מה עושים עם 1.5 מיליון מ"ר של משרדים להשכרה

עד שנת 2018 צפויים להיבנות כ־1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בתל אביב ובערי המעטפת הסובבות אותה  פי שניים מהביקוש הנוכחי. כך עולה ממחקר שערכה מירב איינשטיין סיאנו, סמנכ"לית בפירמת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ושות'.

לפי הסקירה, כ־300 אלף מ"ר ייבנו במטרופולין תל אביב בכל שנה בחמש השנים הקרובות, והביקוש כיום עומד על 140–160 אלף מ"ר לשנה. היקף המשרדים החדשים יתחלק בין כ־880 אלף מ"ר באזור שהפירמה מכנה כגלעין, כלומר אזור הביקוש של תל אביב (כולל הבורסה ברמת גן), לבין 630 אלף מ"ר במעטפת של תל אביב.

מדובר בשטחים אשר בנייתם כבר החלה, אולם לדברי מנכ"ל החברה תמיר בן שחר, מדובר במצב הפיך. "אמנם כרגע לא תלוי ספק באשר לבנייתם של השטחים הללו, אך תמיד ייתכן כי יזם שיזהה את עודף ההיצע הצפוי יפסיק את הבנייה לאחר שלב החפירות. היזמים מתוחכמים מאוד וייתכן מצב שבו הם יתאימו את ההיצע לביקושים", הוא אומר.

נוסף ל־5.5 מיליון מ"ר

כיום שטחי המשרדים במטרופולין תל אביב מתפרסים על פני 5.5 מיליון מ"ר. בגלעין, הכולל את מתחם יגאל אלון, הרחובות מנחם בגין (מארלוזרוב ועד יצחק שדה), קרליבך, הארבעה וקפלן ומתחם הבורסה ברמת גן, יש כ־1.85 מיליון מ"ר המשתרעים על פני 290 מבנים. החלק השני הוא המעטפת, המורכבת משאר שטחי המשרדים של תל אביב (כולל רמת החייל, קריית עתידים ומתחם הטיילת בתל אביב), הרצליה, פתח תקווה, גבעת

שמואל, גבעתיים, רמת גן (ללא מתחם הבורסה) ובני ברק. באזורים הללו בנויים כ־3.6 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בכ־500 מבנים.

בגלעין דמי השכירות נעים בין כ־100 שקל למ"ר ואף יותר מכך באזורים היקרים לבין 91–100 שקל למ"ר במתחם הבורסה ברמת גן. לעומת זאת, דמי השכירות בסביבת המעטפת נמוכים משמעותית: 71–80 שקל למ"ר ברמת החייל ו־65–75 שקל למ"ר בהרצליה פיתוח. במזרח המחירים אף נמוכים יותר: 61–70 שקל למ"ר בבני ברק ובפתח תקווה (בפארק אזורים המחיר מעט גבוה יותר) ופחות מ־60 שקל למ"ר בגבעתיים ובגבעת שמואל.

לפי הסקירה, באזורי הביקוש (הגלעין) יתווספו כ־17 פרויקטים עד שנת 2018. הגידול המשמעותי ביותר צפוי להתרחש במהלך 2017 ולכלול כ־357 אלף מ"ר, מרביתם (315 אלף מ"ר) בתל אביב. המסקנה של צ'מנסקי בן שחר היא שעיקר המשרדים שייבנו במרכז יופנו לגופים עסקיים פיננסיים ופחות לחברות מתחום ההייטק.

מהסקירה עולה עוד כי 32% מההיצע שייבנה עד שנת 2018 בגלעין יופנה להשכרה ב־95–100 שקל למ"ר בחודש, וכ־50% מההיצע יועמד למכירה רגילה או במסגרת קבוצות רכישה; המחירים הצפויים במכירה רגילה הם כ־13.5 אלף שקל למ"ר בבניין רגיל וכ־9,000 שקל מ"ר במבנים של קבוצת רכישה אשר שיעורם נאמד ב־18%. בקבוצות רכישה לא ניתן לדעת עד שלב האכלוס אם הרכישה נעשתה לשימוש חבר בקבוצה או לצורכי השכרה, ולכן ייתכן כי חלק משטחי המשרדים בסופו של דבר יושכרו, כך שנתח השכירות צפוי לגדול בעתיד. בסך הכל נתח קבוצות הרכישה צפוי להיות 157 אלף מ"ר, והשיא בגמר בנייה הוא 115 אלף מ"ר בשנת 2018 לעומת 85 אלף מ"ר בבנייה יזמית רגילה. באזורי המעטפת כשליש מהבנייה צפוי להתבצע במסגרת קבוצות רכישה. על פי הערכה, כשליש מההיצע שייבנה עד 2018 יהיה להשכרה ובדמי שכירות חודשיים ממוצעים של 70–80 שקל למ"ר.

"השוק לא יספוג"

לדברי בן שחר, "השוק לא מסוגל לספוג כל כך הרבה מ"ר, אבל להערכתנו יהיה פער בגודל הפגיעה בין הגלעין למעטפת. מצאנו שבאזורים המבוקשים, גם במשבר הכי גדול שהיה לאחרונה (בועת ההייטק), ירדו המחירים בעד 30%, ובמעטפת היו ירידות חדות יותר של עד 50%. מצב כזה עלול לגרום לפרויקטים לא אטרקטיביים מספיק לא להצליח בשיווק השטחים שברשותם, וייתכן שחלק מהבנייה של אותם פרויקטים תיעצר.

תמיר בן שחר: "ייתכן כי יזם שיזהה את עודף ההיצע הצפוי יפסיק את הבנייה לאחר שלב החפירות"

במקביל יכול להיות מצב שבו יזמים יעברו מהשכרה למכירה ויצליחו למכור את שטחי המשרדים במחירים נמוכים ממה שהיה מקובל עד כה", הוא אומר. לדבריו, "אם כל הפרויקטים ייבנו, סביר להניח שפערי המחירים בין מבנים חדשים למבנים ישנים יצטמצמו, ונראה מעבר לפרויקטים חדשים על חשבון בניינים ישנים יותר". בן שחר הוסיף: "המרכז שסביב עזריאלי צפוי לשמור על חוסן יחסי, מכיוון שהוא מזוהה כאזור שחברות רוצות להימצא בו". בענף המשרדים העריכו לאחרונה את הירידות הצפויות בתל אביב בשנים הקרובות בכ־10%–15%, ואם זה יהיה השיעור, במעטפת ייתכנו אף ירידות חדות יותר של 15%–20% ומעלה.