דואר אדום ועידות

פאנל כלכליסט

"הפריפריה רועדת ושם לא חולמים על תמ"א 38"

רעש האדמה שפקד השבוע את הצפון מחדד את כישלון התוכנית לחיזוק מבנים. דווקא במקום שבו הסכנה מוחשית יותר, באזורי הפריפריה, התוכנית אינה מתבצעת בשל חוסר כדאיות כלכלית. פאנל מומחים ממליץ על הדרכים לחלץ את התוכנית: בניית מבנים גבוהים יותר בפריפריה, חיוב קבלנים בחיזוק מבנים באזורים אלה תמורת פרויקטים במרכז ותקצוב מיידי של המדינה. רגע לפני האסון הבא

דותן לוי ועינת פז־פרנקל 07:2022.10.13

בתחילת השבוע פקדו שתי רעידות אדמה קלות (3.6 בסולם ריכטר) את העיר טבריה. אמנם כמעט לא נגרם נזק לרכוש ואיש לא נפגע, אך רעידת אדמה בעוצמה חזקה יותר כבר יכולה לשנות את התמונה לחלוטין.

קראו עוד בכלכליסט:

הרעידות הציתו שוב את הצורך למצוא פתרון יעיל ליישום תמ"א 38 גם בפריפריה, מכיוון שערים כמו טבריה, צפת ובית שאן נמצאות על קו השבר הסורי־אפריקאי ונחשבות למסוכנות הרבה יותר מתל אביב, רמת השרון או רמת גן. התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוכרזה על ידי הממשלה ב־2005, אלא שמאז, ולמרות ההד התקשורתי הרחב שהצליחה לעורר, היא נחלה כישלון חרוץ. בניינים במרכז אמנם חוזקו מעט וכמעט שאין ועד בית (בבניינים ישנים) שלא שקל לבצע תמ"א עם יתר דיירי השכונה, אלא שבתוך ההמולה וגם לאחר כל התיקונים אשר היו אמורים לשפר את הכדאיות הכלכלית של התוכנית, השינויים המינוריים שנעשו השפיעו מעט על המעגלים הקרובים לגוש דן. זאת, בעוד שהפריפריה נותרה שוב הרחק מאחור מבלי שהתוכנית מאפשרת לתושביה לישון בבטחה וכמובן מבלי לספק הזדמנות למגורים בתנאים ראויים יותר. "כלכליסט" בחן בעזרת פאנל מומחים את הדרכים אשר יכולות להביא את השינוי אל מחוץ לגבולות גוש דן.

"הזניחו אותם, השאירו אותם בצד"

האם יש סיכוי לדעתכם לחזק מבנים גם בפריפריה?

יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס: "מתקיים היום מצב בלתי אפשרי בישראל שבו יש אנשים שחיים כאן, עשו צבא ומשלמים מסים והחיים שלהם שווים פחות. הזניחו אותם, השאירו אותם בצד בלי שום יכולת להביא לשינוי. המודלים הקיימים לחיזוק מבנים לא יקרו בפריפריה, אי אפשר ליישם את זה. לעומת זאת, כשבודקים את אזורי הסיכון רואים שהם דווקא בפריפריה. בלשכת השמאים הכנו תוכנית שתאפשר חיזוק, אנחנו מציעים רענון ומיקוד של האזורים שעשויים לספוג רעידות אדמה. אני לא אומר להתחיל בחיזוק בכל מקום שרוצים, יש אזורים שהם רלבנטיים יותר ובהם צריך לטפל.

"הוועדות הרבות שיזמה הממשלה ובהן הוד"לים היו צריכות למצוא תמריצים כדי לאפשר לזה לקרות גם בפריפריה. אפשר בתוך 24 חודשים לגבש תוכנית ותקציבים ולפנות לוועדה מקומית ולחוות דעת שמאית שתבחן את כמות היח"ד שצריך להוסיף כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי. אנחנו חושבים שצריך לייצר חובת חיזוק של מבנה בפריפריה בלי תוספות בנייה כסוג של מטלה ציבורית שיזם יצטרך לעשות כדי לקבל היתר בנייה לפרויקט במרכז, או לחלופין מטלה כספית. חיזוק בניין בלי תוספות או שיקום החזיתות עולה כ־500 אלף שקל. ניתן ליצור קרן שתאפשר חיזוק בפריפריה".

