תמ"א 38 זה זול?

 בכמה ערים בארץ ניתן לרכוש דירות שנבנו במסגרת תכנית תמ"א 38 (1), כלומר דירות שנבנו כתוספת לבניין קיים, תוך חיזוקו נגד רעידת אדמה. האם דירות התמ"א יקרות או זולות יותר מפרויקטים חדשים באזורים סמוכים? האם אנשי נדל"ן מוצאים בדירות אלה יתרונות או חסרונות מובהקים ביחס לפרויקטים חדשים?

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, ניתן למצוא פער של עשרה אחוזים ויותר בין דירות תמ"א לבין דירות חדשות שנבנות באזורים סמוכים, ולכן מי שרוצה למצוא דירה במרכז העיר, על היתרונות והחסרונות הכרוכים בכך, יכול למצוא הזדמנות בדירת תמ"א.

ביקרנו בבניין ברחוב האהבה בהוד השרון, שנמצא בשלבים סופיים של שיפוץ תמ"א 38 (1), שבוצע ע"י חברת "אנגל אינווסט התחדשות עירונית". לדברי עופר אנגל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברה, ארבע דירות בנות 4 חדרים נמכרו בבניין בכ-1.6 מיליון  שקל כל אחת, וכעת מוצע למכירה בבניין פנטהאוז של 150 מ"ר, ב-2.6 מיליון שקל.

במרחק כ-200 מטר מבית זה נמצאת שכונה חדשה, הידועה בכינוי "שכונה 1200". באחד ממגדלי השכונה, המשווק ע"י "מנרב פרימיום", מוצע למכירה פנטהאוז של 150 מ"ר בכ-4.5 מיליון  שקל. דירות 5 חדרים בבניין נמכרות תמורת כ-2.2 מיליון  שקל, ודירות 4 חדרים בבניין נמכרו בכ-1.8 מיליון  שקל.

לדברי נחמה בוגין, לדירות תמ"א יש חסרונות ויתרונות. החסרונות הם תכנון אדריכלי שמבוסס על מצב קיים, ועל תשתיות עירוניות ישנות. כמו כן, יש צורך לבדוק היטב את הרמה הטכנית והחוסן הפיננסי של הקבלן המבצע, כי לרוב מדובר בקבלנים קטנים.

היתרונות בדירות התמ"א הם: מיקום מרכזי, ורמות מחיר נמוכות יחסית. היתרונות של דירות בפרויקט חדש הם: תכנון אדריכלי מודרני וחופשי יותר, וגם תכנון סביבתי ושירותים קהילתיים שמותאמים לקהל היעד שיתגורר בשכונה. החיסרון: פרויקטים חדשים נוטים להתרחק ממרכז העיר הבנוי בצפיפות, ורמת המחיר בהם גבוהה יחסית. 

בניין בשיפוץ תמ"א 38 צילום: תומי הרפז