להשכרה יש גבול: מכרזי הדיור להשכרה מצליחים רק באזורי הביקוש

בשבועיים האחרונים הצטרפו שני מכרזים להשכרה לרשימת המכרזים שמקדמת המדינה - הראשון ברמת השרון, שבו זכתה חברת אביב עם הצעה של 45 מיליון שקל; והשני בשכונת גליל ים בהרצליה, שבו זכתה אפריקה ישראל עם הצעה של 75 מיליון שקל. שני המכרזים מציעים ליזמים את הקרקע במחיר נמוך, בתנאי שיציעו עליה דיור להשכרה במשך כ־20 שנה, חלקו בשכר מפוקח. הם הוכתרו כמוצלחים, ובמשרד האוצר ימהרו בוודאי לזקוף זאת לזכות ההחלטה שלא למקסם רווחים על הקרקע (שהובילה לפרסום המכרז ללא מחיר מינימום) ולהכנסת הגנות חדשות שמקטינות את הסיכון ליזמים.

שטח ריק בגליל ים צילום: עמית שעל

אלא שמנגד טוענים רבים כי הסיבה להצלחה היא שמדובר במכרזים הממוקמים על קרקעות יקרות בלב אזורי הביקוש. כך למשל, בעבר מכרזים ברעננה, ירושלים וכפר סבא הצליחו, אך מכרזים בראשון לציון, בית שמש ובאר שבע נחלו כישלון, ולמכרז במודיעין (שם נקבע כי הזוכה יהיה זה שיציע את מחיר השכירות הנמוך ביותר) ניגשה רק חברה אחת. מחקר חדש מגבה את הטענות הללו, וקובע כי מכרזי הדיור להשכרה של משרד האוצר אינם כדאיים כלכלית מחוץ לאזורי הביקוש, ולא רק זאת, אלא שבפועל הם סיוע של המדינה לשכבות החזקות.

היזמים מקבלים רשת ביטחון חלקית

המכרזים ברמת השרון ובהרצליה, ומכרז נוסף בחיפה שתוצאותיו טרם פורסמו, הוגדרו על ידי המדינה כפיילוט: לפי המודל בשלושת המכרזים הללו, המציעים מתמודדים על הקרקע ללא מחיר מינימום, ובתוספת הגנות שאמורות להבטיח ליזמים/מוסדיים הגנה מצניחת תשואה - המדינה מגבה את המציעים ברף מינימלי לדמי השכירות, פיצוי במקרה של עלייה חדה בריבית לטווח ארוך, ומענק ליזם שלא הצליח לפרוע את ההלוואות שלו. לדברי גורמים המעורבים במכרזים להשכרה, ההגנות מספקות רשת ביטחון חלקית: "ההגנות מיועדות למקרי קיצון, וזה ממתן את הסיכונים בהשוואה למכרזים של פעם".

ד"ר אורה בלום: המדינה מוותרת על הכנסה של 110 מיליון שקל כדי לסבסד פרויקט מגורים בהרצליה, אבל לפי נתוני שכר הדירה יוכלו להתגורר שם אנשים מעשירונים 8–9 ומעלה"

המכרזים במרכז מאפשרים לחברות לרכוש קרקעות יקרות במחירים נמוכים ממחיר השוק, אבל כשמחיר הקרקע נמוך מלכתחילה - כמו באזורי הפריפריה - הוא הופך מרכיב שולי בעסקה, אין ערך מוסף בדמות הנחה משמעותית על הקרקע, והיזם יעדיף לרכוש קרקע שבה ניתן למכור את הדירות מבלי להחזיק בהן במשך 20 שנה. "קשה מאוד לצאת למכרז כזה במקומות כמו קריית גת", מסביר גורם המעורב במכרזים להשכרה. "יהיה צורך לתת הטבה נוספת ליזם".