הנתונים המספריים מחקרים: אין כדאיות כלכלית לתמ"א בפריפריה הכדאיות הגבוהה לתמ"א היא ברמת השרון, בעוד בעפולה ובשדרות ייכשל היזם בוודאות עינת פז-פרנקל לכתבה המלאה

רו"ח דן אטיאס מ־BDO זיו האפט: "יש בעיה בפריפריה. בסופו של דבר, ההחלטה לביצוע פרויקטים היא כדאיות כלכלית. זה מתחיל במחירי הדירות והקרקע - בעלויות הבנייה אין שינוי גדול בין האזורים - מחירי הדיור גבוהים מאוד וזה עדיין לא כדאי בפריפריה. התחושה היא שגם בעתיד זה לא יסתמן ככדאי. מעבר לעלות החיזוק צריך למכור את הדירות שאתה בונה. יזמים מצפים לראות בפרויקט מסוג זה רווח של 20% מתמורת המכירות. היזם מוכר רק את הדירות של התוספת".

צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג': "המתמטיקה מאוד פשוטה: צריך לבנות את התוספות עבור הדיירים ולחזק את המבנה, וזה עולה כסף עבור דירות שהערך שלהן מאוד נמוך גם כי ערך הקרקע נמוך. אני לא מצפה מיזמים שבונים בפריסה ארצית להגיע לכל מקום. בכל עיר יש יזמים מקומיים והם אלה שצריכים לבצע את זה אם יהיה כדאי. בבניין בפריפריה, החיזוק והשיפוץ עולים 4–5 מיליון שקל. ברור שאם רוצים לבצע תמ"א 38 אין שוויון. ברור שחייבים הגדלת זכויות בפריפריה עם תמיכה של המדינה. חבל שרק אחרי שתהיה רעידת אדמה, מקבלי ההחלטות יבינו שזה חייב להיות מתוקצב. התמ"א היא לא רק חיזוק מבנים - תוספת הממ"דים לא פחות חשובה, במיוחד בפריפריה".

"פריפריה היא לא רק מיקום גיאוגרפי"

ד"ר רינה דגני מגיאוקרטוגרפיה תוקפת בחריפות את תמ"א 38. לדבריה, "זה החוק הכי אנטי־חברתי שקם במדינת ישראל, הוא מעשיר את העשיר ומגדיל את הפערים. אתה נותן כסף למשפחות במרכז שמלכתחילה קיבלו מתנה מהמדינה. צריך לעשות צדק חברתי ולהביא את הכסף גם לפריפריה. כדי שזה יקרה, המתכננים צריכים לשנות את הדיסקט, כולם נצמדים ל־2.5 קומות, למה אי אפשר לתכנן מבנים גבוהים יותר? זה מחייב שינוי במחשבה של אותם מתכננים, אבל איפה שאפשר צריך לצופף. יכול להיות למשל, שצריך לשנות את הפרמטרים שנקבעו בעבר לשטחי ציבור. התפיסה התכנונית צריכה להשתנות, וזה הדבר הכי חשוב שצריך לפעול עבורו".

עומדים מימין לשמאל: דן אטיאס, צחי חגג ויובל אלבשן; יושבים מימין לשמאל: אוהד דנוס ורינה דגני צילום: עמית שעל

עו"ד יובל אלבשן מהקריה האקדמית אונו סבור כי "פריפריה היא לא רק מיקום גיאוגרפי, זה יכול להיות גם שכונות גרועות בתל אביב וברמת השרון. פיזור האוכלוסין נעשה בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת. הבנייה בפריפריה היתה גרועה מראש: בעיקר יוצאי צפון אפריקה ורומנים הגיעו לפריפריה, וקיבלו כבר אז פתרונות דיור בשווי של כשליש מאלה של המרכז. עבדתי כעו"ד קהילתי וראינו את הדירות מתמוטטות. כשהגיעו מהנדסים לבחון את זה הם, היו בהלם מאיכות הבנייה הגרועה. מומחים שלנו אמרו בצורה ברורה שלא ניתן לחזק את המבנים האלה. יש פרויקטים בנפאל ובליברפול שבהם הגיעו למשכנות עוני ונתנו להם הרחבות לרוחב, אבל ברעידת אדמה שהיתה בנפאל רואים כי משכנות עוני שחוזקו התמוטטו למרות החיזוק, ומה שנותר הוא רק היסודות המחוזקים ושאר הבניין התמוטט".

דנוס: "הגענו לכך שבאזורים מסוימים צריך שבע קומות. צריך להביא בחשבון שהביקושים בפריפריה נמוכים יותר ואחוזי הכישלון למכרזים בפריפריה גבוהים. כלומר, גם אם אתה מדבר על מיזמים כאלה, לא תמיד יהיה מי שיקנה את הדירות, ודירות מסוג זה (במבנים מחוזקים) נמכרות במחירים נמוכים בכ־5% ממחירי השוק. אתה רואה היטב בתוכניות פינוי־בינוי שכל תוספת מביאה שלל בעיות וגורמת לכך שמוסדות התכנון המיושנים הופכים להיות חשדניים ועומדים על המשמר. ראש הרשות מבחינתו הוא האחראי לפרויקט, כי היזם בסופו של יום יוצא החוצה ואם אין גן ילדים ושירותים נלווים לשכונה, הראשון שיבואו אליו בטענות הוא ראש הרשות, לכן חשבנו שהפתרון חייב לבוא מהמקום שבו אף אחד לא מפסיד".

