הקו הדק בין פרויקט מרוויח למפסיד: כך הגיעה צ.לנדאו להקפאת הליכים

שופט הפירוקים בבית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, הורה אתמול (ד') על הקפאת הליכים בחברת צ. לנדאו עד לדיון שיתקיים בשבוע הבא. במקביל מונו עוה"ד שלום גולדבלט וחגי אולמן כנאמנים זמניים לחברה. "לאחר שענייתי בבקשה", נכתב בהחלטה, "ולאור נימוקיה ובין אלה החשש לרכוש החברה, הצורך הדחוף בשמירת נכסיה, הבטחת זכויותיה, המשך ניהולה כ'עסק חי' וכדי לאפשר גיבוש הסדר הבראה, ניתן בזאת צו הקפאת הליכים זמני".

ההחלטה ניתנה שעות ספורות לאחר שחברת הנדל"ן הגישה בקשה דחופה לצו הקפאת הליכים, במטרה שבתקופה זו תצא לפועל תוכנית הבראה שתמנע את פירוקה. בתקופה זו ביקשה החברה למנות את עוה"ד גולדבלט ואולמן כנאמניה, כך שיוכלו להמשיך ולהפעיל את עסקיה.

צילום: נמרוד גליקמן

"החברה מקימה ויוזמת פרויקטים רבים למגורים בישראל" נכתב בבקשה. "לא יכולה להיות מחלוקת כי אי־מתן צו הקפאת הליכים יהווה סוף פסוק לחברה, וייגרם נזק כבד מאוד לחברה, לעובדיה, לרוכשי הדירות ולכלל נושיה".

"בקשה דחופה זו נועדה למנוע כאוס מוחלט", הוסיף דודי לנדאו, מבעלי החברה, בתצהיר שצורף לבקשה, "ולמנוע מעשי ביזה, חילוט ערבויות סיטונאי שאינו תואם את המציאות בפרויקטים השונים, גרימת נזקים בפרויקטים ולנושי החברה. מתן צו הקפאת הליכים והפעלת החברה תחת נאמנים לתקופה קצובה, עדיף עשרות מונים על פני התנהלות החברה במצב בו כל דאלים גבר".

לפי לנדאו, כבר ביממה שקדמה להגשת הבקשה "החלו מעשי ביזה בשל השמועות על מצב החברה". אירועים אלו, לדבריו, גורמים "נזק אדיר" בפרויקטים בהם החברה יוזמת או בונה. "החברה", נכתב, "ביצעה ומבצעת בניית אלפי יחידות דיור. הפסקת פעילות מוחלטת תגרום לנזק כבר ביותר לרוכשי הדירות".

הבקשה להקפאת הליכים זמנית שהוגשה אתמול כוללת את פירוט החובות של החברה, המסתכמים ביותר מ־339 מיליון שקל. אלו כוללים 256 מיליון שקל חובות לנושים מובטחים (בנק הפועלים, בנק ירושלים, בנק אוצר החייל, כלל ביטוח, הראל ביטוח, ומנורה מבטחים), חובות לנושים בדין קדימה (ובהם חובות לעובדים) המוערכים ביותר מ־3 מיליון שקל, חובות לנושים בלתי מובטחים (ספקים, נותני שירות וקבלני משנה) של כ־72 מיליון שקל, וכ־8.5 מיליון שקל חובות לבעלי עניין (בעלי מניות בחברה).

"אי־הותרת החברה כעסק חי", נכתב עוד בבקשה, "יגרור את הליך השלמת ומסירת מאות דירות לתקופה ממושכת ובלתי ידועה".

מימין: סמנכ"ל הביצוע צחי לנדאו, היזם וידיד המשפחה יקי רייסנר, המנכ"ל אלון נתן, בעל השליטה צבי לנדאו, המשנה למנכ"ל שי גבעתי וסמנכ"ל הכספים וכ"א דודי לנדאו צילום: יוסי זלינגר

משפחת לנדאו

"נתנו כל מה שהיה לנו"

בבקשה להקפאת הליכים היה קשה שלא להבחין בהתנהלות חיובית של ראשי החברה בשנה האחרונה ובניסיונותיהם האישיים למזער נזקים. כך למשל נכתב כי במסגרת מכירת 40% ממניות החברה לאלון נתן ב־2010, החברה התחייבה על העברת 5.3 מיליון שקל למייסד החברה צבי לנדאו, אך במקום להעביר לו את הכספים, הסכום הועבר לתזרים המזומנים של החברה. במאי 2013 הוחלט על הפסקת העסקתם בשכר של בעלי המניות ודודי וצחי לנדאו, שמאז עובדים ללא שכר ואף ויתרו על פיצוי בגובה 1.6 מיליון שקל בגין