נקודה נוספת שעשויה להרתיע יזמים מלגשת למכרזים כאלה היא דילול ההון העצמי. בחירה בפרויקט דיור להשכרה, שבו ההכנסות לא חוזרות ליזם באופן מיידי אלא רק לאחר תקופה ארוכה, מאלצת את היזם לוותר על פרויקט חלופי שבו הוא פוגש את הרווח במהירות. אבנר לוי, יו"ר ארגון קבלני תל אביב ואחד היזמים הבודדים שפועלים היום בשוק הדיור להשכרה, טוען שאין להסיק מהמכרזים בהרצליה ורמת השרון על כלל השוק: "הם כלל לא משקפים את המצב. בהרצליה למשל מדובר באחת הקרקעות היקרות בישראל".

המכרז בהרצליה עומד במוקד ניתוח שבוצע במרכז הגר לדיור הוגן באוניברסיטת תל־אביב. הנתונים, שנותחו על ידי משרד צ'רניאבסקי שמאות מקרקעין, בחנו את מכרז הדיור להשכרה שבו זכתה אפריקה ישראל בגליל ים בהרצליה עם מכרז שבו זכתה א.א. רובינשטיין ברעננה לפני כשנתיים.

מבדיקת המכרז בהרצליה עולים הנתונים הבאים: בפרויקט, הכולל 215 יחידות דיור - מהן 54 דירות בשכר דירה מפוקח - עומד מחיר הקרקע ליחידה על כ־349 אלף שקל. זאת לעומת מחיר הקרקע ליחידת דיור סטנדרטית באזור זה העומד על כ־850 אלף שקל. כלומר, בשורה התחתונה אפריקה ישראל שילמה 75 מיליון שקל עבור קרקע ששווייה בפועל כמעט 183 מיליון שקל.

"המשמעות היא שהמכרזים אינם יעילים", מבהירה עו"ד אורה בלום, מנהלת מרכז הגר. "המדינה מוותרת על הכנסה של 110 מיליון שקל כדי לסבסד פרויקט מגורים בהרצליה, אבל אם מסתכלים על נתוני שכר הדירה - גם של הדירות המפוקחות וגם של אלה שאינן בפיקוח - ברור שמי שיוכל להתגורר שם הם אנשים מעשירונים 8–9 ומעלה". לפי הניתוח, שכר הדירה בדירות המפוקחות במכרז בהרצליה, 4,342 שקל לחודש, נמוך בכ־1,100 שקל משכר הדירה המקובל באזור עבור דירת 80 מ"ר (5,428 שקל לחודש) - כלומר חיסכון שנתי של כ־13 אלף שקל למשפחה. החיסכון לכל המשפחות שיהיו זכאיות להתגורר בדירות המפוקחות, לאורך 20 שנה, יעמוד על כ־14 מיליון שקל – הסכום שהמדינה מפסידה גדול פי 8 מהסכום שנחסך. "במילים אחרות, המדינה ויתרה על 110 מיליון שקל הכנסה כדי להעניק הטבה של כ־14 מיליון שקל לקבוצה מאוד קטנה של משפחות מהעשירונים החזקים. אנחנו טוענים שזה לא יעיל ולא נכון", מסבירה בלום. "יש פה מאמץ אמיתי של הממשלה לעודד שוק להשכרה לטווח ארוך - בעיקר בסבסוד מחיר הקרקע וגם ברשת הביטחון שהיא מציעה - אבל בשורה התחתונה, הדירות המפוקחות יושכרו במחיר של כ־4,342 שקל לחודש (כולל מע"מ ולא כולל דמי אחזקה - ד"ל וי"ד), והמשמעות היא שמי שנהנה מהפרויקטים הללו הם היזמים מצד אחד, והאוכלוסיות מהעשירונים הגבוהים מצד שני. מכרזי הדיור להשכרה במתכונתם הנוכחית לא נותנים מענה לאוכלוסיות מרמת הכנסה יותר נמוכה".

חצי מהדירות במכרז בחיפה למכירה

ניתוח שני המכרזים האחרונים מצביע על תשואות לא גבוהות ביחס לציפיות המוסדיים, וניתן להניח שהחברות הזוכות רצו להשיג דריסת רגל בקרקעות שאולי בעוד 20 שנה יושבחו ויניבו תשואה גבוהה יותר. כך למשל, ההצעה הזוכה של אפריקה ישראל במכרז בהרצליה עמדה על 75 מיליון שקל ומשקפת כאמור עלות קרקע של 349 אלף שקל ליחידת דיור, הנמוכה ביותר מ־50% מהמחירים הנהוגים באזור. ההצעה משקפת תשואה של 5%–6% לפי תחשיב הכולל את התשלום על הקרקע, עלות הבנייה, מקרים של תפוסה חלקית, עלויות תחזוקה, ותקבולים ממכירה ומדמי השכירות במשך 20 שנה (הערכת התשואה לא ודאית בשל הקושי להעריך את המחירים בעוד 20 שנה).