"המדינה תהיה חייבת להכניס יד לכיס"

האם לדעתכם נחוצה התערבות של המדינה כדי לחזק מבנים בפריפריה?

חג'ג': "תמ"א היא גם הריסה ובנייה מחדש. בפריפריה מדברים רק על סוג של פינוי־בינוי ואז יש חוסר של זכויות בנייה, וזה מגיע לעיוות תכנוני שלא מתקבל ברמה התכנונית הן על ידי המתכננים והן על ידי ראשי העיריות. אחת החולשות של התמ"א היא שאתה מגיע לצנרת הבירוקרטית הרגילה ונתקע בה. יכול להיות שייצרו סקשן מסוים עם הרכב מתאים ויאפשרו למקסם את זכויות הבנייה. חייבים למקסם את זכויות הבנייה ואז לדבר על שלב ב', שבו המדינה מכניסה יד לכיס. ההיקף הכספי שהמדינה תוציא הוא כלום לעומת מה שיוציאו אחרי רעידת אדמה. אם צריך לחזק חייבים להוריד את המסים".

דגני: "בדקנו חיזוק באחד מאזורי הספר, נתנו להם שטחים ציבוריים ויחס של 1:6 וראינו שזה בלתי אפשרי וצריך לפחות יחס של 1:8, ומובן שזה לא קרה ולא יקרה ביחס כזה. למוסדות התכנון יש חשש מכל מבנה וממה שהוא יגרום למרחב סביבו בהיבטים של תשתיות. זה נובע מכך שמגיעים אליהם לאישור מבנים בודדים ללא תוכנית מקיפה. צריך לעשות תוכנית לכל עיר בצורה מסודרת ומהירה יותר. תוכנית כזו תעצור את החשש של העירייה".

דנוס: "יש בתיקון 3 של תמ"א 38 פרק שלם שעוסק בשמירת זכותו של מוסד התכנון. הכוונה היא שהמדינה העבירה לידי רשויות התכנון המקומיות את הסמכות לקבוע. כך רואים שהאג'נדה של ראש העיר והמהנדס היא זו שמשפיעה על היקפי הפרויקטים להתחדשות עירונית בעיר, וכבר כיום יש הבדלים עצומים בין ערים בעלות אותו מרקם עירוני. אני חושב שכל העברת הסמכות היא כסת"ח, כיוון שאם יקרה משהו, מקבלי ההחלטות יוכלו להטיל את האשמה על הרשויות המקומיות. הפן התכנוני, לעומת זאת, הוא פחות חשוב, כי כשאמרו שיש אפשרות לתוספת של 2.5 קומות בכל הארץ הכסף הוביל את התכנון, ולא להפך. הם בסך הכל ניסו להפריט את חיזוק המבנים. לכן המסמך של תמ"א 38 הוא ההסבר לוועדת החקירה העתידית".

האם יש אלטרנטיבות שניתן ליישם מיידית?

אלבשן: "בעולם מקובל לתת הלוואות לפי מצב סוציו־אקונומי, שבמצבים מסוימים הופכות למענק".

אטיאס: "עשינו מיפוי של 61 ערים בארץ, ומדברים על כ־1,000 פרויקטים. יש אזורים שלמים שבהם הכדאיות גבולית, ומראש זה לא פותר את הבעיות של כולם. המדינה יכולה למשל לתת פטור ממס חברות לחברות שיבנו בפריפריה, לקבוע למשל שיעור מע"מ אפס. יש אזורים שתמריץ כזה יכול להכניס למעגל הכדאיות.

דגני: "אפילו באזורים כמו הרצליה, חיפה וכו' מדובר על רווחיות של כ־15%, ובאזורים כמו אילת מדברים על הפסדים".

אטיאס: "אזור כמו קריית מוצקין למשל הוא גבולי: תורידי את המע"מ והפטור ממס והוא נכנס לכדאיות".

חג'ג': "האמת היא באמצע: כל מה שתעשה לטובת התמ"א יעזור לחלק מהפרויקטים להפוך לרווחיים. ההיבט המימוני לא פחות חשוב. חלק מהיזמים לוקחים הלוואות מגורמים שהם לא בנקים ומשלמים ריביות עצומות. אם המדינה היתה מאפשרת קרן הלוואות בתנאים נוחים, זה היה מתמרץ. בשוק הנדל"ן יש המון חסמי כניסה, וחשוב לצרף למעגל גם גורמים קטנים שיודעים ויכולים לחזק מבנים ולא עשו זאת עד כה, כי הכסף לא היה זמין. לדעתי כל בניין שתחזק במרכז ובפריפריה זו מצווה. דרך אחרת היא קרקעות מדינה, צריך שהמדינה תקצה חטיבת קרקע לטובת מנגנון פיצוי עם מתן מקסימום זכויות ללא מסים - קיבלת משוואה שמייצרת עבודה".