 הפסקת העסקתם. בנוסף מכרו בני משפחת לנדאו שלוש דירות פרטיות בסכום כולל של 5.75 מיליון שקל, שעבדו ניירות ערך בשווי מיליון שקל וויתרו על אחזקות בחברה קשורה בשווי 6.5 מיליון שקל. גורם המקורב למשפחה אמר כי "הם לא חפציבה, אלה חבר'ה נהדרים ששמו כל מה שיכלו, גם כשהם ידעו שרוב הסיכויים שהכסף לא יחזור אליהם. הם לא מתחמקים ולא מסתירים. מגיעים למשרד ספקים שבאו לחזק אותם אף שהם חייבים להם כסף, כי יודעים שלא היו להם כוונות רעות". עוד אמר הגורם: "ראיתי הודעת SMS שנשלחה לדודי לנדאו על ידי אחד מקבלני הביצוע שהם חייבים לו כסף. הוא כתב שהוא תומך בהם, שלא ייקח את זה קשה ושזה בסך הכל כסף. זה מאוד מחזק אותם". לגבי הנקודה שבה הבינו בני המשפחה שלא ניתן להציל את החברה, אמר אותו גורם כי "נכון שהיום אומרים שהכתובת היתה על הקיר, אבל נראה שכאשר מדובר בחברה שהיא מפעל חיים אתה לפעמים עוצם עיניים וחושב שיהיה בסדר. הם ניסו להציל את החברה עד לרגע האחרון".

הפרויקט הבעייתי בחדרה

חצי מהתזרים תלוי בפרויקט אקווה

הפרויקטים הגדולים ביותר שלהם מחויבת צ. לנדאו הם של החברות שפיר ושיכון ובינוי, אולם בצו הקפאת ההליכים בחרו בחברה לציין דווקא פרויקט קטן יותר — אקווה בחדרה של חברת עמרם אברהם, הכולל 116 יח"ד בשני בניינים. גורם המקורב לחברה אמר ל"כלכליסט" כי הסיבה לכך היא חוב של היזם לחברה המבצעת. "התמחור שלהם לפרויקט היה בעייתי, ובמקביל יש טענה נגד היזם שעצר העברת כספים ובכך תרם לא מעט לקריסת החברה".

לפי דו"ח של חברת MNS לייעוץ כלכלי שהוגש לקראת הליך הקפאת ההליכים, החוב הנוכחי על פרויקט אקווה עומד על 4.4 מיליון שקל ולחברה יש עבודות ביצוע בהיקף של כחצי מיליון שקל. "לאור מחלוקת שהתעוררה מול היזם בגין נזקים שנגרמו לו לטענתו הסכום האמור טרם הועבר לחברה", לשון הדו"ח.

חזית אחד הבניינים בפרויקט אקווה צילום: נמרוד גליקמן

בהמשך מוערך כי התזרים הצפוי עומד על כ־5 מיליון שקל שיועברו בעוד כחמישה חודשים. מדובר בכמעט מחצית מהתזרים שצפוי לעבור אל החברה מפרויקטים בביצועה, סכום המוערך ב־11.5 מיליון שקל. מעמרם אברהם נמסר בתגובה: "בקשת הקפאת ההליכים של צ. לנדאו הוגשה לאחר שהבניינים שבנתה עבורנו הושלמו ואוכלסו, ולכן הדיירים לא צפויים להיפגע. גילינו במהלך הביצוע שיש קשיים בהתנהלות מול צ. לנדאו, לרבות קשיים תזרימיים. מיד עם גילוי הקשיים לפני יותר משנה בחרנו בחברות אחרות לביצוע יתר הבניינים בשכונה".

הפרויקטים שלא הסתיימו

"לא נעביר את הכספים לחברה"

> מרבית הפרויקטים של צ. לנדאו נמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים, והערכה היא כי אם המנהלים המיוחדים יקבלו את אישור בית המשפט והחברות המזמינות לסיים את הפרויקטים, ניתן יהיה לחתום את שלב הביצוע עד סוף השנה. כך למשל, הפרויקטים שמבוצעים עבור שיכון ובינוי נעים בין 81% מהיקף הביצוע בפרויקט בקריית אונו ועד 96% מהיקף הביצוע בפרויקט בצור יצחק.

