דירה להשכיר? בניין להשכיר

תוכניתו של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד להקים 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור מתקדמת בעצלתיים: בשנה וחצי מאז הוקם הקבינט, מכרזים לכ־500 יחידות דיור בלבד להשכרה נסגרו. בינתיים החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', שהוקמה מכוח החלטת ממשלה לפני שנה בדיוק, ממתינה לאישור תוכניות בקנה מידה גדול על ידי הותמ"ל - ועדת תכנון מיוחדת למתחמי דיור גדולים שתאשר בהליך מקוצר מתחמים של 750 דירות ויותר. על פי הערכות, אישור התוכניות יארך בין שנה לשנתיים.

נראה כי הממשלה מכירה בכך שיש למצוא פתרון ביניים לתחום ההשכרה בזמן שתוכניות גדולות מצויות בתהליכי אישור: "כדי להשלים את הפתרון של פיתוח דיור להשכרה ולחסוך לחברה את הזמן הכרוך בהליך התכנוני, מבקשת החברה להפעיל את מודל 'השכר ומהר', ולפיו בתוך זמן קצר יועמדו להשכרה 2,000 יח"ד באזורי ביקוש", נכתב בדברי ההסבר להצעת ההחלטה שיביא היום לפיד לקבינט הדיור.

את המודל גיבש עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, שמונה לפני כארבעה חודשים אך נכנס רשמית לתפקידו ב־1 בספטמבר. כיצד תעבוד התוכנית? ראשית, דירה להשכיר תפנה ליזמים המצויים בתהליכי בנייה של פרויקט רב־שלבי, על קרקע מתוכננת ומאושרת לבנייה באזורי ביקוש. בדרך כלל, בפרויקטים גדולים של כמה בניינים, יזמים בונים בשלבים: לדוגמה, משווקים את הדירות ובונים את שלב א', שכולל בדרך כלל בניין אחד או שניים, ואז עוברים לשלבים ב' וג', כך שהתהליך הוא הדרגתי.

המימון שהיזמים צריכים לקבל מהבנק המלווה את הפרויקט הרב־שלבי תלוי אף הוא בקצב התקדמות הבנייה והמכירה. החברות שאליהן תפנה דירה להשכיר יידרשו להיות "מבוססות, בעלות חוסן עסקי, מוניטין וניסיון מוכח בבניית מתחמים גדולים", לשון הצעת ההחלטה.

מהצעת ההחלטה עולה עוד כי דירה להשכיר תפנה ליזמים ותרכוש מהם שלב עתידי מלא, כלומר בניינים שלמים. דירה להשכיר תאכלס את הבניין בדיירים, ואת הניהול תבצע חברת ניהול, כמקובל בעולם. עם אכלוס הבניינים הם "יועמדו למכירה לגופים מוסדיים כנכס גמור, מופעל ומניב", לשון הצעת ההחלטה. מבדיקה מול גופים מוסדיים עולה כי נכס מאוכלס ומתופעל יוכל להימכר בתשואה של 4%–6%, כך עולה מדברי ההסבר להצעת ההחלטה. המדינה אינה מעוניינת בבעלות על בנייני דירות להשכרה, והיא מעדיפה לתת למגזר העסקי לנהל את הנכסים כמו כל נכס מניב אחר: "החברה לא תישאר בעלת הבניינים לטווח ארוך, והענף ככלל יתנהל על ידי הסקטור הפרטי בפיקוח דירה להשכיר".

"חיסכון ליזמים"

ניסיונות מצד הממשלה ובעיקר מצד משרד האוצר לעניין את המשקיעים המוסדיים בדיור להשכרה בישראל עדיין לא צלחו, כאשר גם למכרזים הראשונים שיצאו בחודשים האחרונים, לכ־500 יח"ד, ניגשו וזכו בהם יזמים: חברת אביב ברמת השרון וחברת אפריקה ישראל בהרצליה, וזאת למרות כנסים שערך האוצר למשקיעים מוסדיים בשנה החולפת. כעת מנסה המדינה לעניין את המוסדיים לא באמצעות השקעה בבנייה אלא ברכישת נכס מניב להשכרה, גמור ומאוכלס.

על פניו, זהו פתרון לא רע למשיכת מוסדיים לתחום. כמו שמגדל או הראל קונות נכס מניב של משרדים ומסחר, המניב שכר דירה, כלומר תשואה שנתית, לכאורה אין סיבה שלא יעשו זאת גם בנכס המניב תשואה משכירות למגורים. רבות מחברות הביטוח מעורבות בשכירות למגורים בחו"ל. אך מה היתרון הטמון ליזמים שימכרו בניין גמור לדירה להשכיר? לטענת המדינה, "מבוטל הסיכון השיווקי שהיזמים נטלו על עצמם, והם משיגים חיסכון בהוצאות מכירה ושיווק ובעלויות מימון".