ברמת השרון זכתה חברת אביב בקרקע המיועדת להקמת 246 יח"ד להשכרה בתמורה ל־45 מיליון שקל, מחיר המשקף עלות קרקע של 182 אלף שקל ליח"ד, נמוך בהרבה מהמחירים באזור. התשואה המשתקפת מעט גבוהה יותר - 6%–7%.

את השינוי ביחס לשיווק קרקעות מחוץ למרכז הארץ כבר ניתן לראות במכרז להשכרה בחיפה, שבו כמחצית מהדירות מיועדות למכירה וכ־60 מהן להשכרה במחיר מפוקח. "בחיפה האוצר הכניס את מרכיב המכירה כדי למתן את נטל העלויות", מעריך גורם המעורב במכרזים להשכרה. "ככל שמחירי הקרקע באזור נמוכים יותר, מחירי המכירה יותר נמוכים וגם השכירות. לכן ככל שמתרחקים לפריפריה הכדאיות של ההשכרה הולכת ופוחתת".

לוי מעריך כי אם הפרויקט לא יעמוד על תשואה של כ־8% הוא לא יהיה כלכלי, "גובה המימון בעסקאות כאלה עומד על כ־6%, ולכן הרווח היזמי וניהול הפרויקט לכל התקופה חייב לעמוד על 2%–3%. בחיפה אני מעריך שהמכרז ייכשל כיוון שגורם הקרקע הוא שולי, אף ששילבו בו גם מכירת דירות".

בתחילת 2012 ביצע משרד האוצר בדיקת כדאיות להוצאת מכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך בראש העין. הבדיקה הראתה כי מכרז כזה נידון לכישלון מבחינת היענות היזמים - הרווחיות בו תהיה גבולית בשל עלויות פיתוח גבוהות יחסית מול שווי קרקע נמוך בהשוואה לאזורי ביקוש מרכזיים. המדינה בחרה שלא לקדם את המהלך בראש העין, אך דווקא כן מקדמת מכרזים באזורים מבוקשים יותר כרעננה, הרצליה ורמת השרון.

הלוואות מסובסדות או הוספת תמריצים

אז כיצד ניתן להפוך את מכרזי השכירות לכדאיים גם מחוץ ללב אזורי הביקוש? "הפתרון שלנו הוא להשאיר את הסבסוד הממשלתי ואף להגדיל אותו - אבל לא לבצע זאת בצורה של 'מתנה' מהמדינה, אלא בצורה של הלוואה מסובסדת", אומרת ד"ר בלום. "חייבים לרתום למהלך הזה את המוסדיים והבנקים, ולכונן בישראל מודל שדומה למה שנהוג בשוק האמריקאי - עם אפשרות למשכנתא בריבית ותנאים מועדפים שמגובה על ידי אג"ח ייעודיות, עם אפשרות למשכנתא מדרגה שנייה בשיעור ריבית של 1%, וכל זה מתוך מטרה שהממשלה תיהנה לאחר 20 שנה או יותר מהחזרים. בלי החזר השקעה, המדינה לא תוכל לממן את הפרויקטים לאורך זמן".

לוי סבור שהמדינה צריכה לספק עוד תמריצים גם בערים במרכז כמו נתניה, חדרה ואשדוד. לדבריו הקרקע שם אמנם זולה יותר, אבל חשוב לזכור כי יש גם עלויות פיתוח שהמדינה לא מסבסדת. "ההגנה היא צעד נכון, אבל השלב הבא הוא להוריד את המיסוי על הבנייה להשכרה, לתת מע"מ 0% על דירות להשכרה", הוא אומר. "במכירה רגילה היזם משלם את המע"מ אך מזדכה עליו בעת המכירה. כאן הוא משלם את המע"מ ולא מזדכה".