אלא שבפרויקט של חברת שפיר בנתניה, אחד הבניינים עומד בהיקף ביצוע של 19% בלבד, ובפרויקטים שהחברה מבצעת עבור שיכון ובינוי בראש העין, ובהם 498 יח"ד, היקף הביצוע עומד על 14% ו־6%. בשפיר מיהרו כבר אתמול להודיע כי בכוונתם להשלים את הביצוע באמצעות חברת הביצוע שבבעלותם, ובשיכון ובינוי הצהירו כי איש מרוכשי הדירות לא ייפגע, וההערכה היא שיכניסו חברת ביצוע אחרת לפרויקט בראש העין.

בדו"ח של חברת הייעוץ MNS, שהועבר כחלק מבקשת הקפאת ההליכים, ציינו כי ההנחה היא שהפרויקטים שנמצאים בשלבים התחלתיים לא יושלמו על ידי צ. לנדאו. בסך הכל, לחברה 598 יח"ד בשלבי ביצוע מתקדמים שמהם צפויים תקבולים בהיקף של 11.2 מיליון שקל, ו־498 יח"ד בשלבים התחלתיים.

שמונה מתוך תשע הפרויקטים שמבצעת החברה הוזמנו על ידי חברות יזמות שבהן הרוכשים מוגנים על ידי ערבות חוק מכר.

הפרויקט של קבוצת הרכישה בפתח תקוה. עיכוב של שנה צילום: אוראל כהן

הפרויקט התשיעי, שבו יש יותר סכנה לרוכשים, מבוצע עבור קבוצת רכישה של החברה המארגנת GROUP–G. בשיחה עם "כלכליסט" אמר מארגן הקבוצה גיא בולשינסקי כי בשל התנהלות צ. לנדאו, הפרויקט כבר נמצא בעיכוב של שנה.

"יש לנו מספיק כסף בקופה כדי לסיים את הפרויקט עם חברה אחרת שנכניס ותספק לנו גם את שנת הבדק", הוא אומר. בנוגע לחוב של הקבוצה לצ. לנדאו בסכום של 1.4 מיליון שקל, בולשינסקי אומר כי "הסכום לא יועבר. הם מפרים חוזה והפרו אותו עשרות פעמים במשך תקופת הבנייה". 

תוכנית ההבראה

מכירת קרקעות וציוד, פיטורי עובדים

תוכנית ההבראה שגובשה לצ. לנדאו נסמכת על תזרים המזומנים שצפוי לה מפרויקטי הביצוע והיזמות, ממכירת קרקעות וציוד ומצעדי התייעלות שינקטו.

מעסקה למכירת קרקע בשכונת מצליח ברמלה צפוי לחברה תזרים של כ־2.7 מיליון שקל, ומהשלמת עסקה למכירת קרקע בחריש צפויה לחברה הכנסה של כ־8 מיליון שקל.

בתחום הביצוע צפוי לצ. לנדאו תזרים חיובי (לאחר ניכוי הוצאות) של 11.2 מיליון שקל. מהפעילות היזמית של החברה, הכוללת פרויקטים באשקלון (88 דירות), ראש העין (53 דירות) וקרית גת (36 דירות) צפוי תזרים חיובי של 7.3 מיליון שקל בשנה הקרובה ובהמשך סכום נוסף של כ־18 מיליון שקל.

הוצאות השכר של החברה, שעומדות כיום על כ־1.3 מיליון שקל לחודש, צפויות גם הן לעבור קיצוץ דרמטי במסגרת תוכנית ההבראה. על פי התוכנית כבר בחודשים ספטמבר־אוקטובר צפוי גל פיטורים בחברה, שיפחית את הוצאות השכר החודשיות לכמיליון שקל. כך, החל מינואר 2015 יעמדו הוצאות השכר החודשיות על 500 אלף שקל בלבד.

כמו כן החברה מחזיקה בבעלותה ציוד ששוויו בשוק מוערך בכ־1.85 מיליון שקל.

הנאמנים

כינוס נכסים בחפציבה ופירוק אופיס דיפו

עו"ד שלום (שולי) גולדבלט ועו"ד חגי אולמן מונו אתמול כנאמנים זמניים לחברה. במסגרת תפקידם ועד לדיון שיתקיים ביום שלישי הקרוב (26 באוגוסט) הם יפעילו את עסקי החברה, יחתמו בשם הנהלתה וינהלו את חשבונותיה. הנאמנים הזמניים יפעילו את החברה תוך הסתייעות בהנהלה ופיקוח עליה ויבדקו את כל נתוני התפעול, התמחור והכספים שלה. מינויים משעה את סמכויות הדירקטוריון והנאמנים יבצעו את תפקידיו.