השאלה היא באילו מחירים יסכימו יזמים למכור נכס מניב להשכרה, עם 50 דירות נניח, ולוותר על ה"בוננזה" שבמכירת דירות ב־80 מיליון שקל ברוטו (לפי נתוני משרד השיכון, ברבעון השני עמד מחירה של דירה חדשה על 1.6 מיליון שקל). בשלב זה עוד אין באפשרות החברה להתחיל במגעים ישירים עם יזמים, ומנכ"ל החברה ממתין לאישור קבינט הדיור. עם אישור הקבינט - שמשמעותו גם הלוואות מדינה בהיקף של 400 מיליון שקל לדירה להשכיר בשנתיים הקרובות, בכפוף לתנאים מסוימים - יחל לוי לפנות ליזמים.

לוי, שניהל אלפי יחידות דיור להשכרה בחו"ל במסגרת תפקידו כמנכ"ל אלעד גרופ של יצחק תשובה בקנדה, סבור שהפשטות שבבסיס הפרויקט ושיתוף המגזר העסקי בשלבי הייזום, המימון, התפעול וההשקעה, הם שיובילו להצלחתו. ראשית, בכוונת לוי להקדים את הבנייה של שלב בפרויקט שאותו השאירו היזמים לסוף. "העובדה שנקדים בנייה של בניינים שלמים, שכבר עברו את כל תהליכי התכנון ואושרו לבנייה, תאפשר לנו ליצור במהירות מסה קריטית של דיור להשכרה ארוכת טווח באזורי ביקוש ובהיקפים משמעותיים", אמר לוי ל"כלכליסט".

לטענתו, "לתוכנית יתרונות רבים. היא תגרום להגדלה מהירה של מלאי יחידות הדיור שבתהליך ביצוע, ותאפשר דיור להשכרה לשנים רבות ובמחיר הוגן. זאת הודות לשיתוף המגזר הפרטי בשלבי הייזום, הבנייה, התפעול והמימון, ויצירת אפיק השקעה חדש כמקורות לחיסכון לטווח ארוך". להערכתו, "סיכויי הצלחתה של התוכנית גבוהים ביותר".

בחברה הממשלתית לדיור דירה להשכיר מתכוונים להשתמש בהלוואות של 400 מיליון שקל מהמדינה כהון עצמי לרכישת דירות מיזמים, ולגייס מימון בנקאי נוסף. הפנייה ליזמים תתבצע בשלב שבו כבר התקבל היתר בנייה, וניתן יהיה לבנות את הבניין בכ־16 חודשים. הציפייה היא שהדירות יימכרו למדינה בהנחות של 15%–25%, המגלמות רווח יזמי נמוך ב־50%, היעדר הוצאות מכירה, פרסום ושיווק ועוד. כלומר, דירה של 1.6 מיליון שקל תימכר על ידי היזם למדינה ב־1.2 מיליון שקל. ההערכות הן שיזמים שאינם עומדים בקצב שיווק דירות מספק או שעלויות המימון מכבידות עליהם, עשויים לשתף פעולה עם דירה להשכיר ולמכור בניין של 50 דירות ב־60 מיליון שקל, במקום ב־80 מיליון שקל. בשלב הראשון צפויה דירה להשכיר לבחון פרויקטים בבאר יעקב, מודיעין וכפר יונה.

מנכ"ל דירה להשכיר עוזי לוי: התוכנית תאפשר לנו ליצור במהירות מסה קריטית של דירות להשכרה ארוכת טווח באזורי ביקוש" צילום: עמית שעל

"תלוי בהנחה"

האם יהיו יזמים שישתפו פעולה? להערכת חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן שבונה הן למגורים והן נכסים מניבים, "אם המדינה תרכוש בניין שלם במזומן, הרי שבהחלט יהיה חיסכון ליזם בחלק מעלויות המימון, השיווק והמכירה". עם זאת, הוא אומר כי "השאלה המרכזית היא מה ההנחה שתבקש המדינה על הדירות. מחיר הדירה מורכב בעיקר מעלויות הקרקע, עלויות מיסוי ועלויות בנייה, כאשר עלויות המימון והשיווק אינן מהוות את העלות המרכזית. חלק גדול מעלויות המימון כבר יוצאות בשלב רכישת הקרקע, התכנון והאישור של הפרויקט, ולכן הצלחת המהלך של דירה להשכיר תלויה בציפיות של המדינה לגבי ההנחה שיוכלו לקבל מהקבלנים בהשוואה להשלמת הפרויקט ומכירתו בשוק החופשי".

לדברי אבי טוריסקי, מנכ"ל חברת רותם שני הבונה למגורים ונכסים מניבים, "אם מצפים מיזמים להנחה שנעה בין 15% ל־25%, אני אעדיף למכור את הדירות בשוק החופשי ובמחירי השוק, כי הביקושים הם גבוהים".

נוסף ליוזמה הזו בוחנת דירה להשכיר רעיון מהפכני, שלפיו בנייני משרדים בלב הערים יוסבו לבנייני דירות להשכרה. בשלב זה מדובר בבדיקת היתכנות. "ישנו עודף היצע אדיר בשוק המשרדים לעומת מחסור עמוק בדיור בכלל ובדיור להשכרה בפרט", נכתב בהצעת ההחלטה. "ביצוע תוכנית זו יתרום באופן מהותי להתחדשות עירונית ולהחייאת מרכזי הערים".