אלבשן: "חייבים לחשוב על מודלים נוספים, בשדרות בנו מהר מאוד ממ"דים על ידי מינהלת של המדינה שניהלה את הפרויקט בשטח. אם לא תקום מינהלת לתמ"א זה לא יקרה, והאנשים בפריפריה ימשיכו להיות שקופים. אני לא קונה את התירוץ של המשבר הכלכלי ואת זה שלמדינה אין כסף. אווירה משברית היא משהו שמייצרים לנו".

דנוס: "זו אחת הבעיות, שאין הפרדה בין פריפריה למרכז בתמ"א 38. יש נושאים שבהם אגף התקציבים (באוצר) עמד על הרגליים האחוריות כדי לא לשלם ומסים שראשי הרשויות לא מוכנים לוותר עליהם, כי חלק מהכספים עוברים לפיתוח היישוב. פרויקט הממ"דים בשדרות הצליח בשל צירוף נסיבות אומלל".

דגני: "אנחנו לא נפתור את הבעיה בלי מימון. אני אוהבת את הרעיון של קרן שבה 70% מהמימון מגיע מהבנק. הקרן תיתן 15% על חשבונה והיזם את ה־15% הנותרים. הבעיה היא שכל אחד יהפוך ליזם, וזה ייעשה לא מקצועי".

אטיאס: "הבעיה במימון היא שהבנקים לא אוהבים לעבוד עם פרויקטים קטנים של 4–8 דירות, אף שיש יזמים שמוכנים להסתפק בפחות רווח, והמוסדיים נתקעו ברשויות המס ונדחקו החוצה מפרויקטים אלו ומהמימון שלהם. יש הקלות מס בפריפריה במפעלים וגם בדיור, ולכן זה צריך לבוא משם. זה לא יגרום לחסרון כיס למדינה".

חג'ג': "אם לא היינו בונים את המודל של קבוצות רכישה לא היתה היום קבוצת חג'ג', כי הגענו בלי אמצעים וכמונו יש עוד כמה גופים כאלה שהם מהיזמים הגדולים בנדל"ן. לכן אני בעד לתת הזדמנות לאנשים חדשים ונמרצים. אף אחד לא אמר שמי שיש לו כסף הוא זה שיכול ויודע לעשות נדל"ן".

הדיירים הם גם מכשול לפרויקטים בפריפריה?

דגני: "התושבים בכל מקום בארץ חושבים ויחשבו שהקבלן הוא מיליארדר וכולם דופקים אותם. צריך חשיבה תכנונית עם מודל אחיד ונורמות של תמריצים כדי שאנשים יפסיקו לדרוש ולהיכנס לכיס של הקבלן".

אלבשן: "ברוב המקרים של פינוי־בינוי התחושה של הדיירים היא שדפקו אותם, ואני לא בטוח שהם לא צודקים. זה צריך להיות בכפייה, אחרת אתה נכנס לדיונים עם אנשים שהאדמה רועדת להם מתחת לרגליים כל הזמן ולא בטוח שאפשר יהיה להרים פרויקטים כאלה. בפריפריה בפריז למשל, אין בחירה. אני מגיע מהאקדמיה שעובדת בשטח כבר 20 שנה, בסוף מדובר באנשים, ואני יודע שחלק מהאנשים לא זוכרים את הדירה שקיבלו אלא מה קיבל השכן ולכן חייבים חקיקה אובליגטורית, לא כמו בהודו ובסין אבל הליך כפוי, וגם למדינה לא יהיה פתרון חינם".

דנוס: "יש הרבה מתנות שנותנים לתושבים שהן לא ממש הכרחיות, ונוצרו רק בגלל תחרות בין יזמים ורצון התושבים לצאת הכי מורווחים מהסיפור. אנחנו מלווים הרבה יזמים והם לא נכנסים עם פחות מ־35% רווח, ואם הוא יגמור עם 20% הוא שיחק אותה. הרווח בבניין רגיל הוא 18% ואפילו מעט פחות".

חג'ג': "יש עסקאות שבהן אנחנו לא נותנים תוספת של 25 מ"ר. המערך הזה מורכב מאוד". אלבשן: "יש גם יזמים שמוכנים להסתפק בפחות".

תעודת זהות

אוהד דנוס (45)

תפקיד: יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

מצב משפחתי: נשוי + 3

מקום מגורים: תל אביב

עו"ד צחי חג'ג' (43)

תפקיד: יו"ר קבוצת חג'ג'

מצב משפחתי: נשוי + 4

מקום מגורים: הרצליה

ד"ר רינה דגני

תפקיד: מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, מתכננת ערים