם תעש בדרך השלום בגבעתיים שווי דונם לתעשייה הוערך על ידי המאירי ב־6 מיליון שקל, לעומת 21 מיליון שקל לדונם למגורים.
אז מי מרוויח מהתהליך הזה? כמעט כולם: בעלי המפעל, שמבינים כי הקרקע שעליה המפעל שלהם יושב היא ביצת זהב נדל"נית, והרשות המקומית, שמקבלת במקרים מסוימים 50% מדמי ההשבחה - סכום שעשוי לנוע בין כמה עשרות מיליוני שקלים ליותר מ־100 מיליון שקל, תלוי במקום ובגובה דמי ההשבחה, ולכן יש לה תמריץ גדול לעודד ולאשר תוכניות כאלה. אם מדובר בקרקע של המינהל, הרשות המקומית לא תקבל מחצית מדמי ההשבחה אלא 10% ממחיר המכירה של הקרקע - סכום לא מבוטל כשלעצמו.
מרוויחים נוספים הם היזם, שיקבל את החצי השני של דמי ההשבחה, ותושבי האזור. לדברי עו"ד שמוליק לכנר, ראש מחלקת הנדל"ן בפירמת נשיץ ברנדס, "יש פה זהות מוחלטת של אינטרסים: גם של בעל הקרקע, גם של השכנים שהמפעל או אזור התעשייה מהווים פוטנציאל לזיהום אוויר או מקור רעש עבורם, גם של הגורמים הירוקים שמתנגדים לעירוב שימושים בין תעשייה למגורים וגם של הרשות המקומית, שרוצה מחד להיטיב עם התושבים הסמוכים ומאידך גם ליהנות מההשבחה".
"עתודת קרקע יקרה"
דוגמה בולטת להקמת שכונת מגורים על מפעל תעשייתי היא של מפעל קניאל בכפר סבא, בבעלות אהוד בן־ש"ך וביג מרכזי קניות, המייצר מכלים לתעשיית הבירה ופחיות השתייה. המפעל ממוקם בסמוך לצומת כפר סבא־רעננה צפון, ליד השכונה הירוקה בכפר סבא. לפי התכנון, המפעל צפוי לעבור למקום חדש, ובמקומו יוקם פרויקט מגורים שיכלול 600–700 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה.
לאחר שיושגו הסכמות בין בעלי המפעל לעירייה, תוגש התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולאחר אישורה היא תופקד על ידי הוועדה המחוזית לשמיעת התנגדויות. נכון להיום בקניאל עדיין אין שינוי ייעוד של הקרקע. לפי הערכת המאירי, שווי דונם נטו לתעשייה באזור עומד על כ־4.5 מיליון שקל. אילו היה במקום שינוי ייעוד למגורים בצפיפות של 25 יחידות דיור לדונם נטו, השווי היה כ־20 מיליון שקל לדונם. לפי הערכות המאירי, היטל ההשבחה לעיריית כפר סבא בסדר גודל של כ־50% מההשבחה עומד על 5 מיליון שקל לדונם.
במתחם מפעל עלית ברמת גן הפער בין שווי הקרקע לתעשייה לבין השווי למגורים אף גבוה יותר. חברת אזורים וקבוצת משקיעים רכשו ב־2007 את זכויות הבנייה במגרש מקבוצת קרסנט הייטס תמורת 80 מיליון דולר. הם תכננו לבנות עליו מגדל בודד בן 74 קומות בעלות של 175 מיליון דולר ובגובה 270 מטר - הגבוה ביותר בישראל.
המגדל היה אמור לשלב משרדים ומגורים, ושטחו הכולל של המגרש הוא 15 דונם. ב־2012 פורסם כי בעלי הזכויות ביקשו לשנות את תוכנית הבנייה כך שהמגדל יפוצל למגדל מגורים גבוה שייבנה על ידי אזורים ולבניין משרדים נמוך שייבנה על ידי שאר המשקיעים, קבוצת יהלומנים פרטית. עבודות הבינוי החלו לאחרונה וצפויות להימשך 3.5 שנים.
המגדל הגבוה יכלול 60 קומות וישמש למגורים, והנמוך ישמש למשרדים וגובהו 25 קומות. "שטחו של המפעל ישב על עתודת קרקע יקרה מאוד", אומר המאירי, "הן בשל הקרבה לתל אביב והן בשל עליית שווי הקרקע עם השנים ועם עליית מחירי הדירות בארץ. ניתן לומר ששווייה של הקרקע היום, לאחר שינוי הייעוד למגורים, גבוה פי עשרה מכפי שהיה כל עוד המפעל עמד שם. להערכתי, כאשר הקרקע היתה מיועדת לתעשייה שווייה היה כ־3 מיליון שקל לדונם. שווי הקרקע כיום, בייעוד למגורים, הוא כ־30 מיליון שקל לדונם. מחיר דירת 4 חדרים, כ־100 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, עומד על כ־2.2 מיליון שקל במתחם".
