לסדר החדש בשוק השכירות יש מחיר
הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר מציעה להסדיר את תנאי השכרת הדירות למגורים אך מתערבת באופן גס בחופש החוזים
09:1326.11.13
שוק השכירות בישראל כולל בתוכו חלק משמעותי מהאוכלוסייה: כ־25% מהמשפחות מתגוררות כיום בשכירות, שליש מתושבי ירושלים וחצי מתושבי תל אביב הם שוכרים, ומרביתם נמנים עם העשירונים הבינוניים והנמוכים. לאור הנתונים הללו קשה להתעלם מעליית מחירי השכירות במדינה בשנים האחרונות, ומהכנסת סעיפים כובלים בהסכמי שכירות שרמסו את זכויות שוכרי הדירות - חשוב לוודא שהלקוחות הרבים בשוק הזה יקבלו את זכותם לדיור נאות.
דמי שכירות סבירים לצד זכות הקניין
בניסיון להסדיר את תנאי השכירות וההשכרה, הוגשה לשולחן הכנסת בחודש יוני האחרון הצעת חוק חדשה: זכויות השוכר והמשכיר. זהו כמובן לא הניסיון הראשון להסדיר את שוק השכירות באופן פרטני תחת החוק. הצעות דומות הוגשו בעבר, ויו"ר האופוזיציה ח"כ שלי יחימוביץ' אחראית לשתי הגרסאות הקודמות של ההצעה הזו - מ־2010 ו־2012 - כמו גם להצעה הנוכחית, בשיתוף עם חברי כנסת ממפלגת העבודה וממפלגת יש עתיד.
להצעת החוק הזו מטרה כפולה - להבטיח שציבור שוכרי הדירות יתגוררו בדירות ברמה נאותה ובדמי שכירות סבירים; ולשמור על זכות הקניין של המשכירים באופן שיעודד אותם להמשיך ולהשכיר. כך מוצעים הסדרים המתחשבים בשני הצדדים להסכם - השוכר והמשכיר, ומסדירים את שוק השכירות מבלי לפגוע באחד הצדדים. מדובר בהסכמים דומים לאלו שקיימים בארה"ב ובמדינות האיחוד האירופי. יש לציין כי הצעת חוק זו נוגעת לדירות המושכרות לשם מגורים בלבד ואינה תקפה לגבי מעונות סטודנטים, דירה הניתנת לעובד במסגרת העבודה, דירה זמנית לחוסה במעון, או דירה בבית מלון או בית הארחה המיועדת לתיירות או נופש.
היתרון הגדול בהצעת החוק הוא האפשרות לייצב את דמי השכירות בשוק ולשכור דירה לטווח ארוך. אך מנגד, ההצעה מגבילה באופן בעייתי את חופש החוזים כאשר היא מאפשרת התניה לטובת השוכר בלבד.
אילוסטרציה צילום: דוד הכהן הצעת החוק מציעה להגביל את התוספות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר, למשל פיקדון שלא יעלה על סכום של חודש שכירות אחד לשנה, וצ'ק או שטר חוב לביטחון בסכום שאינו עולה על ארבעה חודשי שכירות.
הגבלת העלאת דמי השכירות
עוד מוצע בהצעת החוק להגביל את העלאת דמי השכירות שרשאי המשכיר להעלות עד 5% לשנה, אלא אם התקיימו תנאים המצדיקים העלאה גבוהה מזו ומפורטים בהצעת החוק (נכנס לדירה שוכר נוסף; הדירה שופצה ובכך שופרו חייו של השוכר שיפור של ממש; חלה עלייה ניכרת בהוצאות המשכיר לתפעול הדירה וכד').
אף שהיא מתייחסת לזכויות השוכר והמשכיר כאחד, לא ניתן להתכחש להתערבות הגסה של הצעת החוק בחופש החוזים, המבטא את הרצון החופשי של הצדדים בבואם להתקשר בחוזה.
למשכיר דירה ואף לשוכר מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כדי שזה יביא את האינטרסים והזכויות שלהם לידי ביטוי בחוזה הנרקם, ובעת הצורך אף ינהל את ההליכים מול הערכאות הרלבנטיות כדי להביא לתוצאה הטובה ביותר עבורם.
הכותב הוא שותף מייסד במשרד עורכי דין דורון טיקוצקי צדרבוים המתמחים בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן
