דירות 3 חדרים חוזרות לשוק, הקטנות נמחקו

בשנת 2014, לראשונה זה תשע שנים, לא נבנתה בישראל שום דירת חדר. דירות 2 חדרים הולכות ונעלמות גם הן מהשוק, ולעומתן דירות 3 ו־4 חדרים הולכות ומתחזקות לצד שוק הדירות הגדולות יותר - 6 חדרים ויותר. כך עולה מנתונים שפרסם משרד השיכון בנוגע להתחלות הבנייה במשק.

הנתונים החדשים כוללים את הרבעון הראשון של שנת 2014 ומראים שבשנת 2005 היו דירות חדר 3.2% מכלל התחלות הבנייה במשק, ואילו כיום מספרן הוא לראשונה אפס. כך גם בנוגע לדירות 2 חדרים, שבשנת 2013 חלשו על נתח שוק של 1.8% וכיום מהוות רק 0.4% מכלל התחלות הבנייה.

בפלח השוק של דירות 3 חדרים מצביעים הנתונים החדשים על התחזקות: כך למשל, בשנת 2014 היוו דירות 3 חדרים 5.6% מכלל התחלות הבנייה, לעומת 3.7% בלבד בשנת 2013. באופן דומה דירות 4 חדרים מהוות כיום 43.1% מהתחלות הבנייה בשוק הנדל"ן למגורים, בהשוואה ל־41.2% בשנה הקודמת ו־36.8% בשנת 2012. מנתוני משרד השיכון עולה עוד כי ישנה התחזקות קלה גם בהתחלת הבנייה של דירות גדולות, בנות 6 חדרים ויותר: בשנה הנוכחית מהוות דירות אלה 22.1% מכלל הדירות החדשות שנבנו, לעומת 21.7% בשנת 2013. עם זאת, בניית דירות 5 חדרים דווקא נחלשה: 28.8% השנה לעומת 31.4% בשנת 2013.

רוצים להרוויח עוד כמה מטרים

אם שואלים את הגורמים בענף הבנייה, בשטח מורגשת עלייה מתמדת בביקוש לדירות גדולות יותר, ולא בהכרח לחדרים רבים יותר. היזם יקי בריגה אומר כי "היום יש אפס ביקוש לדירות חדר, אנשים רוצים דירות גדולות ומרווחות יותר. זאת הסיבה שדירות חדר נמחקו לגמרי מהבנייה בשוק וגם דירות 2 חדרים כבר אין כמעט".

לדבריו, "השינוי המשמעותי בשוק בהיבט הזה הוא שכל הדירות שנבנות גדלו משמעותית. לדוגמה, פעם גודל דירת 3 חדרים ממוצעת היה כ־80 מ"ר, אבל היום הוא 100 מ"ר. אם פעם גודל ממוצע של דירת 4 חדרים היה 100 מ"ר, היום הוא כ־125 מ"ר. הנתונים הללו משפיעים לדעתי על הדיווחים על מספר החדרים בדו"חות הרשמיים. לעתים אנשים רוכשים דירות בעלות מספר חדרים רב יותר ולאחר הרכישה משפצים אותן ומשנים את החלוקה למספר חדרים קטן - רק כדי להרוויח את המטרים הנוספים".

בכל הנוגע לדירות הגדולות, בנות 6 חדרים ויותר, בריגה מציין כי "הביקוש לגודל בהחלט מורגש בשנים האחרונות. שטחן של דירות 6 חדרים ויותר הוא 160–170 מ"ר. פעם קראו לזה מיני־פנטהאוזים, אבל היום יש לדירות האלה ביקוש, ואצלנו זה מורגש בהחלט. בפרויקט ים שאנחנו בונים בנתניה, למשל, יש שני מגדלים בני 22 קומות (כל אחד) שכל הדירות בהם הן 165 מ"ר. פעם לא היו תמהילים כאלה".