מגדלי דובק
לאחרונה הודיע משרד הפנים כי במקום שבו שכן בעבר מפעל הסיגריות דובק, ברחוב רבי עקיבא בבני ברק, יוקם מתחם מגורים ומסחר בשטח של 7 דונם. לפי ההודעה, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב אישרה תוכנית להתחדשות עירונית בלב העיר בני ברק, שעיקרה פינוי המפעל לטובת ארבעה מגדלי מגורים בני 120 דירות, וכן מסחר, שטחים פתוחים ומבני ציבור. חברת דובק, היושבת כיום בקריית אריה בפתח תקווה, היא בעלת הקרקע ויוזמת התוכנית.
"מפעל דובק נמצא במרכז העיר, ממש ברחוב הראשי, רחוב רבי עקיבא. הוא הפסיק לשמש כמפעל כבר לפני כמה שנים והמבנה הוסב למרכז מסחרי. כעת, בנוסף למסחר מבקשים להוסיף גם בנייני מגורים שיכללו 120 דירות. לפי מחיר של 800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, הקרקע לאחר שינוי הייעוד תהיה מוערכת בכ־100 מיליון שקל, פי ארבעה משווי הקרקע בייעוד לתעשייה. היטל ההשבחה במקרה זה יכול לנוע להיות 30–40 מיליון שקל. מחיר הדירות שם, סביר להניח יהיה כ־2 מיליון שקל. צריך לזכור שמדובר בעיר חרדית שהאוכלוסייה בה לא רוצה לעזוב אותה והיא גם גדלה בהתמדה, כך שהביקוש גובר בהרבה על ההיצע ולכן מדובר בתוספת חשובה של יחידות דיור לעיר שבה מחירי הדירות עולים בהתמדה".
עו"ד שמוליק לכנר: "שינוי הייעוד הוא התהליך הכי מורכב שנתקלים בו במסגרת חוק התכנון והבנייה. צריך גם לקבל התייחסות כמעט מכל משרדי הממשלה" צילום: אייל פרידמן דוגמה נוספת היא של מגדלי תל אביב ומפעל השמן יצהר בנחלת יצחק: נחלת יצחק היה אזור רווי במפעלי תעשייה שעם השנים שינה את פניו והכניס יותר ויותר פרויקטים למגורים, ובין היתר נבנו במקום מגדלי תל אביב. בסמוך אליהם נמצא מפעל תעש שעליו תוכננה בנייה של כ־850 יחידות דיור, ואולם הפרויקט נעצר בשל זיהום הקרקע.
"ישנם מפעלים רבים שפעלו בשטח שנים וזיהמו את הקרקע. ההתמודדות עם נושא זיהום הקרקע היא בעייתית מאוד ויכולה לטרפד את המהלך", אומר עו"ד לכנר.
במפעל תעש ברמת השרון חלו עיכובים של תוכניות שנבעו מדרישת הרשויות המקומיות באזור לסקרי קרקע, כתנאי לקידום תוכניות לשינוי ייעוד. גם מפעל תעש בנחלת יצחק פונה כבר לפני כשבע שנים, ועד היום המדינה לא השכילה לפתור את הבעיה ולהתיר בנייה בשל השימוש התעשייתי הקודם. לדברי עו"ד לכנר, המורכבות בהפיכת קרקע מתעשייה למגורים שונה בתכלית משינוי ייעוד מתעשייה למסחר בשל הצורך להתמודד עם סוגיות של איכות הסביבה, תשתיות ותמיכה של מוסדות ציבור כמו גני ילדים.
"שינוי הייעוד הוא התהליך הכי מורכב שנתקלים בו במסגרת חוק התכנון והבנייה. זה מצריך התערבות של ועדה מקומית, ועדה מחוזית ולעתים זה גם יכול להגיע לוועדה ארצית. בדרך צריך לעבור ולקבל התייחסות כמעט מכל משרדי הממשלה: תחבורה, הגנת הסביבה ובריאות. הדברים הללו מייצרים הרבה בירוקרטיה.
השמאי אהוד המאירי: "כשהמפעלים הללו קמו הם היו רחוקים מהעיר הישנה של פעם. בינתיים העיר מתקרבת למפעלים וערך הקרקע שעליהם יושבים המפעלים הפך לגבוה" צילום: עמית שעל לדבריו, "ישנם גם מקרים שבהם המשרד להגנת הסביבה מחכה ליזם 'בסיבוב'. היה לי לקוח שבשיחות לא פורמליות נציגי המשרד אמרו לו שהם ידרשו את החלפת הקרקע כשהנושא יגיע לוועדות התכנון. יש מורכבויות נוספות, כמו למשל שהמפעלים שממשיכים לעבוד הופכים אוטומטית לעבריינים מכיוון שהתקנים באזורים מעורבים של מגורים ותעשייה שונים מהתקנים באזורי תעשייה בלבד. כך, מפעל שעבד על פי דין ברמת רעש מסוימת ופתאום הפכו את המפעל שלידו לאזור מגורים, רמת הרעש שהיה רגיל אליה פתאום אסורה על פי דין".
