שוק המשרדים הבריטי: התשואה נעשתה פחות נוחה בלונדון
עסקה שבה רכשה הראל בניין משרדים בלונדון חושפת כי חגיגת התשואות בעיר מתקרבת לסופה. מחקר חדש קובע: מתשואות של 7%–8% ב־2010 הן יורדות ל־5.5%
קבוצת הביטוח הראל הודיעה בשבוע שעבר על רכישה של בניין משרדים בלונדון ב־115 מיליון ליש"ט (כ־660 מיליון שקל). מפרטי העסקה עולה כי מדובר בתשואה של 6.15% בלבד, תשואה נמוכה בהשוואה לתשואות שאליהן הורגלו המוסדיים וחברות הנדל"ן הגדולות בשנים האחרונות, אז חצו התשואות את רמת 7% כלפי מעלה ואף נשקו ל־8%. גם תקופת השכירות בעסקה זו קצרה יחסית – טווח ממוצע של 3.7 שנים – ושונה מזו שהשוק הורגל אליה.
- הראל רכשה בניין משרדים במרכז לונדון ב-115 מיליון ליש"ט
- הראל ביטוח ושותפים רכשו את בניין IDS במיניאפוליס ב-277 מיליון דולר
- הראל וגאיה מוכרות קומפלקס מגורים בניו ג'רזי ב-39 מיליון דולר
בשנים האחרונות נחשבת הראל למובילת השקעות המוסדיים וגופים ישראליים בכלל בבנייני משרדים בלונדון. מלבד הראל רכשה גם כלל (בשיתוף עם הראל) מבנים, וכן קרן מידאס, פפושדו וכמה גופים פרטיים אשר פעלו בהיקפים קטנים יותר. גורם בשוק שבחן את העסקה האחרונה של הראל אמר ל"כלכליסט" כי "עד לאחרונה ביצעו שם עסקאות בתשואות של 8%, זה מחזיר אותנו ל־2008 מעט לפני ימי התפוצצות הבועה". לדבריו, עסקאות קודמות של הראל נעשו בתשואות של 7.5%–8%. "ממוצע התשואות ירד דרסטית וככל הנראה הבחירה בממוצע שכירות של 3.7 שנים בממוצע אינה מקרית. כפי הנראה דמי השכירות כיום נמוכים והם חושבים שאפשר יהיה לקבל יותר על הבניין כשהדיירים יתפנו".
בניין משרדים שרכשה הראל ביטוח ברחוב PLACE FLEET לדברי גדי בן חיים, ראש תחום השקעות נדל"ן בקבוצת הראל, "בשעתו, הצלחנו לנצל את חלון ההזדמנויות בלונדון שהיה מאוד מעניין בעיקר ב־2009 ובחלק מ־2010. אז ניתן היה לקבל תשואות חריגות על נכסים של 7%–8% בניגוד לתשואות ההיסטוריות שנעו סביב 5.5%. לונדון חזרה לימים של לפני המשבר. קשה להשיג תשואות גבוהות על נכסים במיקום טוב עם שוכרים לטווח ארוך.
כיום התשואות נלחצו כלפי מטה והתשואות באזורים הטובים נמוכות יותר. לאחרונה נעשו עסקאות בתשואות של 5% ואפילו מתחת לכך". בנוגע לעסקה האחרונה אמר בן חיים כי "ההזדמנות כאן היא שונה מזו שנוצרה עקב המשבר. המחיר למ"ר הוא אטרקטיבי וכך גם התשואה, דווקא בגלל שאין שוכרים ארוכי טווח, לכן יש כאן הזדמנות. להערכתי, אותו הבניין עם שוכר יחיד לתקופה ארוכה היה נסחר בתשואה נמוכה יותר של כ־5%. יש כאן פוטנציאל להעלות את שכר הדירה בסיום תקופות השכירות". הראל ביצעה את הרכישה בשיתוף עם קרן השקעות הנדל"ן Ares כאשר חלקה של הראל עומד על 49% ו־Ares מחזיקה ב־51% הנוספים.
במקביל, מחקר חדש של פירמת הנדל"ן המסחרי Cushman&Wakefield המיוצגת בישראל על ידי אינטר ישראל יועצי נדל"ן מאשש את התמונה וקובע כי התשואות בבריטניה הגיעו לשפל של חמש שנים. מנתונים שנאספו על ידי קושמן עולה כי בחודשיים האחרונים (אוגוסט–ספטמבר) ירדו התשואות בבריטניה לממוצע של 5.66%. חלק מהסיבות לכך הן תנאי שוק טובים יותר ותנאי מימון נוחים אשר בעקבותיהם גם מחיר הנכסים עלה במעט, וכך יותר נכסים הוצעו למכירה. בקושמן טוענים כי בתקופה האחרונה רואים יותר ויותר חברות אשר מוכנות לקחת סיכונים ברכישת נכסים שבהם לא היו מוכנות להשקיע בעבר.
בן חיים הוסיף כי "גם במדינות אחרות באירופה התשואות לא בהכרח גבוהות יותר, בשוויץ התשואות הן סביב 4% עבור נכסים איכותיים. בפרנקפורט ובמינכן, המובילות בנכסי פריים בגרמניה התשואות הן סביב 4.5%–5.5%. אפילו בספרד נכסי ריטייל טובים במרכז ברצלונה או מדריד מספקים תשואה של 6%-5%".