יקי בריגה, חברת ציון בריגה ובניו

איציק ברוך, בעל קבוצת יובלים, מתייחס להתחזקותן של דירות 3 חדרים בשנת 2014 ואומר: "אם ישנה התחזקות בפלח השוק של דירות 3 חדרים, זה בעיקר בשל דרישות של הרשויות המקומיות - אם מדובר בתנאים שקיימים בתוכנית הבינוי העירונית - או בשל דרישות שיש למדינה בפרויקטים. זה לא מגיע מכיוונם של היזמים, שכן להם אין תמריצים לבנות דירות 3 חדרים. עדיף כמובן לבנות דירות 4 ו־5 חדרים, שהן בעלות עלות שולית נמוכה ביחס לערך עבור החדרים הנוספים".

על אף היעדר התמריץ שיש ליזמים לבנות דירות 3 חדרים מציין ברוך כי הביקוש לדירות כאלה בהחלט קיים ואינו צפוי להיחלש בקרוב. "דירות 3 חדרים, למרות ההתחזקות שלהן בנתונים, ימשיכו להיות מוצר במחסור בשוק, בייחוד עבור משפחות בתחילת דרכן או משקיעים, ולכן כשהן כבר נבנות הן נמכרות בקלות".

גם עליית שיעור הגירושים משפיעה

דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות, מאמין שיש סיבות נוספות למגמת ההתחזקות של דירות 3 חדרים: "יש כמה סוגי קהלים שקונים רק דירות 3 חדרים, והם הולכים ומתחזקים", הוא מסביר. "ישנם הזוגות הצעירים שאין להם הון וזו דירתם הראשונה, אבל הקהל השני, שהולך ומתחזק אף הוא עם עליית מחירי הדיור, הוא הזוגות המבוגרים. הזוגות הללו אינם זקוקים לדירות מרווחות כמו בעבר, ומנגד הם עוזרים לילדיהם לקנות דירות ומבקשים לעבור להתגורר לידם במרכזי הערים. התוצאה היא שהם עוזרים לילדיהם לקנות דירות 4 או 5 חדרים והם מצדם מוכרים את הדירות הגדולות ומתגוררים בדירות 3 חדרים בערים".

תורן סבור כי התחזקותן של דירות 3 חדרים בשוק נוגעת גם לסיבות חברתיות, ובהן שיעור הגירושים הגבוה. "אמנם שיעור הגירושים הגבוה הוא לא תופעה חדשה, אך הוא משפיע על פלח השוק של דירות 3 חדרים", הוא מסביר. "זוגות שבעבר התגוררו בדירת 4 או 5 חדרים מתגרשים, וכל אחד מבני הזוג עובר לגור בדירת 3 חדרים. גם זה נתון שמשפיע על השוק".

ראשי הרשויות רוצים תושבים מבוססים

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון סבור כי הנתונים משקפים את הפער בין המדיניות המוצהרת של הממשלה לבין ההתנהלות של הרשויות המקומיות: "הנתונים הללו מצביעים על הניתוק בין המדיניות הלאומית לבין החלטות ראשי הערים. המדינה מבינה שיש צורך בדירות קטנות, גם דירות 2 חדרים, אבל בפועל ראשי הערים רוצים אך ורק דירות גדולות שימשכו אוכלוסיות חזקות. ברמה המקומית אין רצון לקדם דירות חדר או דירות 2 חדרים, שימשכו אוכלוסיות כמו סטודנטים".

בן שמעון מתייחס בין השאר להחלטתו של שר הפנים גדעון סער להגדיל את מספר הדירות המרבי המותר לבנייה במגרש ב־30%, מבלי שיהיה צורך להוסיף זכויות בנייה. אישור התוספת, שמביא בפועל להגדלת מספר יחידות הדיור, צפוי להקטין כאמור את שטחן, כיוון שנפח זכויות הבנייה בשטח אינו גדל. ואולם, בן שמעון טוען כי רשויות מקומיות רבות נוטות לא לאשר את התוספת לדירות. "המדיניות הממשלתית לאשר תוספת של 30% היתה אמורה ליצור בשוק דירות קטנות, אבל בפועל היא איננה מחייבת את ראשי הרשויות. ולכן משיקולים מוניציפליים המטרה לא מושגת ואין מספיק דירות קטנות בשוק".