מימין: עו"ד חגי אולמו ועו"ד שלום גולדבלט

לשני הנאמנים החדשים יש ניסיון רב בתחום: עו"ד חגי אולמן הוא נאמן הסדר החוב באי.די.בי יחד עם אייל גבאי. בנוסף הוא משמש כנאמן בחברת קמור שנמצאת גם היא היא בהקפאת הליכים. הוא שימש כנאמן לביצוע הסדר הנושים באאורה וחוקר על פי מינוי בית משפט לקבוצת אייס. החל משנת 2007 הוא שימש ככונס נכסים ללמעלה מ־1,000 יחידות דירות בתיק חפציבה.

עו"ד שלום (שולי) גודלבלט הוא שותף מייסד במשרד גולדבלט גינדס יריב, המתמחה בתחום הפירוקים והקפאות ההליכים. בשנה האחרונה הוא שימש כנאמן בתקופת הקפאת ההליכים של עיתון "מעריב". לפני כן הוא ייצג את החברות מתאים לי, ג'אמפ ואופיס דיפו שנקלעה לפירוק בתקופת שליטתו של אבי מלכה. גולדבלט מייצג גם את אירופה ישראל ואת מוטי זיסר בהליכי הפירוק המתנהלים בעניינם כיום.

חובות לבנקים ורוכשי הדירות

הרוכשים מוגנים, בנק ירושלים הכי חשוף

חובות צ. לנדאו לנושים המובטחים של החברה עומדים על כ־256 מיליון שקל. כך עולה מהבקשה להקפאת הליכים שהוגשה לבית המשפט. מהבקשה להקפאה עולה כי בנק ירושלים

הוא הנושה המובטח הגדול ביותר שסיפק אשראי לחברה עם חוב של 32.7 מיליון שקל, אחריו בנק הפועלים עם חוב של 6 מיליון שקל, אולם לבנק הפועלים רשום שעבוד שוטף על כלל נכסי החברה וכן שעבודים ספציפיים שונים.

נושים מובטחים נוספים הם חברות הביטוח הראל, כלל ומנורה מבטחים, וגם בנק אוצר החייל ומזרחי־טפחות. מבחינת ערבויות חוק מכר, הערבות שניתנת לרוכש דירה מהרגע הראשון, עומד הסכום על 184.3 מיליון שקל, וכן יש ערבויות על ביצוע העבודות בהיקף של 32.7 מיליון שקל.

במסגרת הבקשה להקפאת ההליכים הודיעו בעלי המניות על התחייבות להעמיד מימון לתקופת ההפעלה, ביחד עם יקי ריינסר, יזם נדל"ן שעבד בשיתוף עם צ. לנדאו. בהתחייבות שהוגשה לבית המשפט הודיע דודי לנדאו כי יעמיד סכום הלוואה בגובה 400 אלף שקל לזכות הנאמנים בתקופת הקפאת ההליכים שיוחזר בעדיפות על פני כל נושה אחר. התחייבות דומה הגיש עם ריינסר לבית המשפט על סכום של 700 אלף שקל.

הנושים הלא מובטחים

החובות הקטנים לספקים: 30 מיליון שקל

החובות לנושים הלא מובטחים של החברה, כלומר הספקים, נותני השירות וכן הלאה, נאמדים בכ־30 מיליון שקל. דו"ח שצורף לבקשת הקפאת ההליכים מפרט מאות שורות חובות למאות ספקים, כאשר רוב החובות הם בסכומים של כמה עשרות אלפי שקלים (ישנם כמובן ספקים שמולם נעשו כמה עסקאות שונות). בין היתר ניתן למצוא ברשימה את ש.מ.ד.ר טכנולוגיות שהחוב כלפיה מצטבר לכ־1.8 מיליון שקל, את שפיר הנדסה אזרחית וימית כלפיה יש חוב של 725 אלף שקל, לנגב קרמיקה שיווק חייבת החברה כ־605 אלף שקל והחוב ל־ר. אייל מערכות (מערכות סינון) נאמד בכ־622 אלף שקל.

צ.לנדאו מנסה לעצור את הספקים מולם היא עובדת מלהגיע לאתרי הבנייה ולקחת סחורה שסיפקו לביצוע הפרויקטים אך לא קיבלו עליה תמורה. ל"כלכליסט" נודע כי החברה שכרה חברת שמירה שהופקדה על כמה אתרים, ובהם אתר הבנייה של החברה בראש העין.